0080 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

E no n.º 2 desse artigo 12.º estabelece-se que "quando dispuser sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor".
Segundo podemos ler no Manual, do arrendamento urbano de Pinto Furtado a tese abraçada pela Jurisprudência, pelo menos na vigência das disposições sobre arrendamento do Código Civil, era a de que à resolução de um contrato de arrendamento se aplicava a lei em vigor à data da sua celebração.
Tese de que o autor discorda com base no facto de que o arrendamento tem carácter vinculístico, definindo um estatuto legal subtraído à autonomia das partes. Valendo, então, a doutrina de Batista Machado in "Sobre a aplicação das leis no tempo", segundo a qual sempre que a lei nova define um estatuto legal, é esta que se aplica às relações já constituídas, por caber na previsão da 2.ª parte do n.º 2 do artigo 12.º.
Só que estas considerações de Batista Machado levam precisamente à solução contrária, no caso das renovações automáticas dos contratos de duração limitada. É que aqui não há carácter vinculístico. Vigora a autonomia contratual quando se celebra um contrato de duração limitada. O senhorio não é obrigado a consentir na renovação automática.
E assim a lei nova só se aplica aos factos novos pois não estamos perante um estatuto legal. Logo, a lei aplicável será a lei antiga, a lei segundo a qual ao usarem de autonomia negocial, as partes tomam em conta, quando celebram o contrato, a lei que se encontra em vigor.
Não se aplica a estes contratos o artigo 1101.º do Código Civil, consequência lógica do que consta da alínea a) supra, ficando, assim, claro que não se lhes aplica a possibilidade de denúncia sem causa justificativa, permitida pela alínea c) do artigo 1101.º.
As disposições transitórias relativas aos contratos celebrados ao abrigo da RAU conhecem, no entanto, excepções que se passam a analisar.

C1 - Excepções:

O regime atrás referido não tem aplicação nos seguintes casos:

Contratos de arrendamento para habitação, de duração limitada
Cessam as limitações à denúncia resultantes da idade ou da incapacidade, ou resultantes da duração da arrendamento , após a primeira renovação ocorrida depois da entrada em vigor da presente lei.
Segundo o regime previstos na RAU, a estes contratos não se aplica o artigo 107.º, mas aplica-se-lhes o artigo 69.º - vide artigo 99.º do RAU.
O que quer dizer que, sem as normas transitórias que temos vindo a analisar, os contratos de duração limitada (celebrados - recorde-se - pelo prazo mínimo de 5 anos e renováveis por períodos de 3 anos) podiam teoricamente ser denunciados pelo senhorio, alegando a necessidade da casa para habitação própria ou para habitação dos seus descendentes no 1.º grau; ou alegando ainda o objectivo de ampliar o prédio ou de construir edifício em termos de aumento de locais arrendáveis.
Mas o arrendatário não podia opor-se invocando as limitações constantes do artigo 107.º.
De qualquer forma, esta passibilidade de denúncia, ainda existente na lei, tem um efeito meramente simbólico (para descaracterizar o carácter vinculativo do contrato de arrendamento) já que a denúncia só se torna efectiva no termo do prazo do contrato ou da sua renovação. Assim, em vez de socorrer-se desta denúncia, é óbvio que o senhorio aguarda que se aproxime o termo do prazo do contrato, e denuncia o contrata apenas com base na sua oposição à renovação automática.
Carecerá talvez de melhor redacção o disposto no artigo 26.º, já que relativamente aos contratos de duração limitada não existe, na proposta de lei, norma que dê direito a indemnização no caso de denúncia do senhorio para habitação própria ou de descendentes no 1.º grau, ou no caso de denúncia para obras profundas. E embora no artigo 99.º do RAU não se tenha excluído da aplicação aos contratos de duração limitada, o artigo 72.º do RAU, a verdade é que não faz sentido a sua aplicação a estes contratos, uma vez que a denúncia dos mesmas por oposição do senhorio à renovação do contrato se efectiva, sem indemnização, na mesma data em que opera a denúncia com base nos motivos previstos no artigo 69.º.

Contratos de arrendamento para habitação - Transmissão por morte para filho ou enteado, ocorrida depois da entrada em vigor da lei
Dispõe o artigo 26.º, n.º 2, que cessa a aplicação do artigo 107.º do RAU prevista na alínea a) do n.º 21 do artigo 26.º, e cessa a aplicação da alínea b) - montante mínimo de indemnização - no caso de transmissão por morte para filho ou enteado, ocorrida depois da entrada em vigor da lei.

Livraria Almedina. 1996 - página 636.
A cessação da excepção prevista no artigo 107.º, n.º 1, alínea b), será, de resto, pouco relevante, por não ser crível que um contrato de duração limitada dure 30 anos a partir da data da sua celebração.
Este artigo estabelece a possibilidade de denúncia para habitação do senhorio ou dos seus descendentes, ou para ampliação do prédio, ou construção de um prédio.