II SÉRIE-A — NÚMERO 131

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decorrentes da falta de pagamento das contribuições para a manutenção das partes comuns têm preferência

face aos créditos hipotecários previstos nos números 3, 4 e 5 do artigo 1923 do Código Civil. Refere também o

artigo que o adquirente de imóvel em propriedade horizontal responde com o próprio imóvel pelas referidas

dívidas contraídas por anteriores titulares, até um determinado montante, e que na escritura de venda deverá

constar quais os montantes pagos e quais os que ainda constam em dívida. É, de todo o modo, possível recorrer

ao procedimento de injunção para a liquidação das dívidas, nos termos do artigo 21. Este recurso exige, no

entanto, a prévia deliberação da assembleia de condóminos. A legitimidade ativa é atribuída ao Presidente ou

ao Administrador, em função do que houver sido deliberado pela assembleia. O artigo determina também que

as despesas com honorários de advogados e custas judiciais correm por conta do devedor.

Está previsto um conjunto de obras obrigatórias que não requerem o acordo prévio da assembleia de

condóminos desde que não impliquem a modificação do título constitutivo ou do regulamento do condomínio

(artigo 10).

FRANÇA

A legislação de referência da propriedade horizontal em França é constituída pela Loi n.º 65-557, du 10 juillet

196524 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pelo Décret n.° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour

l'application de la loi n.° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, epelo

Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires.

A organização jurídica da propriedade horizontal assenta em três entidades com papéis complementares: o

syndicat des copropriétaires 25, o syndic de copropriété e o conseil syndical. O syndic de copropriété, que tem a

responsabilidade da administração do condomínio (artigo 18 da Loi 65-55),pode ser um profissional ou um

voluntário (artigo 17-2 da Loi n.º 65-557). O conseil syndical (artigo 21 da Loi 65-557 e artigos 22 ao 27 do Décret

n.º 67-223) auxilia e controla a atividade do syndic de copropriété sendo os seus membros escolhidos por entre

os condóminos,.

Compete ao syndicat des copropriétaires, designadamente, a aprovação do orçamento, das obras a realizar,

da subscrição de empréstimos, da escolha do syndic de copropriété e as alterações do réglement de

copropriété26. As deliberações do syndicat são tomadas em assembleia geral de condóminos e são executadas

pelo syndic de copropriété, O syndicat tem legitimidade ativa em juízo tanto contra um condómino ou condóminos

que desrespeitem o réglement de copropriété ou que tenham deixado de pagar as respetivas quotas, como

contra terceiros. No entanto, na prática é o syndic que age em nome do syndicat após autorização da assembleia

geral (artigos 14, 14.1, 15, 16 e 17 da Loi 65-557 e artigo 65 do Décret n.º 67-223).

O réglement de copropriété (artigo 8 da Loi 65-557) é um documento público27 obrigatório redigido por um

notário que define as regras de funcionamento do imóvel e especifica os direitos e as obrigações dos

condóminos (artigos 10 ao 14 da Loi 65-557 e artigos 1, 2, 3 e 4 do Décret n.º 67-223). As alterações ao

réglement são aprovadas em assembleia geral de condóminos e obedecem a regras de votação diferenciadas

consoante a matéria. Assim, a adaptação do réglement às alterações legislativas exige a maioria simples, ou

seja maioria dos votos expressos dos condóminos presentes ou representados na reunião (artigo 24); a

alteração ao uso do imóvel exige a unanimidade de todos os condóminos (artigo 26); a alteração das quotas

exige, também, a decisão unânime de todos os condóminos, exceto se essa alteração resultar da modificação

do uso ou se resultar da realização de benfeitorias, para o que é suficiente a maioria absoluta de todos os

condóminos (artigo 25); e a alteração do uso das partes comuns exige a dupla maioria, ou seja, maioria dos

condóminos desde que representando 2/3 do total (artigo 26, todos da Loi 65-557).

Em caso de dívida de quotas ao condomínio (artigos 10 e 10-1), o condómino devedor é notificado pela

administração (syndic de copropriété) pagar proceder à regularização da dívida no prazo de 30 dias. Se ao fim

desses 30 dias o condómino não tiver pago as quotas em atraso o syndic pode exigir-lhe não só as quotas

vencidas como também todas as vincendas até ao final do ano em curso. Se ainda assim as dívidas não forem

24 Diploma consolidado retirado do sítio na Internet da https://www.legifrance.gouv.fr/. Todas as referências legislativas são feitas para o portal oficial da Légifrance, salvo indicação em contrário. 25 Equivale à figura do condomínio. 26 Corresponde ao título constitutivo. 27 A publicação está a cargo do registo predial.