20 DE JANEIRO DE 2021

15

do anterior inquilino, e caso o fogo se insira numa das denominadas «zonas tensas», o montante da renda paga pelo anterior arrendatário, o preço da renda de referência majorada aplicável na zona em que o fogo se insere e os honorários dos agentes imobiliários cobrados ao arrendatário. No ato de assinatura do contrato de arrendamento, o senhorio anexa um dossiê de diagnóstico técnico da fração a arrendar.

Este contrato-tipo só é aplicável aos contratos de arrendamento celebrados após 1 de agosto de 2015, mas abrange todos os arredamentos submetidos ao regime da lei 89-462.

Segundo o artigo 10, o contrato de arrendamento celebrado por proprietários que sejam pessoas singulares tem a duração de pelo menos 3 anos10, podendo ser convencionado outro prazo nunca inferior a um ano (artigo 11). Findo o prazo inicial, o contrato pode ser prorrogado tacitamente ou renovado. Em caso de prorrogação tácita o prazo da prorrogação é de 3 anos, em caso de renovação, o prazo desta é o prazo do contrato.

A renda é atualizada nos termos fixados pelas partes ou, em caso de omissão, no fim de cada ano do contrato. O valor do aumento da renda não pode ultrapassar à variação do índice de referência dos arrendamentos fixada pelo INSEE – Instituto Nacional de Estatísticas e Estudos Económicos.

Em caso de renovação do contrato, a renda pode ser revista para baixo, caso se trate de uma habitação situada numa das «zonas tensas». Os senhorios têm, neste caso, a possibilidade de instituir um complemento de renda caso o fogo reúna determinadas características de conforto ou de localização, quando comparado com outros fogos situados na mesma zona.

A caução inserida no contrato de arrendamento garante o pagamento das dívidas no caso de o locatário não as poder cumprir, não é obrigatória e pode até ser dispensada em certos casos (artigo 22). Até 31 de dezembro de 2015 a mesma não era exigida caso o senhorio fosse subscritor de um seguro de garantie des risques locatifs (GRL), que assegurava os riscos de incumprimento inerentes ao contrato de arrendamento. A partir daquela data as seguradoras deixaram de oferecer este seguro porque, através da lei Alur foi criada uma garantia universal dos arrendamentos, a qual apresentava «características de um seguro social de habitação» e tinha como objetivo assegurar aos senhorios contra os riscos de rendas não pagas e de prevenir o risco de despejos (artigo 24-2)11. Ainda nos termos deste artigo, a Agência da Garantia Universal dos Arrendamentos seria a entidade pública responsável pela implementação e gestão da garantia universal dos arrendamentos. No entanto, em janeiro de 2016 o governo francês anunciou o abandono desta medida devido aos custos que implicava e a sua substituição por uma outra, efetiva a partir de 30 de setembro de 2016. Trata-se do VISALE – Visa pour le logement et l’emploi, a qual não sendo obrigatória no ato da assinatura do contrato, se destina a cobrir os riscos de não pagamento de rendas em contratos assinados com jovens com menos de 30 anos, sejam assalariados ou não, estudantes e desempregados.

Os artigos 15 e 22 da Loi 89-462, conjugados com as disposições constantes das leis 86-1290, de 23 dezembro de 1986, 75-1351, de 31 dezembro de 1975 e 48-1360, de 1 setembro de 1948, consagram os princípios, com as devidas exceções, com base nos quais o proprietário desencadeia os processos de resolução do contrato de arrendamento. Esta pode ocorrer no final do prazo estipulado no contrato, em caso de não pagamento das rendas, ou caso o senhorio precise da habitação para sua própria residência ou alguém da sua família, para o vender ou por um motivo sério e legítimo.

O artigo 14 da Loi 89-462 prevê ainda as formas de transmissão do direito ao arrendamento, a qual ocorre em caso de morte ou abandono do domicílio pelo locatário para o cônjuge, para ao parceiro do pacto civil de solidariedade (PACS), para os descendentes que com ele vivam há mais de um ano sobre a data da morte ou do abandono, para os seus ascendentes, para quem com ele viva em concubinato12 ou para as pessoas a cargo que com ele tenham vivido pelo menos há um ano sobre a data da morte ou do abandono.

Ao arrendatário cabe cumprir as obrigações inerentes ao ato de arrendar, entre outras, o pagamento da renda, responder pela degradação das instalações, utilização de acordo escrito para qualquer obra de melhoramento da habitação/cedência do contrato de arrendamento ou a sublocação.

Com vista à conciliação dos diferendos entre as partes, resultantes do contrato de arrendamento e independentemente do recurso a qualquer ação judicial dirigida aos tribunais de primeira instância, os artigos

10 A lei prevê que no caso de os senhorios serem pessoas coletivas o prazo os contratos de arrendamento seja de 6 anos, renováveis ou não, dependendo do estipulado pelas partes. 11 Este artigo encontra-se revogado pela Loi 2018-1021, de 23 de novembro. 12 A lei fala em concubine notoire o que nos termos do art.º 515-8 do Código Civil é definido como uma união de facto, entre duas pessoas de sexo oposto ou do mesmo sexo, caracterizada por uma vida em comum com carácter de estabilidade e continuidade.