0084 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

- E, precisamente por isso, será que o arrendatário deixa de poder invocar, que o estado em que o prédio se encontra se deve a obras por si realizadas - n.º 4 do artigo 33.º?
- Interessante será indagar por que motivo da actualização são excluídos os contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, e por que motivo, em desfasamento da epígrafe do capítulo arrendamentos anteriores ao RAU, nos aparecem aqui enxertados arrendamentos celebrados na vigência do RAU mas anteriormente ao Decreto-Lei n.º 257/95.
- É o que faremos de seguida.

Relativamente aos contratos de arrendamento que ficam sujeitos a actualização de rendas, convirá realçar que muitos dos habitacionais já foram celebrados segundo regimes que já permitiam actualizações anuais, o que também acontece com muitos dos arrendamentos destinados a outras finalidades.
E muitos outros habitacionais têm estado sujeitos a correcções extraordinárias de rendas.
Com efeito, o Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho, fixou um novo regime de rendas para os contratos de arrendamento destinados a habitação celebrados depois da entrada em vigor do diploma. A renda passou a ser livre (sem actualização anual) ou condicionada sujeita a actualizações anuais.
O diploma estabelecia avaliações fiscais para determinação do valor do fogo, e consequentemente da renda condicionada.
Em Dezembro de 1981 foi a vez dos arrendamentos para o exercício do comércio, indústria ou profissão liberal. Com efeito, através do Decreto-Lei n.º 330/81, veio permitir-se a actualização das rendas, através de coeficientes a fixar em Portaria, tanto para os arrendamentos celebrados depois da entrada em vigor do diploma como para os arrendamentos celebrados anteriormente, desde que tivessem decorrido cinco anos sobre a última avaliação, fixação ou alteração contratual da renda, e ainda em caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou de cessão de arrendamento para o exercício de profissão liberal, desde que tenha decorrido mais de um ano sobre aqueles factos. O diploma permitia ainda uma avaliação fiscal extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data da aplicação do regime de actualização anual.
A Lei n.º 46/85 apenas determinou actualizações anuais para os arrendamentos habitacionais, continuando em vigor para os outros arrendamentos o disposto no Decreto-Lei n.º 330/81.
Com o Decreto-Lei n.º 321-B/90 estabeleceu-se para todos os tipos de arrendamento, a actualização anual mediante coeficientes a fixar em Portaria.
Foi com o Decreto-Lei n.º 257/95 que se fixou a plena liberdade contratual na estipulação da actualização anual, funcionando a actualização anual através dos coeficientes fixados em Portaria apenas a título supletivo, no caso de não haver estipulação por acordo.
Assim, apenas se estabelece no diploma a possibilidade de actualização dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais anteriores ao Decreto-Lei n.º 257/95, por se considerar seguramente, que a liberdade de estipulação da actualização terá permitido rendas elevadas.
Fica assim evidente que há contratos que vão sofrer uma duplicação da actualização pois já foram alvo de actualizações.
E fica assim evidente que o contrato de arrendamento passa a assumir um forte pendor não vinculístico.
E fica também evidente, pelas razões que levaram a excluir da actualização contratos posteriores ao Decreto-Lei n.º 257/95, que o carácter não vinculístico deixa o arrendatário à mercê de rendas que para muitos arrendatários podem ser incomportáveis.

Transmissão por morte do arrendatário nos casos de arrendamentos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU

a) Introduzem-se profundas alterações relativamente ao que se encontra em vigor, a saber:

a1 - Os ascendentes, que os pode haver, deixam de ter direito à transmissão do arrendamento;
a2 - O mesmo acontece com descendentes que não filhos ou enteados; um neto, por exemplo, ainda que seja menor, não tem direito à transmissão;
a3 - Os filhos ou enteados maiores e com menos de 26 anos só têm direito à transmissão se, tendo idade inferior a 26 anos, frequentarem o 11.º ou 12.º anos de escolaridade ou estabelecimento de ensino médio ou superior;
a4 - Os filhos ou enteados maiores de 26 anos só têm direito à transmissão se com o arrendatário conviverem há mais de um ano e forem portadores de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%.

Conclui-se, destas regras, a pressa de submeter o fogo ao regime de arrendamento não vinculístico constante da proposta de lei. Ainda que as rendas destes arrendamentos estejam sujeitas a actualização, como vimos.