0061 | II Série A - Número 047 | 07 de Setembro de 2005

arrendamentos não habitacionais, quando o arrendatário seja uma microempresa ou uma pessoa singular, quando tenha adquirido o estabelecimento por trespasse ocorrido há menos de cinco anos, quando exista no locado um estabelecimento aberto ao público e aquele esteja situado em área crítica de recuperação e reconversão urbanística, ou ainda quando a actividade exercida no local tenha sido classificada de interesse nacional ou municipal. No entanto, o arrendatário cujo agregado familiar receba um rendimento anual bruto corrigido inferior a três retribuições mínimas nacionais anuais tem direito a um subsídio de renda.
Com efeito, tem sido o congelamento das rendas que tem impossibilitado a renovação, a reabilitação e a requalificação urbana, por ter entorpecido a capacidade económica do proprietário para a realização das obras necessárias à conservação dos prédios, o que levou a situações calamitosas de degradação do património urbano, algumas em estado de iminente ruína.
A desejável dinamização do mercado de arrendamento passa, assim, pelas iniciativas legislativas necessárias ao impulsionamento da renovação, reabilitação e requalificação urbanas, impedindo-se desta forma a progressiva degradação dos centros urbanos, que já se constata sobretudo em Lisboa e no Porto.
Paralelamente, o Estado responsabiliza os proprietários que não asseguram qualquer função social ao seu património, que permitem a sua degradação, através da intimação à realização das obras necessárias à sua conservação, e pela penalização em sede fiscal dos proprietários que mantém os prédios devolutos.
Esta profunda reforma do arrendamento urbano assume, pois, uma faceta contratual ou privatística, mas também administrativa, de direito público, de renovação, reabilitação e requalificação urbanas, consubstanciando dois níveis de intervenção conjunta, tendo em vista assegurar os objectivos e a eficácia desta reforma legislativa.
Assim sendo, após a aprovação da presente proposta de lei, o Governo deve ainda tomar o conjunto de iniciativas legislativas complementares necessárias à implementação plena e eficaz da reforma, que serão posteriormente acompanhadas com rigor, assegurando-se ainda a monitorização e avaliação da reforma legislativa.
Vejamos, pois, de forma mais detalhada, quais são as linhas de orientação da reforma do arrendamento urbano.

1) O novo regime do arrendamento urbano:
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) assenta no contrato de arrendamento enquanto modalidade do contrato de locação dotado de especialidades. Assim sendo, a matéria regressa ao Código Civil, reocupando o lugar que tinha até à entrada em vigor do RAU.
As legítimas expectativas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em vigor do novo regime são salvaguardadas pelas normas constantes do regime transitório.
Do ponto de vista substantivo, o NRAU mantém os princípios da liberdade de funcionamento do mercado e da autonomia contratual, já vigentes para os contratos posteriores a 1990, mas assenta numa matriz moderna, que visa colocar o mercado de arrendamento português a par dos outros países europeus, sem esquecer as nossas particularidades.
Assumindo-se uma perspectiva simplificadora, a repartição tradicional em habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita, é substituída pela bipartição entre arrendamento habitacional e não habitacional, sem deixar de se densificar as especificidades destes últimos arrendamentos.
O regime jurídico mantém a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
As partes devem pautar-se pelo princípio da boa fé no cumprimento das suas obrigações, dando um sinal ao mercado de que o arrendatário deve primar pelo pontual cumprimento das obrigações, prevendo-se expressamente que é sempre inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora no pagamento da renda superior a três meses, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública.
Manter-se-ão as normas jurídicas de protecção do direito à habitação, constitucionalmente consagrado (o já referido artigo 65.º da Constituição da República Portuguesa), e as especificidades dos arrendamentos não habitacionais, designadamente o arrendamento comercial e para serviços.

2) A agilização processual:
A almejada agilização da actual acção de despejo passa pela separação entre a fase declarativa e executiva, através da alteração de algumas normas do Código de Processo Civil (CPC).
Assim, pode intentar-se uma acção declarativa, sob a forma de processo comum, ordinário ou sumário, consoante o valor da causa, permitindo-se a cumulação de pedidos e a coligação, nos termos gerais da lei de processo.
No que respeita aos recursos, aproveita-se a presente iniciativa legislativa para dirimir uma dúvida doutrinária e jurisprudencial relativa à admissibilidade da interposição de recurso e à fixação do seu efeito, assegurando-se a possibilidade de recurso para a Relação, independentemente do valor da acção, e o efeito suspensivo do recurso de apelação.