0075 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

A proposta de lei n.º 34/X é constituída por 64 artigos e apresenta-se, do ponto de vista sistemático, estruturada em três partes, segundo os seus três títulos: I - Novo Regime do Arrendamento Urbano; II - Normas transitórias; III - Normas finais. Contudo, esta simples sistematização normativa não expõe o real alcance do diploma nem revela com exactidão uma estrutura formal bem mais complexa que nos fará concluir estarmos aqui perante uma lei de natureza híbrida. Será, no mínimo, discutível se a arrumação das matérias a regular corresponde ou não à melhor escolha possível e à mais transparente sistemática para o aplicador do direito.
A proposta de lei em presença é constituída por seis diferentes componentes:

1.º - lei modificadora de três códigos legislativos (artigos 2.º e 3.º e 6.º a 8.º), entre os quais avulta uma "reforma" do Código Civil;
2.º - Lei modificadora do Código de Processo Civil (artigos 4.º e 5.º);
3.º - Lei instituidora do designado normativo "geral" do RNAU regulando tanto matéria processual quanto substantiva (artigos 9.º a 25.º);
4.º - Normativo dito transitório, porque transitoriamente aplicável aos contratos vigentes, mas essencialmente constituído por regras de excepção à aplicação plena no RNAU a todos os contratos de pretérito;
5.º - Lei de autorização legislativa a conceder ao Governo (artigo 62.º);
6.º - Lei fixadora de mandato regulamentar (artigo 63.º).

Refira-se, de passagem, que o encargo para publicação de legislação complementar, conferido através do referido artigo 63.º, nem fica completo, tendo em conta outros encargos dispersos como o regime das Comissões Arbitrais Municipais, a que alude o n.º 3 do artigo 48.º.
Assim, fora as alterações mais ou menos pontuais a códigos diversos - que não o Código Civil -, as leis de autorização e normas que remetem para regulamentação própria, tudo saindo fora do âmbito estrito do "NRAU", ainda normas de excepção destinadas a uma vigência datada (26.º a 57.º), e regras de mera técnica legislativa. (58.º a 61.º e 64.º), sobram os dois elementos de substância que compõem a proposta em análise:

1.º elemento: A reforma do Capítulo IV - Locação, do Título II - Dos Contratos em especial, do Livro II - Direito das Obrigações, do Código Civil de 1966, nomeadamente com a reinserção, naquela capítulo, da Secção VII, dedicada ao "arrendamento de prédios urbanos".
2.º elemento: As assim designadas "Disposições gerais", abrangendo os artigos 9.º a 25.º, mas com manifesto carácter de especialidade, e não de generalidade, sobressaindo até a sua natureza processual.

Também estas últimas disposições dificilmente se poderiam classificar de NRAU. Restará, para a doutrina jurídica, apurar se teremos em mãos um novo RAU, apelidado "NRAU" ou antes uma reforma de parte específica do nosso Código Civil.
Deve ainda assinalar-se que o conjunto de normas que integra a Secção II (actualização de rendas) e a Secção III (transmissão) do Capítulo II (contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95), ou seja, os artigos 30.º a 57.º, constituem um normativo de relevante impacto social, caracterizador da escolha legislativa em matéria de arrendamento urbano, atendendo ao elevado número de contratos a que ele se destina e à especificidade dos contratos de pretérito mais antigos, celebrados até 1990. Este normativo, nada afectado pela sua transitoriedade, aliás alargada, com vigência assegurada até à subsistência do último contrato celebrado antes do actual RAU, e embora restrito a um conjunto vasto de situações definidas por um regime de excepção (artigos 28.º e 26.º), conterá, salvo melhor opinião, um importante quadro legal especial privativo daqueles contratos. O seu pleno funcionamento e exequibilidade ficam, no entanto, ainda dependente de diplomas a aprovar pelo Governo. Por isso, uma parte deste relatório analisará as normas transitórias.
Em termos substanciais - afinal aquilo que aos destinatários da lei mais importa - com este ou com outro formalismo, estaremos perante um quadro de ruptura com o passado legislativo vigente, estabelecendo-se, em matéria de arrendamento urbano, lei nova, aplicável imediatamente com regras significativamente alteradas .
Sobre estes aspectos incidirá adiante uma parte deste relatório, o ponto III, passando-se antes, em breve revista, a evolução legislativa registada no nosso país neste domínio.
Antecipe-se, desde já, que o contrato de arrendamento urbano dará um passo de gigante em direcção à autonomia negocial de direito privado, pondo lado a lado, quase em pé de igualdade jurídico-formal, duas partes contraentes, o senhorio e o arrendatário, cuja bilateralidade, agora materialmente considerada, se baliza antes por critérios socioeconómicos, nos planos do desafogo económico, do poder de compra e da carência habitacional.

Salvo o que consta das normas transitórias e das regras sobre aplicação das leis no tempo.
A Lei nova terá, porém, de respeitar o artigo 12.º do Código Civil.
Entre as disposições onde se revela a distorção das características actuais do contrato de arrendamento encontramos as que permitem para todos os contratos, salvos aqueles referidos nas normas transitórias, mesmo para os de duração ilimitada, que o senhorio denuncie sem causa justificativa, com a antecedência de 5 anos o contrato de arrendamento, e ainda, também a título de exemplo, a que para os contratos não habitacionais, institui como regra a duração limitada do contrato por 10 anos.