79 | II Série A - Número: 111 | 1 de Fevereiro de 2012

Essa alteração conduziu à coexistência de duas situações distintas no mercado de arrendamento espanhol:
Contratos celebrados após o Real Decreto-lei de 1985, caracterizados por rendas altas e elevada rotação dos arrendatários, em virtude da duração anual dos mesmos, e que representava, em 1994, 20% do mercado de arrendamento; Contratos celebrados antes da entrada em vigor do referido Real Decreto-lei de 1985, caracterizados por rendas baixas – nalguns casos mesmo prejudiciais para os senhorios – e que representavam aproximadamente 50% do mercado de arrendamento.

Para fazer face a essa distorção do mercado, que conduzia a prejuízos para os proprietários e arrendatários, foi aprovada a Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, com as seguintes alterações fundamentais:
Estabelecimento de um prazo mínimo de duração do contrato para 5 anos, por forma a contribuir para uma estabilidade das famílias, possibilitando-lhes uma alternativa real à aquisição de casa própria.
Este prazo mínimo de duração resulta da livre negociação entre as partes, acrescido de um sistema de prorrogações obrigatórias até alcançar um mínimo de 5 anos, caso o contrato inicial preveja um prazo inferior (artigo 9.º); Introdução de um mecanismo de prorrogação tácita, decorridos os 5 anos iniciais, que dá lugar a um novo prazo renovado anualmente de três anos (artigo 10.º); Reconhecimento da existência de situações que exigem prazos inferiores de duração, circunscrita à necessidade – conhecida à data da elaboração do contrato – de recuperar a habitação para o próprio proprietário (artigo 9.º); O contrato não é renovado caso o proprietário prove necessitar da propriedade para sua habitação própria, para familiares seus em primeiro grau, adoção, ou para o seu cônjuge em caso de divórcio ou anulação do casamento; A transmissão dos contratos a familiares em caso de morte do arrendatário (artigo 16.º) é aplicável nos seguintes casos:

a) Cônjuge, que ao tempo da morte resida na habitação; b) Pessoa com igual relação de afetividade da do cônjuge, independentemente da orientação sexual, que resida habitação há pelo menos 2 anos; c) Descendentes do arrendatário que à data da morte sejam menores ou sujeitos à sua tutela, desde que tenham residido na habitação nos 2 anos precedentes; d) Ascendentes ou irmãos do arrendatário, desde que tenham residido na habitação nos 2 anos precedentes à sua morte; e) Pessoas que sofram de invalidez igual ou superior a 65%, sempre que tenham uma relação de parentesco até ao terceiro grau colateral com o arrendatário, que tenham residido na habitação nos 2 anos precedentes à sua morte.

A notificação da morte tem de ser feita no prazo de três meses, findos os quais o arrendamento é extinto.
Essa notificação tem obrigatoriamente que ser feita por escrito, com apresentação do correspondente registo de óbito, identificação do grau de parentesco e prova de que reúne os requisitos legais para adquirir a posição de arrendatário por transmissão. O prazo de renovação fica limitado ao termo do prazo contactual existente.
A renda é estabelecida mediante livre negociação entre as partes (artigo 17.º). Este regime é aplicável tanto aos novos contratos como aos já estabelecidos. A sua atualização (artigo 18.º) durante os primeiros 5 anos do contrato, só pode ser feita anualmente aplicando a variação percentual do Índice Geral Nacional de Preços de Consumo, disponibilizando o Instituto Nacional de Estatística Espanhol um programa de cálculo da mesma no seu site. A partir do 6.º ano de contrato, a atualização faz-se novamente por acordo entre as partes.

Consultar Diário Original