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0078 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

 

Relativamente aos arrendamentos para fins não habitacionais, rege disposição especial que prevê a transmissão por morte para os sucessores.
11. Verifica-se a aplicação imediata, aos contratos de pretérito, do novo regime jurídico vertido, quer no Código Civil, em matéria de locação e de arrendamento urbano, quer em diplomas avulsos que resultarão da proposta de lei.
Independentemente de análise mais pormenorizada sobre as normas transitórias, adiante-se, desde já, o seguinte:

- Preconiza-se um sistema faseado para a actualização de rendas, aplicável aos contratos celebrados até 1990, antes da entrada em vigor do actual RAU, desenvolvido ao longo de 19 artigos, para os arrendamentos destinados à habitação, e de sete artigos para o caso de arrendamentos para fim não habitacional. Limitada a um valor máximo (artigos 30.º, 31.º e 34.º, n.º 2), que assenta no valor do locado corrigido por um coeficiente de conservação (artigos 32.º e 33.º), a actualização poderá ocorrer, consoante os casos, ou num "período-padrão" de cinco anos (artigo 37.º, n.º 1, e 39.º) ou, então, em aumentos progressivos ao longo de 10 anos ou, de dois anos, em dois casos específicos (artigos 37.º, n.º 2, e 44.º). O período mais longo, de 10 anos, será aplicado aos arrendatários que invoquem um rendimento anual inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ou tenham idade superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60% (artigos 37.º, n.º 3; 36.º, n.º 3; e 40.º). O arrendatário cujo agregado familiar tenha um certo rendimento anual bruto, a definir em legislação complementar (artigo 63.º), no prazo de 120 dias, inferior a três retribuições mínimas nacionais, tem direito a um subsídio de renda (artigo 45.º) em termos também a definir por diploma regulamentar (artigo 63.º).
- Também se estabelece um regime transitório para a transmissão dos contratos antigos (artigos 56.º e 57), mantendo-se o princípio da não caducidade do contrato para habitação por morte do primeiro arrendatário.
- Relacionado com o sistema de actualização de rendas e com a promoção de obras no locado surge a criação de Comissões Arbitrais Municipais (artigo 48.º), remetendo-se o seu funcionamento e competência para diploma próprio, muito embora o artigo precedente, o 47.º, já contenha incumbências atribuídas à Comissão Arbitral Municipal.

12. Apresentam-se ainda, naquele contexto (artigo 47.º), três soluções legislativas cujo alcance e consequências se não podem desde já avaliar, tendo de ficar adiada a sua avaliação:

1.ª - A intimação do senhorio, pelo arrendatário, à realização de obras, cujo não acatamento dará origem a consequências a regular posteriormente;
2.ª - A realização de obras, contra a vontade do intimado, seja a cargo da câmara municipal (coercivas), seja por iniciativa do autor da intimação que compensa as despesas efectuadas com o montante das rendas;
3.ª - A possível "venda forçada" da coisa locada, ao arrendatário, pelo valor avaliado em sede de IMI, quando o senhorio não dê início às obras, o que não deixará certamente de provocar aceso debate doutrinário.

13. A função social do património imobiliário surge também patenteada na previsão de uma penalização dos proprietários, em sede fiscal, por via de uma taxa elevada ao dobro reflectida no Imposto Municipal sobre Imóveis, aplicável aos prédios que a lei, ainda a publicar, vier a classificar como estando devolutos, há mais de um ano (artigo 7.º).
14. Em nome da simplificação ou agilização processual introduzem-se alterações ao Código de Processo Civil com adaptações ao regime da execução para entrega de coisa certa - o locado - mas amplia-se, por outro lado, significativamente, o leque de títulos executivos de formação extrajudicial. O artigo 15.º é clarificador dos novos instrumentos, colocados à disposição do senhorio, através dos quais pode imediatamente recorrer à acção executiva. Os anteparos legais propostos para fazer face a abusos, leia-se despejos sem fundamento bastante, dependerão, em grande medida, da mais que duvidosa resposta célere do sistema de execuções judiciais que, como sabemos, tem revelado inúmeros impasses e estrangulamentos.

Tem, aliás, interesse a consideração da jurisprudência dominante segundo a qual, para determinar a obrigatoriedade das prestações de facere por parte do senhorio tem de considerar-se o critério da proporcionalidade previsto, aliás, no artigo 18.º da Constituição da República.
(vide Ac. da Relação de Lisboa de 25-2-1986 (Colectânea da Jurisprudência, XI-I, págs. 104 e também no mesmo sentido Ac. da Relação do Porto de 1-6-1993 (Colectânea da Jurisprudência XVIII-III, pág. 120). Segundo esta jurisprudência deve ponderar-se o sacrifício do senhorio, comparando-o com a retribuição que aufere e considerando ilegítimo, por contrário à boa fé e ao fim económico-social do seu direito, o pedido de obras do arrendatário que não esteja em proporção com a renda paga. É que nem todos os senhorios são grandes senhorios, e serão os pequenos senhorios os afectados pelas disposições da proposta de lei.

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