0076 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

II - Antecedentes legislativos recentes

A matéria do arrendamento urbano tem sido marcada, em Portugal, desde os tempos mais recuados, no dizer do preâmbulo do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado em 1990; por uma "prolixidade legislativa". Mais recentemente, a relativa instabilidade normativa permanece em todo este período que decorreu desde o 25 de Abril para cá. Agora volta a intervir-se neste domínio em nome da regulação externa do mercado e da recuperação do parque habitacional degradado.
Procura agora reganhar-se alguma da unidade sistemática adquirida com a entrada em vigor do Código Civil de 1966, se bem que não inteiramente conseguida como atrás se referiu.
O Código Civil veio então fixar a liberdade de estipulação do montante das rendas e facultar a sua actualização, excepto no Porto e em Lisboa, onde ficou suspensa a necessária avaliação fiscal. Mantém ainda restringida a denúncia do contrato por iniciativa do senhorio.
Chega-se ao 25 de Abril com uma matriz muito diferenciada quanto ao nível das rendas praticadas e com um grave problema social decorrente da escassez de habitação. Para satisfazer necessidades imperiosas, o legislador à época tomou medidas legislativas drásticas: congelou as rendas dos prédios urbanos por um período curto; depois estendeu a todo o País a suspensão das avaliações fiscais para actualização das rendas restrita a Lisboa e ao Porto; suspendeu o direito de demolição de prédios urbanos; estabeleceu o direito de arrendar e fixou rendas máximas para os prédios antigos; restringiu ainda mais o regime de denúncia do contrato; procurou travar o fenómeno das ocupações de habitações forçando nesses casos a celebração de contratos de arrendamento, etc.
Ainda em 1975, 1976 e 1977 sucederam-se numerosos diplomas, procurando resolver outras tantas situações pontuais que importava enfrentar legalmente, oscilando o legislador entre a manutenção ou redução de medidas de protecção ao inquilino ou de ampliação das garantias do senhorio.
O primeiro grande passo com orientação inversa na política do arrendamento urbano terá sido dado em 1981, com o Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho. Primeiro, permitiram-se, para o futuro, arrendamentos de renda livre, ilimitada mas sem actualização e de renda condicionada, limitada a 7% do duodécimo do valor do fogo, mas actualizável, na medida em que o valor patrimonial ficou desanexado das matrizes prediais desactualizadas e se instituía um coeficiente anual de actualização. Também as rendas comerciais vieram a sofrer actualizações assentes num coeficiente legal.
Um diploma de 1985 - a Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro - veio aperfeiçoar os regimes de renda livre e de renda condicionada instituídos desde 1981, estipulando o princípio da actualização anual de todas as rendas, bem como a correcção extraordinária das rendas mais antigas, com base em coeficientes fixados legalmente. Datam também deste período, estipulações legais relativas ao escalonamento dos aumentos, à celebração de contratos para habitação com duração limitada, a obras de conservação e beneficiação e à instituição de um subsídio de renda para situações carenciadas, entre outras. O conjunto da regulamentação operada em 1985 teria constituído, na intenção do legislador, à época, a pedra de toque para a dinamização do mercado que afinal não ocorreu. Cinco anos mais tarde, vem o próprio legislador "reconhecer que o mercado de arrendamento continua relativamente paralisado, não tendo correspondido às expectativas nele depositadas pela Lei" de 1985. Sintomaticamente, algumas das "queixas" e algum diagnóstico contido na exposição de motivos do diploma legal que instituiu o Regime do Arrendamento Urbano (RAU), em 1990, repete-se no preâmbulo da proposta de lei n.º 34/X, como já se havia repetido na gorada reforma proposta em 2004.
Efectivamente, o RAU, que a partir de 1990 unificou o regime jurídico atinente a esta matéria tem inegável pendor privatístico e liberalizador introduzindo, declaradamente, "reformas de fundo". Contudo, 15 anos mais tarde, reconhece-se-lhe ter sido "acolhido, sem sobressaltos, tão evidente era o seu limitado alcance reformista". Nessa senda reformista, mas aparentemente ineficaz, para fazer face ao diagnóstico sempre renovado, foi o RAU desde então sujeito a diversos acertos e alterações sobretudo por diplomas aprovados em 2000 e 2001. Este RAU, que vigora vai para 15 anos, tem agora os seus dias contados, caso venha a ser aprovada a reforma agora proposta pelo XVII Governo Constitucional.

III - Objectivos e soluções preconizadas no diploma

O mercado do arrendamento urbano não satisfaz a economia de mercado, não funciona adequadamente com vista à promoção e rentabilização da propriedade privada. O mercado de arrendamento de habitações tem dimensão e dinâmica reduzida, abundam prédios devolutos que não reentram no mercado, pese embora o descongelamento das rendas já operado em 1981; a especulação imobiliária compensa, a oferta de habitação para aquisição própria excede a oferta para arrendamento, o recurso ao crédito para aquisição impede a canalização de rendimento familiar para o arrendamento, cresce a degradação da malha urbana, etc. O diagnóstico, com este ou outro pendor ideológico, está feito. As soluções divergem depois em função desse posicionamento. O XVII Governo Constitucional escolheu agora um caminho e apresenta-o para debate.
Como o mercado não funciona adequadamente, surge o Estado a estabelecer correctivos e a instituir regras de combate aos desequilíbrios mercantis. É o que se declara como objectivo central da proposta de lei