16 DE DEZEMBRO DE 2020

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princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato. Requerida a resolução, a parte contrária pode opor-se ao pedido, declarando aceitar a modificação do contrato».

Às «lojas com história»19, ao «comércio tradicional»20, aos «estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local»21 e às «entidades de interesse histórico e cultural ou social local»22, aplica-se o regime especial de proteção previsto na Lei n.º 42/2017, de 14 de junho, que aprovou o regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local (terceira alteração à Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano, e quarta alteração ao Decreto -Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados). Estes estabelecimentos ou entidades beneficiam das seguintes medidas de proteção (artigo 7.º):

• Proteção prevista no regime jurídico do arrendamento urbano; • Proteção prevista no regime jurídico das obras em prédios arrendados; e • Acesso a programas municipais ou nacionais de apoio aos estabelecimentos e entidades de interesse

histórico e cultural ou social local. Por outro lado, os «contratos de instalação de lojista em centro comercial» ou de «utilização de loja em centro

comercial» têm, como característica principal, a cedência do gozo de um espaço (loja) para o exercício de uma atividade comercial ou para a prestação de serviços num complexo imobiliário, no qual se incluem diversas lojas com comércios e serviços variados e espaços comuns de lazer.

Cada lojista realiza, de forma individual e por sua própria conta e risco, a exploração do respetivo espaço, abdicando de uma parte da sua autonomia e obedecendo às regras gerais de funcionamento e organização do centro comercial.

O lojista paga, a título de retribuição, uma remuneração mínima fixa como contrapartida pela utilização do espaço que pode ser acrescida de uma retribuição variável, calculada de acordo com valores percentuais indexados à faturação mensal bruta da loja. O lojista tem, em regra, de contribuir para os encargos de manutenção do espaço comercial – serviços de limpeza, de segurança, de animação, de promoção, entre outros.

Aos contratos de instalação de lojista em centro comercial é aplicável o regime resultante das respetivas clausulas acordadas23, de acordo com o princípio da liberdade contratual24, desde que sejam válidas. Se necessário, aplica-se igualmente o regime geral dos contratos e as regras das figuras contratuais próximas25.

Com a aprovação do Orçamento Suplementar para 2020, foi criado um apoio ao pagamento de rendas habitacionais e não habitacionais, que inclui uma norma especificamente direcionada aos lojistas em centros comerciais. De acordo com o n.º 5 do artigo 168.º-A, até 31 de dezembro de 2020 não são devidos quaisquer valores a título de rendas mínimas, sendo apenas devido aos proprietários dos centros comerciais o pagamento da componente variável da renda, calculada sobre as vendas realizadas pelo lojista, mantendo-se ainda a responsabilidade, da parte dos lojista, pelo pagamento de todas as despesas contratualmente acordas, designadamente as referentes a despesas e encargos comuns.

19 De acordo com a alínea a) do artigo 2.º do Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local, entende-se como «lojas com história» os estabelecimentos comerciais com especial valor histórico cuja preservação deva ser acautelada. 20 De acordo com a alínea b) do artigo 2.º do Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local, entende-se como «comércio tradicional» a atividade de comércio local realizada em pequenos estabelecimentos situados fora das grandes superfícies comerciais especializado na venda de um produto ou na prestação de um serviço, com exceção das atividades não sedentárias, designadamente em bancas ou feira. 21 De acordo com a alínea c) do artigo 2.º do Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local, entende-se como «estabelecimentos de interesse histórico ou cultural ou social local» as lojas com história ou os estabelecimentos de comércio tradicional, restauração ou bebidas, abertos ao público, que, pela sua atividade e património material ou imaterial, constituam uma referência viva na atividade económica, cultural ou social local. 22 De acordo com a alínea d) do artigo 2.º do Regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local, entende-se como «entidades de interesse histórico e cultural ou social local» as entidades com ou sem fins lucrativos, nomeadamente coletividades de cultura, recreio e desporto ou associações culturais, que pela sua atividade e património material ou imaterial constituam uma relevante referência cultural ou social a nível local. 23 Aos contratos em que as cláusulas contratuais são elaboradas sem prévia negociação individual e relativamente às quais os proponentes e destinatários se limitam, respetivamente, a propor ou aceitar, devem observar o regime jurídico das cláusulas contratuais gerais, estabelecidas no Decreto-Lei n.º 446/85, de 25 de outubro. 24 “Dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver.” – n.º 1 do artigo 405.º do Código Civil. 25 Neste sentido, atente-se no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, no âmbito do processo n.º 21769/10.9T2SNT.L1.S1, de 9 de setembro de 2016, e no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no âmbito do processo n.º 11378/16.4T8SNL.l1-2, de 9 de fevereiro de 2017.