20 DE ABRIL DE 2018

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Diretiva 2014/17/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de fevereiro de 2014, relativa a contratos de

crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação.

As normas deste decreto-lei aplicam-se também a créditos com hipoteca ou outro direito sobre imóveis que

não sejam para habitação, e a contratos de locação financeira de imóveis para habitação própria (permanente

ou secundária) ou para arrendamento (artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017).

Importa mencionar que nos contratos de crédito com hipoteca ou garantia equivalente, o banco empresta

dinheiro ao cliente para este comprar, construir ou fazer obras numa casa, sendo essa casa dada como garantia

bancária. Ou seja, no caso de o cliente não proceder ao reembolso do crédito, a casa é entregue ao banco.

Diferente é o contrato de locação financeira de imóveis, dado que se trata de uma forma de financiar a compra

ou construção de uma casa. A locadora financia a compra ou construção da casa e disponibiliza o seu uso ao

cliente, durante o tempo que acordarem (de 5 a 30 anos). Durante esse tempo, o cliente fica a pagar uma renda

(calculada com base no valor da casa e das escrituras e registos). No final, pode decidir se quer comprar a casa

pelo seu valor residual, ou seja, pelo valor que ainda não pagou com as rendas.1

Já o distrate de hipoteca ocorre quando a dívida relativa ao crédito à habitação é totalmente paga e o banco

emite um documento onde declara que a hipoteca se extinguiu e que a dívida do crédito à habitação (de que a

hipoteca servia de garantia) se extinguiu. Isto é, após a liquidação da dívida, o banco emite um documento (o

distrate da hipoteca) em que renuncia à hipoteca constituída em seu favor e em que declara saldada a dívida,

deixando de exercer direitos sobre o imóvel. Este documento deve ser entregue pelo proprietário no registo do

imóvel, para efeitos de cancelamento do registo hipotecário. Alguns bancos isentam os clientes de todas as

despesas do distrate (comissões pelo distrate de hipoteca e imposto de selo) se o cliente respeitar o prazo do

contrato no crédito à habitação, enquanto outros cobram distrate mesmo para quem leva o seu contrato até ao

fim do prazo.

Cumpre também referir a Lei n.º 66/2015, de 6 de julho2, diploma que veio simplificar e padronizar o

comissionamento das contas de depósito à ordem estabelecendo, também, os requisitos a que deve obedecer

a cobrança de comissões e despesas pelas instituições de crédito, devidas pela prestação de serviços aos

clientes. Com esse fim procedeu, ainda, à alteração de quatro diplomas:

 O Decreto-Lei n.º 27-C/2000, de 10 de março3, que cria o sistema de acesso aos serviços mínimos

bancários, consagrando a disponibilização dos serviços mínimos bancários pelas instituições de crédito que

disponibilizam ao público os serviços que integram os serviços mínimos bancários e alterando as respetivas

restrições de acesso;

 O Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras (texto consolidado), aprovado pelo

Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de dezembro, instituindo a obrigação de envio, pelas instituições de crédito, de

uma fatura-recibo discriminativa de todas as comissões e despesas cobradas no âmbito da conta de depósito à

ordem, no ano civil anterior;

 O Decreto-Lei n.º 454/91, de 28 de dezembro4 (texto consolidado), que estabelece normas relativas ao

uso do cheque, atribuindo ao sacador a responsabilidade por todas as comissões e despesas associadas à

devolução de cheque;

 A Lei n.º 23-A/2015, de 26 de março5 (texto consolidado), que transpõe as Diretivas 2014/49/UE, do

Parlamento Europeu e do Conselho, de 16 de abril, relativa aos sistemas de garantia de depósitos, e

2014/59/UE, do Parlamento Europeu e do Conselho, de 15 de maio, alterando o Regime Geral das Instituições

de Crédito e Sociedades Financeiras, a Lei Orgânica do Banco de Portugal, o Decreto-Lei n.º 345/98, de 9 de

novembro, o Código dos Valores Mobiliários, o Decreto-Lei n.º 199/2006, de 25 de outubro, e a Lei n.º 63-A/2008,

de 24 de novembro.

Em 2 de novembro de 2017 a DECO criou a petição Comissões Fora, por considerar “ilegítima a cobrança

de comissões bancárias pela manutenção de contas à ordem e pelo processamento de prestações do crédito à

1 Vd. resumo em linguagem clara. 2 Vd. trabalhos preparatórios. 3 O Decreto-Lei n.º 27-C/2000, de 10 de março, foi alterado pela Lei n.º 19/2011, de 20 de maio, Decreto-Lei n.º 225/2012, de 17 de outubro, Lei n.º 66/2015, de 6 de julho, e Decreto-Lei n.º 107/2017, de 30 de agosto. 4 O Decreto-Lei n.º 454/91, de 28 de dezembro, foi alterado pelo Decreto-Lei n.º 316/97, de 19 de novembro, retificado pela Declaração de Retificação n.º 1-C/98, de 31 de janeiro, Decreto-Lei n.º 323/2001, de 17 de dezembro, Decreto-Lei n.º 83/2003, de 24 de março, Lei n.º 48/2005, de 29 de agosto, e Lei n.º 66/2015, de 6 de julho. 5 A Lei n.º 23-A/2015, de 26 de março, foi alterada pela Lei n.º 66/2015, de 6 de julho.