0082 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

e) Veio estabelecer, mas apenas para os contratos destinados ao exercício do comércio e indústria, em que houvesse sido estipulado um prazo de duração efectiva superior a cinco anos e, bem assim, quando não tivesse sido convencionado qualquer prazo, a possibilidade de as partes estabelecerem, seja no próprio contrato seja em documento posterior, o regime de actualização anual das rendas, tornando extensível este regime aos contratos referidos nas alíneas anteriores;
f) Veio permitir que, nos contratos a que nos vimos referindo, pudesse ser estipulado que as obras a que se refere o RAU (de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação) pudessem por convenção entre as partes, todas ou algumas delas, ficar a cargo do arrendatário;
g) Veio também estabelecer que a realização de obras determinadas pelas autoridades administrativas em função do fim específico constante do contrato, quando devam ser suportadas pelo arrendatário, não carece de autorização do senhorio; fazendo impender sobre o senhorio a obrigação de indemnizar o arrendatário, segundo as regras do enriquecimento sem causa.

- Como atrás já se viu, só ficam abrangidos pelas normas transitórias do Capítulo II os contratos para fins não habitacionais celebrados antes da vigência do RAU, e, durante a vigência do RAU, apenas os que tiverem sido celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro. Todos os contratos posteriores a este diploma ficam sujeitos às normas de direito transitório previstas no Capítulo I.
- O artigo 27.º limita-se a remeter para o artigo 26.º, o qual se aplica com as devidas adaptações.

Assim, vejamos o que resulta do artigo 27.º para os arrendamentos abrangidos por este capítulo.
- Relativamente à aplicação do n.º 1 do artigo 26.º nada haverá a acrescentar ao atrás referido.
Excepto as considerações relativas a dúvidas sobre a constitucionalidade da norma que relativamente aos contratos de duração limitada (segundo a Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, o prazo era de 5 anos, não havendo norma que referisse o prazo para a renovação automática) estabelece que os contratos não denunciados se renovam por 3 anos - alínea d) do n.º 1 do artigo 26.º.
- Estas dúvidas não se suscitavam nos contratos habitacionais de duração limitada, no Capítulo I, já que se tratava de contratos celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 30 de Setembro. E este diploma já previa a renovação automática pelo prazo de 3 anos. Verificavam-se somente as dúvidas, como aliás se salientou, relativamente aos contratos não habitacionais celebrados posteriormente ao diploma de 1995, a que não se aplica o Capítulo II .
- No artigo 28.º estabelece-se que o arrendatário no momento da cessação do contrato tem direito a receber compensação pelo valor das obras que licitamente tiver realizado, nos mesmos termos de um possuidor de boa fé.
Aos contratos habitacionais abrangidos por este capítulo aplica-se hoje o regime previsto nos artigos 1036.º e 1046.º do Código Civil.
O artigo 1036.º diz respeito a benfeitorias necessárias. E, nos termos deste artigo, os arrendatários que fizerem estas obras, têm direito ao seu reembolso.
Relativamente a outras obras que não sejam de reparações urgentes, rege para estes contratos o disposto no artigo 1046.º.
E, assim, relativamente às benfeitorias que o arrendatário tenha feito, sejam elas de que natureza forem, o arrendatário é equiparado ao possuidor de má fé, salvo estipulação em contrário.
O que nos remete para os artigos 1273.º e 1275.º do Código Civil.
Nos termos do artigo 1273.º, o arrendatário tem direito a ser indemnizado pelo valor pelas benfeitorias necessárias que haja feito (trata-se de benfeitorias necessárias que não possam ser incluídas nas reparações urgentes). Note-se que o possuidor de má fé e de boa fé estão equiparados neste direito. Relativamente a estas benfeitorias não inova a norma transitória que vimos referindo.
O que também sucede relativamente às benfeitorias úteis: quer o possuidor de má fé quer o de boa fé têm direito a levantar as benfeitorias úteis que hajam realizado desde que o possam fazer sem detrimento do prédio. E se não puderem levantar as benfeitorias úteis, tanto o possuidor de má fé como o de boa fé têm direito a ser indemnizados, calculando-se o valor das benfeitorias segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Relativamente às benfeitorias voluptuárias, nos termos do artigo 1275.º do Código Civil, só o possuidor de boa fé tem direito a levantá-las, não se dando detrimento do prédio. No caso contrário, não pode levantar as benfeitorias nem haver o valor delas.
Portanto, a disposição do artigo 28.º só é verdadeiramente inovatória relativamente às benfeitorias voluptuárias.
Mas o artigo 28.º só se refere às obras licitamente feitas.

Parece, aliás, que a inclusão da alínea d) do n.º 1 do artigo 26.º, no Capítulo I, visa apenas os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados depois do diploma de 1995 referido no texto.