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0062 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

 

arrendamento (não obstante legando para diplomas avulsos questões relacionadas com este tipo contratual), o projecto de lei n.º 174/X optou por manter o regime do arrendamento urbano para habitação em diploma legal autónomo.
1. A proposta de lei, abandonando a distinção, no âmbito do arrendamento urbano, entre arrendamento para habitação, arrendamento para comércio ou indústria, para o exercício de profissão liberal, arrendamento para outros fins não habitacionais distingue o contrato de arrendamento, segundo o fim a que se destina, em arrendamento para fim habitacional e arrendamento para fim não habitacional (artigo 1067.º CC, introduzido pelo artigo 3.º da proposta de lei), passando este último a incluir os actuais arrendamentos para comércio ou indústria, para o exercício de profissões liberais. Deste modo, nos artigos 1064.º a 1091.º do CC, introduzidos pelo artigo 3.º da proposta de lei, encontram-se as disposições gerais relativas ao contrato de arrendamento urbano, nos artigos 1092.º a 1107.º as disposições especiais do contrato de arrendamento para habitação e nos artigos 1108.º a 1113.º as disposições especiais do contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
Importa, desde já, referir que o novo artigo 1109.º CC, ao contrário do que se encontrava estabelecido no artigo 111.º do RAU, manda aplicar as regras do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, ao contrato pelo qual alguém transfere temporária e a título oneroso juntamente com o estabelecimento comercial o gozo de um prédio, esclarecendo o n.º 2 que a transferência temporária e onerosa pelo arrendatário comerciante do estabelecimento (coisa móvel e universalidade de facto - desacompanhado do gozo do imóvel) existente no interior do locado não carece de autorização do senhorio.
2. O projecto de lei n.º 174/X, ao manter em diploma autónomo o regime jurídico do arrendamento urbano para habitação, define o respectivo contrato como o negócio jurídico "pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário dum prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição para que a outra possa aí habitar", passando a resultar da própria definição do contrato a obrigação do senhorio conceder ao arrendatário as condições de habitação.
3. No âmbito das regras relativas à duração do contrato, a proposta de lei pretende introduzir no Código Civil regras específicas para o arrendamento para fins habitacionais, bem como para o arrendamento para fins não habitacionais. A qualificação, em concreto, do contrato como de duração determinada ou indeterminada terá, como tem hoje, consequências no respectivo regime de cessação do contrato de arrendamento.
A regra supletiva é distinta consoante estejamos perante um contrato de arrendamento para fins habitacionais ou um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, o primeiro, no silêncio das partes, é considerado celebrado por tempo indeterminado (novo n.º 3 do artigo 1094.º), enquanto o segundo, na falta de estipulação das partes, se considera celebrado pelo prazo de cinco anos.
O projecto de lei n.º 174/X optou por estabelecer a regra supletiva do prazo de cinco anos para o contrato de arrendamento urbano para habitação (artigo 7.º).

b) Forma e elementos do contrato
1. A proposta de lei n.º 34/X manteve a exigência de forma do actual regime do arrendamento urbano (simplificação de forma introduzida pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril), deixando contudo de ser exigida a forma escrita aos contratos de arrendamento celebrados por um prazo inferior a seis meses (artigo 1069.º CC, introduzido pelo artigo 3.º). O n.º 1 do artigo 2.º da proposta de lei vem expressamente revogar o artigo 1029.º do CC (na versão em vigor), deixando de ser requerida escritura pública como forma de celebração dos contratos de arrendamento sujeitos a registo. Da mesma forma o n.º 2 do artigo 2.º da proposta de lei altera a redacção do n.º 2 do artigo 1024.º CC, conformando-o com a maior simplificação da exigência de forma.
Ao contrário do que sucede no n.º 2 do artigo 7.º do RAU em vigor, o vício de forma deixa de ser sanável pela apresentação do recibo da renda.
No que concerne ao conteúdo do contrato, a reforma operada pela proposta de lei opta por retirar do regime do contrato de arrendamento previsto no Código Civil o conteúdo do contrato, relegando a definição destes elementos para regulamentação (novo n.º 1 do artigo 1070.º CC), mas desde já se estabelecendo que "o arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes".
2. O projecto de lei n.º 174/X opta por manter a exigência de forma escrita (artigo 4.º) (escrito particular) para a celebração dos contratos de arrendamento urbano para habitação, devendo esta abranger os elementos previstos no artigo 5.º (conteúdo do contrato), mantendo a possibilidade de sanação do vício mediante a exibição do recibo, tal como já se encontra previsto no regime em vigor.
O projecto de lei estabelece como requisito de validade do contrato de arrendamento para habitação que as condições de habitabilidade do imóvel estejam devidamente atestadas por "licença de habitabilidade" emitida pela "Câmara municipal da área da situação do imóvel", estabelecendo-se, ainda em protecção da posição contratual do arrendatário, uma inalegabilidade do vício pelo senhorio.

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