II SÉRIE-A — NÚMERO 46

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No artigo 4.º da iniciativa é concretizada a metodologia de redução da renda devida, estabelecendo que, nos contratos sob o Novo Regime de Arrendamento Urbano, o inquilino deve proceder ao pagamento dos encargos fixos, havendo lugar a uma redução da renda equivalente às perdas de faturação até um máximo de 60% do valor de renda.

No caso de as lojas serem detidas por entidades abrangidas pelo Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário a renda é reduzida para 40% da renda contratualizada, mantendo-se a obrigatoriedade de pagamento dos encargos fixos.

Por fim, às lojas abrangidas pelo regime de reconhecimento e proteção de estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local é aplicável uma redução para 20% do valor contratualizado.

A iniciativa estabelece também que o acesso ao regime ocorra de forma retroativa, aplicável às rendas que se vençam a partir de 1 de abril de 2020.

Projeto de Lei n.º 576/XIV/2.ª (BE) Esta iniciativa legislativa tem por finalidade proceder ao aditamento de duas disposições interpretativas, a

primeira referente ao n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, que aprova o Orçamento de Estado para 2020, e a segunda relativa ao artigo 12.º-A da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, «Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19».

Pretende, ainda, clarificar o n.º 5 do artigo 168.º-A da Lei n.º 2/2020, de 31 de março, nomeadamente a entrada em vigor, a definição do conceito de centro comercial e a sua aplicabilidade a todas as rendas fixas praticadas por contrato em conjunto comercial.

Quanto ao artigo 12.º-A da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, esclarece a iniciativa em análise, que este deverá ser também aplicável ao depósito caução.

Na exposição de motivos desta iniciativa os seus proponentes destacam a necessidade de esclarecer diversas questões interpretativas que na atualidade entendem como conflituantes entre os diversos intervenientes.

• Enquadramento jurídico nacional Os contratos de locação encontram-se regulados no capítulo IV do título II do livro II do Código Civil17,

correspondente aos artigos 1022.º e seguintes. De acordo com o artigo 1022.º, considera-se um contrato de locação aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa mediante retribuição e chama-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel e aluguer quando incide sobre coisa móvel (artigo 1023.º).

O arrendamento de prédios urbanos pode ter fim habitacional ou não habitacional, presumindo-se, quando nada se estipule, que o local arrendado pode ser gozado no âmbito das suas aptidões, tal como resultem da licença de utilização e, na falta desta, valendo como habitacional se o local for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver vindo a ser dado, conforme resulta do disposto no artigo 1067.º, devendo igualmente todos os contratos de arrendamento assumir a forma escrita, conforme prevê o artigo 1069.º.

Aos arrendamentos urbanos para fins não habitacionais, bem como os arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais aplicam-se as regras previstas nos artigos 1108.º e seguintes do Código Civil.

O artigo 437.º do Código Civil versa sobre a alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar18, prevendo que «se as circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afete gravemente os

17 Com a Lei n.º 6/2006, de 27 de junho, foi aprovado o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), que estabelece um regime especial de atualização das rendas antigas, e altera o Código Civil, o Código de Processo Civil, o Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12 de novembro, o Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e o Código do Registo Predial e que se apresenta na sua versão consolidada retirada do portal na Internet do Diário da República Eletrónico. 18 Esta disposição aplica-se a todos os contratos e não apenas aos contratos de locação.