0077 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

que o Governo apresentada. O legislador proponente parte do pressuposto de que nesse mercado do arrendamento, dado como desequilibrado, "não há interesses antagónicos", preconizando "uma saudável conjugação de interesses" entre proprietários e inquilinos com vista à sua promoção.
De entre as soluções apontadas no diploma, e sem pretensão de exaustividade, salientam-se as seguintes:

1. O Governo opta neste diploma por bipartir o arrendamento urbano em "arrendamento para habitação" e em "arrendamento para fins não habitacionais", privando assim pelo menos o arrendamento comercial da particular especificidade e relativa autonomia de que dispunha. Tal opção surge justificada por "uma perspectiva simplificadora" que só o futuro permitirá concluir ir resultar antes em ganhos de transparência e não vir porventura perturbar a estabilidade e certeza exigidas no desenvolvimento normal do comércio. O exercício de profissão liberal em prédio arrendado parece ficar a lucrar com a modificação (futuro artigo 1112.º do Código Civil).
2. No respeitante ao arrendamento habitacional, a lei vem prever dois tipos de contratos em razão da sua duração. Haverá pois contratos por prazo certo e por duração indeterminada, fazendo-lhes cominar um regime diferenciado quando à renovação do contrato e oposição à renovação, no primeiro caso, e denúncia do contrato, no segundo caso. Quanto à denúncia pelo senhorio, importa aqui realçar a faculdade que lhe assistirá de a accionar quer com fundamento [artigos 1101.º, alíneas a) e b), e 1103.º], mediante reserva de um prazo de seis meses e a indemnização que ao caso couber, quer sem qualquer justificação, nos termos do disposto nos artigos 1101.º, alínea c), e 1104.º, mas desta vez sem qualquer indemnização. Basta que a uma pré-denúncia, a cinco anos, se siga a confirmação da denúncia, comunicada no período de 15 a 12 meses imediatamente anteriores à sua efectivação. Temos, assim, o contrato a cessar por iniciativa unilateral não justificada do senhorio.
3. Relativamente aos contratos para fins não habitacionais, a proposta de lei veio instituir como regra a de que serão considerados como contratos de duração limitada pelo prazo de 10 anos - vide n.º 2 do artigo 1110.º Bastará que não haja estipulação nenhuma quanto à natureza do contrato no título do mesmo. Esta é uma das disposições de que claramente se deduz que estamos perante um regime não vinculístico. Mas o normativo coloca também algumas questões no que toca à efectivação do direito ao trespasse.
4. Por outro lado, remetendo o n.º 1 do artigo 1110.º para as regras relativas à denúncia nos contratos habitacionais, também se aplicam a estes contratos de arrendamento, segundo parece, os normativos relativos à denúncia justificada e sem causa justificativa atrás referidos.
5. O acolhimento, ainda que tímido, do conceito aberto de "justa causa" que constava já do artigo 1086.º da gorada reforma de 2004, que agora se não escreve expressamente, mas que resulta clara e inequivocamente plasmado no texto do n.º 2 do artigo 1083.º, a inserir no Código Civil. Esse conceito, não escrito, mas descrito, amplia indeterminadamente os fundamentos para a resolução por incumprimento, postos à disposição do senhorio, e apenas exemplificados no n.º 3 e nas alíneas a) a e) do n.º 2 desse artigo. Salienta-se, por outro lado, que se dá o poder ao senhorio de recusar a manutenção do arrendamento, se o arrendatário estiver em mora no pagamento da renda superior a três meses.
6. A irrelevante consagração da bilateralidade na resolução do contrato, por incumprimento da contraparte, tem reduzido alcance prático e apenas colherá reconhecimento em mero respeito por uma lógica jurídico-formal (artigo 1083.º, n.º 1).
7. A resolução do contrato pode operar por via judicial ou extrajudicial (artigo 1047.º). Opera extrajudicialmente, por mera comunicação à contraparte, nos casos em que a iniciativa parte do arrendatário ou, quando partindo do senhorio, se funda em mora no pagamento da renda superior a três meses (artigo 1084.º).
8. Partindo o Governo do pressuposto de que os contraentes gozarão de plena igualdade pré-negocial, a renda e a actualização das rendas assentam completa e exclusivamente nas regras da autonomia negocial privada (artigo 1077.º), surgindo apenas um regime supletivo na falta de estipulação sobre a actualização (n.º 2 desse artigo).
Regime que, claramente, retira ao contrato de arrendamento o carácter vinculístico.
9. Mantém-se a consagração do direito de preferência concedido ao arrendatário.
10. Sublinha-se que o regime de comunicabilidade do contrato vem previsto no diploma e que, comparativamente com o regime resultante do Decreto-Lei n.º 321-B/90, a transmissão por morte é agora instituída em termos mais amplos. Pois abrange não só o cônjuge, as pessoas vivendo em união de facto mas também a todas as pessoas vivendo com o arrendatário há mais de um ano. Ora, dado que, nos termos da proposta de lei, para além do cônjuge e das pessoas vivendo em união de facto também se consideram como vivendo em economia comum com o arrendatário os seus parentes ou afins na linha recta ou até ao 3.º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos, verifica-se que a previsão é muito mais ampla do que a actual. Prima facie, isto poderia levar a caracterizar o contrato de arrendamento como vinculístico. Assim não é, de facto.
Efectivamente, não nos esqueçamos de que o diploma permite a denúncia do contrato de arrendamento sem causa justificada. Assim, fácil é ao senhorio pôr fim à cadeia de transmissões.
A disposição do n.º 3 do artigo 1106.º dirige-se claramente aos contratos de duração limitada.