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SESSÃO DE 19 DE JANEIRO DE 1885 159

A concessão do artigo 2.° é assaz clara, por isso nada acrescentaremos sobre este assumpto, alem de afirmarmos que em muitos paizes a ultima parte d'este simples artigo tem sido sufficiente para attrahir os capitães para a construcção de casas economicas.

Estes beneficios concedidos pelo estado têem de ser reciprocamente compensados pelas emprezas ou companhias.

Esta compensação não se estabelece directamente, mas indirectamente já nas boas condições das novas casas proporcionadas por alugueres economicos, já pela transformação dos inquilinos em pequenos proprietários. A não se dar esta reciprocidade de serviços a protecção do estado não se comprehenderia, nem se harmonisaria com a moderna liberdade de industria e de commercio.

O n.° 1.° do artigo 3.° refere-se ao maximo da renda; sem a determinação d'este maximo, não só poderiam ser exploradas as classes pobres em nome de um sentimento generoso, genero de hypocrisia mais vulgar do que se imagina, mas o estado ia proteger um concorrente terrivel aos actuaes proprietarios.

O maximo da renda foi calculado pela fórma seguinte:

Taxa do capital .... 6,000%
Amortisação .... 1,226%
Seguro de fogo .... 0,167%
Conservação .... 0,609%
Renda .... 8,000 %

A amortisação foi calculada em trinta annos, capitalisação semestral e na taxa de 6 por cento: equivale isto a suppor que uma casa dura apenas trinta annos, o que, como é sabido, está muito abaixo da verdade.

O seguro do fogo é exactamente o pedido pela companhia Fidelidade.

N'este ponto devemos observar que uma poderosa companhia constructora e exploradora, póde constituir-se em seguradora dos seus proprios predios, e auferir ainda por este meio beneficios mais ou menos importantes.

Emquanto á conservação deve entender-se que nesta percentagem apenas comprehendemos a conservação propriamente dita, porque as grandes reparações periodicas ficam attendidas na verba da amortisação; effectivamente tanto faz suppor que no fim de trinta annos a casa está inhabitavel, e que a companhia embolsou a importancia despendida, alem do seu juro annual de 6 por cento; como admittir que durante os trinta annos, ou no fim d'elles, foi reparada, achando se em perfeito estado de conservação ao findar aquelle periodo.

Basta considerar os elementos da renda para concluirmos que foi calculada com sufficiente largueza para garantir ás emprezas um juro remunerador do seu capital, devendo notar-se ainda que ha outras origens de receita alem de renda, como adiante mostraremos.

Comprovaremos a nossa asserção com alguns factos, que mais alto fallam do que muitos raciocinios e calculos.

A associação de beneficencia de Antuerpia (Anvers) lançou em 1864 os fundamentos de um novo bairro, o de Stuivenberg, construindo até 1868 167 casas, que importaram em 102:000$000 réis.

Eis como se divide o rendimento d'esta somma.

[Ver tabela na imagem]

O rendimento bruto é, pois, apenas 6,21 por cento do capital empregado.

Os auctores donde extrahirnos estes dados, fazem notar que n'este rendimento bruto não estão comprehendidas verbas para amortisação e reparação, e acrescentam que para este effeito seria bom reservar 1 por cento do capital empregado 1.

Segundo o nosso calculo para reparação e amortisação, concedemos até 1,833 por cento, quasi o dobro do que elles propõem.

Admittindo, pois, o nosso maximo de 8 por cento o rendimento liquido do capital teria sido de 6,7 por cento, suppondo que a verba do imposto, que em Portugal não pagam as companhias, era applicada para amortisação e reparações.

Em Nivelles, proximo de Bruxellas, outra associação de beneficencia construiu algumas casas cada uma das quaes custou 2913920 réis.

A renda foi fixada pela seguinte fórma:

4 por cento sobre o custo (rendimento liquido) .... 11$678
Aluguer de 1,5 ares de terreno .... $405
Seguro contra incendio .... $087
Conservação .... 1$350
Renda annual .... 13$520

N'este caso a renda constituia apenas 4,61 por cento do capital.

A sociedade Silva, Esteves, Lopes e Companhia, que construiu o pequeno bairro de Campo de Ourique, tinha em 1880 elevado construcções na importancia de 55:577$357 réis, obtendo:

Rendimento bruto .... 3:292$800
Encargos

Impostos .... 425$656
Seguros .... 71$656
Conservação .... 139$773 6373075

Rendimento liquido .... 2:655$715

Assim o rendimento liquido representava 4,694 por cento do capital empregado e ter-se-ia elevado a 5,445 por cento se a sociedade fosse isenta do pagamento do imposto predial.

Actualmente sabemos que o producto bruto das casas construidas pela referida sociedade, hoje dissolvida, é muito superior ao de 1880, e que portanto a taxa da renda liquida se deve ter elevado consideravelmente. 2

A companhia lisbonense tira das suas casas o seguinte resultado:

Rendimento bruto .... 1:508$400
Encargos

Conservação .... 150$840
Encargos Impostos .... 248$890
Seguros .... 30$395 439$125

Rendimento liquido .... 1:078$275

O rendimento liquido representa, pois, cerca de 5,2 por cento do capital despendido, 20:630$000 réis.

E n'este ponto devemos observar que a conservação das casas é assás elevada, representando 10 por cento da renda bruta, o que é devido a menos boa construcção de alguns grupos.

Se a companhia fosse isenta de imposto, o rendimento

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1 As habitações operarias, por Muller e Cacheux. Paris, 1879, pag. 73. Obra recommendavel.

1 Os elementos sobre as construcções d'esta sociedade foram-nos obsequiosamente communicados pelo sr. conductor Nepomuceno da Silva, a quem agradecemos.