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0064 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

 

6. Enquanto na proposta de lei o regime do depósito de rendas passa a seguir o regime geral da consignação em depósito (artigos 81.º e segs. CC), o projecto de lei opta por regular o seu regime nos artigos 31.º e seguintes.

d) Cessação do contrato
1. Nos termos do novo artigo 1079.º CC introduzido pelo artigo 3.º da proposta de lei, o arrendamento cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei.
A revogação, prevista no artigo 1082.º introduzido pelo artigo 3.º, não oferece especialidades.
O regime da resolução foi introduzido pelo artigo 3.º da proposta de lei nos artigos 1083.º a 1087.º do CC, e esta pode operar por via judicial ou não judicial (artigo 1047.º), no artigo 1083.º estabelecem-se os fundamentos da resolução e no artigo 1084.º o seu modo de operar, exigindo a lei a notificação judicial avulsa da resolução pelo senhorio pelo não pagamento da renda (n.os 1 e 2 do artigo 1084), operando-se nos restantes casos a resolução mediante a interposição de acção de despejo (n.º 3 do artigo 1084.º CC e artigo 14.º - Acção de despejo).
Nos termos da proposta de lei n.º 34/X, o contrato de arrendamento para habitação celebrado a prazo certo não caducará, no termo do prazo, se alguma das partes não se opuser à sua renovação (artigos 1096.º a 1098.º). Já os contratos de arrendamento para habitação celebrados por duração podem cessar por denúncia, nos termos aos artigos 1099.º e seguintes, sendo a denúncia justificada pelo senhorio efectuado nos termos da lei do processo (artigo 1103.º).
Quanto ao regime de cessação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, o n.º 1 do artigo 1110.º ao Código Civil, a introduzir pelo artigo 3.º da proposta de lei estabelece que "as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, completadas, quando necessário, pelo disposto quanto ao arrendamento para habitação".
2. O projecto de lei n.º 174/X estabelece no Capítulo VII o regime da cessação do arrendamento para habitação, sendo as causas de cessação a revogação (artigo 58.º), a denúncia (artigos 59.º a 67.º) e a resolução (artigos 70.º a 72.º). A caducidade do contrato constitui o arrendatário no direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 95.º e segs., podendo o senhorio recusar o novo arrendamento nas situações previstas no artigo 96.º.
Tanto a denúncia, em geral, como a resolução fundada em incumprimento do contrato devem ser feitas em acção judicial (artigo 64.º e n.º 2 do artigo 70.º).

e) Transmissão da posição de arrendatário

1. A proposta de lei não procedeu a qualquer alteração dos artigos 1057.º e segs. CC, relativos à transmissão da posição contratual no âmbito do contrato de locação. Assim, a situação jurídica do arrendatário é transmissível, nos termos gerais da cessão contratual, desde que o locador consinta na transmissão.
A proposta de lei vem introduzir disposições de direito da família, tanto novo artigo 1068.º CC, onde se estabelece que o direito do arrendatário se comunica ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo com o regime de bens vigente, e especificamente para o arrendamento urbano para fins habitacionais o novo artigo 1105.º, na sequência do já previsto no artigo 64.º do RAU, vem estabelecer que, "incidindo o arrendamento sobre casa de morada de família, o seu destino é, em caso de divórcio ou de separação judicial de pessoas e bens, decidido por acordo dos cônjuges" e, na falta de acordo, pelo tribunal.
Ainda em disposição relativa ao arrendamento para fins habitacionais, o novo artigo 1106.º CC, também na sequência do que já vinha previsto no artigo 85.º do RAU, vem estabelecer que "o arrendamento para habitação não caduca por morte do arrendatário quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado ou pessoa que com o arrendatário vivesse no locado em união de facto e há mais de um ano; b) Pessoa que com ele residisse em economia comum e há mais de um ano"; estabelecendo-se no novo artigo 1107.º as regras da respectiva comunicação ao senhorio, deixando de se prever a excepção do artigo 86.º do RAU.
2. Especificamente para os arrendados para fins não habitacionais, o novo artigo 1112.º estabelece que a transmissão da posição do arrendatário "é permitida por acto entre vivos, sem dependência da autorização do senhorio: a) no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou b) a pessoa que no prédio arrendado continue a exercer a mesma profissão liberal, ou a sociedade profissional de objecto equivalente".
Em caso de morte do arrendatário comercial, estabelece o novo artigo 1113.º que "o arrendamento não caduca, mas os sucessores podem renunciar à transmissão, comunicando a renúncia ao senhorio no prazo de três meses, com cópia dos documentos comprovativos da ocorrência".
3. O projecto de lei n.º 174/X mantém em vigor nos artigos 82.º e segs. as regras dos artigos 83.º e segs. do RAU, mas alarga a "excepção ao exercício do direito de transmissão do arrendamento ao facto do titular desse direito ter residência no próprio concelho onde reside, qualquer que ele seja, eliminando-se as referências às áreas metropolitanas de Lisboa e Porto".

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