0081 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

Mantendo em vigor o artigo 107.º - alínea a) do n.º 1 do artigo 26.º - a proposta de lei mantém em vigor o n.º 2 desse artigo .
Com efeito, quando a alínea a) do n.º 1 do artigo 26.º mantém para os contratos celebrados com base no RAU, o artigo 107.º, mantém este artigo na totalidade.
Assim, nos casos em que a limitação ao direito de denúncia se baseasse na duração por 30 anos do contrato de arrendamento, só o cônjuge para quem tenha sido transmitido o contrato de arrendamento beneficiaria da disposição.
Portanto, para estes casos - alínea b) do n.º 1 do artigo 107.º -, não tem sentido o disposto na alínea a) do n.º 2 do artigo 26.º. O que consta dessa alínea já se atinge com a manutenção em vigor do artigo 107.º - alínea a) do n.º 1 do artigo 26.º.
Relativamente às limitações ao direito de denúncia resultantes da idade ou da incapacidade, o que consta da alínea b) do n.º 2 do artigo 26.º quer dizer que só o cônjuge sobrevivo, e não também as outras pessoas para quem se transmite o contrato de arrendamento nos termos do artigo 85.º do RAU (ascendentes, descendentes, afins, pessoa vivendo em união de facto) beneficiam das limitações ao direito de denúncia resultantes da idade ou da incapacidade. O que não acontece no RAU. E também não beneficiam do mínimo de indemnização estabelecido no artigo 26.º.
O objectivo desta disposição parece ser o de limitar as transmissões, por via ínvia.
Parece-nos óbvio que tal acontece porque nestes arrendamentos não fica permitida a denúncia sem causa justificativa.
Com esta disposição, de resto, acelera-se a aplicação do NRAU.

Contratos de arrendamento para fins não habitacionais
a) Questão que o artigo 26.º não resolve é a de saber se a estes contratos se aplicam as disposições dos n.os 1 e 2, ou se só se aplicam as disposições do n.º 3.
Efectivamente, é controvertida a questão de saber se pode haver denúncia do contrato de arrendamento para fins habitacionais, alegando o senhorio que necessita do prédio para habitação sua ou dos descendentes no 1.º grau.
b) Resulta do n.º 3 do artigo 26.º o seguinte:

Os cessionários do arrendamento por trespasse ou locação do estabelecimento não beneficiam da protecção da alínea c) do n.º 1 do artigo 26.º. Ou seja, relativamente a eles, pode ser denunciado o contrato de arrendamento sem causa justificativa, tendo apenas garantido o gozo do local por 5 anos.
O mesmo acontece quando, sendo o arrendatário uma sociedade, ocorra transmissão de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 50 % face à situação existente aquando da entrada em vigor da presente lei.
Facto que é, sem dúvida, limitativo de algumas transmissões.

Contratos celebrados antes da vigência do Decreto-lei n.º 321-B/90 e do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro

- O regime é contemplado no Capítulo II
A Secção I deste Capítulo, contendo disposições gerais, estabelece logo no artigo 27.º que as normas se aplicam aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes da vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90 (RAU) e aos contratos de arrendamento para outras finalidades celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Este diploma, recorde-se, foi o que introduziu ao RAU as seguintes alterações:

a) Veio permitir a celebração de contratos de duração limitada, para o exercício do comércio ou indústria, pelo prazo mínimo de 5 anos, renovável por igual período de tempo;
b) Veio permitir que o mesmo regime dos contratos referidos na alínea a) fosse aplicado aos contratos cujo arrendamento se destinasse ao exercício de profissões liberais;
c) Permitiu ainda a celebração de contratos de duração limitada para outros fins não habitacionais, nos termos referidos na alínea a);
d) Tornando possível, relativamente aos contratos referidos na alínea anterior, quando se destinasse a actividade não lucrativa, que os contratos de duração limitada seguissem o regime previsto no RAU para os contratos de arrendamento habitacionais;
O Decreto-Lei n.º 329-B/2000, de 22 de Dezembro, que colmatou inconstitucionalidades do RAU, manteve inalterada a redacção do n.º 2 do original artigo 107.º.
Veja-se Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6.ª edição a fls. 433 e seguintes, que refere também a posição do Dr. Januário Gomes.
A diferença mais relevante relativamente à alínea anterior é a de que, neste caso, a renovação automática não é por períodos de 5 anos, mas de 3 anos.