0063 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

c) Direitos e obrigações das partes
A proposta de lei n.º 34/X optou por, na Subsecção III da Secção VII do Capítulo IV (Locação) do Título II (Dos contratos em especial) do Livro II (Direito das Obrigações) do Código Civil, introduzir as normas relativas aos direitos e obrigações das partes no contrato de arrendamento urbano.
Na Divisão I da mencionada Subsecção III estabelecem-se as obrigações não pecuniárias, nomeadamente a obrigação de uso efectivo do locado (artigo 1072.º), o regime de deteriorações lícitas (artigo 1073.º) e o regime das obras (artigo 1074.º), que é simplificado face ao previsto nos artigos 11.º e seguintes do RAU.
1. Apesar de surgir no âmbito das disposições gerais verificamos face ao confronto do artigo 1074.º com o artigo 1111.º que aquele regula o regime de obras no âmbito do contrato de arrendamento para fins habitacionais e o segundo o regime de obras para fins não habitacionais, sendo que no âmbito dos contratos habitacionais, na falta de indicação em contrário o arrendatário apenas poderá executar obras mediante autorização por escrito do senhorio e nos contratos para fins não habitacionais, se as partes nada convencionarem o arrendatário está autorizado a realizar as obras exigidas por lei ou requeridas pelo fim do contrato.
O projecto de lei n.º 174/X estabelece no seu Capítulo IV o regime da realização de obras, sendo a norma prevista no seu artigo 39.º (deteriorações lícitas) a mesma que resulta do artigo 1073.º do CC, introduzido pelo artigo 3.º da proposta de lei; contudo, o projecto de lei estabelece um regime mais complexo de realização de obras, definindo no artigo 40.º o tipo de obras, estabelecendo no artigo 41.º o regime de financiamento das obras de conservação ordinária, e no artigo 42.º o regime de obras de conservação extraordinária ou de beneficiação.
Os artigos 43.º e 45.º estabelecem o regime de execução administrativa de obras coercivas pela câmara municipal da respectiva área. O artigo 44.º prevê que o arrendatário se possa substituir à câmara municipal, caso esta não dê inicio às obras no prazo de 90 dias a contar da data da recepção do requerimento por ele formulado, e seja reembolsado, nos termos do artigo 46.º.
2. Quanto ao arrendamento para habitação, o artigo 3.º da proposta de lei introduziu os artigos 1092.º (indústrias domésticas) que, supletivamente, estabelece que "no uso residencial do prédio inclui-se o exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada", e o artigo 1093.º (pessoas que podem residir no local) que estabelece que com o arrendatário podem habitar todos os que com ele vivam em economia comum (n.º 3 do artigo 1093.º) e, salvo estipulação em contrário, um máximo de três hóspedes.
Também o projecto de lei n.º 174/X estabelece, no artigo 9.º, como direito do arrendatário a possibilidade de poderem residir no imóvel arrendado todos os que com ele vivam em economia comum.
3. No que se refere ao subarrendamento do locado, a proposta de lei optou por não introduzir quaisquer regras, vigorando para o arrendamento as regras gerais da sublocação previstas nos artigos 1060.º e segs. do Código Civil. Já o projecto de lei n.º 174/X optou por, no Capítulo V, estabelecer para o arrendamento para habitação o regime do subarrendamento, sujeito a autorização por escrito do senhorio (artigo 47.º).
4. Ainda no âmbito dos direitos e deveres das partes, importa referir que tanto o projecto de lei como a proposta de lei optaram por manter o direito de preferência do arrendatário na compra e venda ou dação em cumprimento que tenha por objecto o imóvel arrendado há mais de um ano (artigo 50.º e artigo 3.º e artigo 1091.º CC), alargando a proposta de lei, face às novas regras de caducidade do contrato, "à celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato".
5. Quanto às rendas, a proposta de lei pretende simplificar, nos contratos futuros, o respectivo regime. Assim, o regime das rendas e encargos do contrato de arrendamento urbano (habitacional e não habitacional) passa a estar previsto nos novos artigos 1075.º a 1078.º CC.
O n.º 2 do artigo 1075.º corresponde ao artigo 20.º do RAU, não se tendo proposto alterações em matéria de vencimento da respectiva obrigação. Quanto ao regime de antecipação de pagamento de renda, o máximo de dois meses é alargado para três (artigo 3.º e n.º 1 do artigo 1076.º CC), deixando-se de estabelecer regras especiais quanto às respectivas garantias das obrigações (artigo 3.º e n.º 2 do artigo 1076.º CC e n.º 1 do artigo 2.º, que revoga o artigo 655.º CC, relativo à fiança do locatário).
O regime de actualização de rendas do novo artigo 1077.º CC, estipula, que na falta de convenção em contrário, "a renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de actualização vigentes".
O projecto de lei n.º 174/X prevê, no Capítulo III, o regime de rendas do contrato de arrendamento para habitação, estabelecendo um regime de renda livre e um regime de renda condicionada (n.º 2 do artigo 12.º - cálculo do valor da renda condicionada), imperativo para os contratos de arrendamento constituídos por força do direito a novo arrendamento e nas situações previstas no n.º 2 do artigo 11.º, sendo este ainda o regime supletivo, no silêncio das partes e quando a isso não se oponha o montante da renda acordada. Caso opte pelo regime de renda condicionada, o arrendatário, poderá, nos termos definidos no presente diploma, candidatar-se à obtenção de apoios e subsídios de renda.
No que concerne ao regime de antecipação da renda, nos termos do artigo 15.º do projecto, "o senhorio não poderá exigir o pagamento de mais de um mês de renda."
O projecto de lei estabelece nos artigos 16.º a 25.º o regime de actualização das rendas, actualização esta que pode ocorrer anualmente (artigos 17.º a 23.º), extraordinariamente [alínea b) do n.º 1 do artigo 17.º], por obras (artigo 24.º) e por acordo (artigo 25.º).