0055 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

2.1.1 - Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)
Cumpre destacar uma alteração sistemática relevante: a matéria do contrato de arrendamento - enquanto contrato de locação com características especiais - regressa ao Código Civil, e à inserção sistemática existente antes da publicação do actual RAU.
Do ponto de vista substantivo, é de referir o seguinte:

- O NRAU mantém os princípios da liberdade de funcionamento do mercado e da autonomia contratual, sem prejuízo do objectivo central, que consiste em colocar o mercado de arrendamento ao mesmo nível do de outros países europeus;
- A tradicional separação do arrendamento urbano (habitacional, para exercício de comércio e indústria ou para o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita) é substituída pela divisão entre arrendamento habitacional e não habitacional;
- Mantém-se a imperatividade para as normas do NRAU relativas à cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extrajudicial do contrato com base em incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento;
- Consagra-se a regra de que não é exigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora no pagamento da renda, superior a três meses, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública;
- Mantêm-se as normas jurídicas de protecção do direito à habitação (artigo 65.º da Constituição);
- Mantêm-se as especificidades dos arrendamentos não habitacionais, designadamente o arrendamento comercial e para serviços.

2.1.2 - Agilização processual
O objectivo é a acção de despejo, como é natural, e o Governo propõe-se separar a fase declarativa e a fase executiva, através da alteração de algumas normas do Código de Processo Civil. Assim:

- A acção declarativa passa a poder ser intentada sob a forma de processo comum, ordinário ou sumário, permitindo-se a cumulação de pedidos e a coligação, nos termos gerais;
- Assegura-se a possibilidade de recurso para a Relação, independentemente do valor da acção, com efeito suspensivo;
- São propostas alterações ao regime da execução para entrega de coisa certa, que visam agilizar o próprio processo executivo de despejo, do mesmo passo que se pretende penalizar quem tenha intenção de realizar um despejo sem ter fundamento para tal;
- É proposta a suspensão da execução do despejo fundado em título executivo extrajudicial em determinados casos, além de se detalhar em pormenor os casos em que pode haver lugar ao diferimento da desocupação;
- É alargado o leque de títulos executivos extrajudiciais, possibilitando-se ao senhorio o recurso imediato à acção executiva num conjunto de situações mais alargado;
- Nos casos de cessação por mora no pagamento superior a três meses, ou por oposição a obra ordenada por autoridade pública, prevê-se a possibilidade de imediata formação, verificados certos requisitos, de título executivo extrajudicial.

2.1.3 - Regime transitório
Prevê-se a aplicação do NRAU a todos os novos contratos e, também, aos contratos antigos, salvaguardados alguns aspectos do respectivo regime de denúncia, que continua a reger-se pelo RAU;
Prevê-se igualmente um regime transitório, no que concerne à transmissão dos contratos antigos.

2.1.4 - Actualização das rendas antigas
O mecanismo-regra de determinação do valor de correcção das rendas anteriores a 1990, para os arrendamentos habitacionais, ou 1995, para os arrendamentos comerciais, é o das avaliações efectuadas no âmbito da reforma da tributação do património e o valor de mercado para efeitos de IMI, assim se estabelecendo uma ligação entre a actualização das rendas antigas e a reforma da tributação do património.
Os senhorios que queiram aumentar as rendas antigas, de acordo com o valor patrimonial do prédio, passam a ter de solicitar uma nova avaliação dos imóveis aos serviços de finanças competentes.
Tendo em vista as particularidades dos prédios antigos, no que à actualização das rendas respeita, consagra-se o critério do coeficiente de conservação, que condiciona essa actualização.
A actualização da renda, nos arrendamentos habitacionais, segue o padrão de um aumento progressivo ao longo de cinco anos, podendo ser faseada ao longo de 10 anos (quer se trate de arrendamento comercial ou não) verificados determinados pressupostos. Existem, contudo, casos em que o aumento faseado se pode desenvolver em apenas dois anos.
São constituídas as Comissões Arbitrais Municipais (CAM), compostas por representantes da câmara municipal, dos serviços de finanças, dos proprietários e dos inquilinos, com as finalidades de acompanharem a avaliação dos prédios arrendados, coordenarem a verificação dos coeficientes de conservação dos prédios e