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Segunda-feira, 15 de outubro de 2012 II Série-A — Número 15
XII LEGISLATURA 2.ª SESSÃO LEGISLATIVA (2012-2013)
S U M Á R I O
Decretos n.os
85 a 88/XII: N.º 85/XII — Cria salvaguardas para os mutuários de crédito à habitação e altera o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro. N.º 86/XII — Altera o Código de Processo Civil, modificando as regras relativas à ordem de realização da penhora e à determinação do valor de base da venda de imóveis em processo de execução. N.º 87/XII — Segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2002, de 2 de julho, permitindo o reembolso do valor de planos poupança para pagamento de prestações de crédito à habitação.
N.º 88/XII — Cria um regime extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação em situação económica muito difícil. Resoluções: (a) — Aprova o Tratado entre os Estados-Membros da União Europeia e a República da Croácia relativo à Adesão da República da Croácia à União Europeia, assinado em Bruxelas em 9 de dezembro de 2011. — Conta Geral do Estado de 2010. (a) São publicadas em Suplemento.
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DECRETO N.º 85/XII
CRIA SALVAGUARDAS PARA OS MUTUÁRIOS DE CRÉDITO À HABITAÇÃO E ALTERA O DECRETO-
LEI N.º 349/98, DE 11 DE NOVEMBRO
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
Artigo 1.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro
O artigo 22.º do Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro, alterado pelos Decretos-Leis n.º 137-B/99, de
22 de abril, n.º 1-A/2000, de 22 de janeiro, alterado e republicado pelo Decreto-Lei n.º 320/2000, de 15 de
dezembro, alterado pelos Decretos-Leis n.os
231/2002, de 4 de novembro, e 305/2003, de 9 de dezembro, pela
Lei n.º 60-A/2005, de 30 de dezembro, e pelos Decretos-Leis n.os
107/2007, de 10 de abril e 222/2009, de 11
de setembro, passa a ter a seguinte redação:
“Artigo 22.º
[...]
1 – (…)
2 – (…)
3 – (…)
4 – (…)
5 – A aprovação dos empréstimos e fixação das respetivas condições deve atender ao perfil de risco da
operação de crédito.
Artigo 2.º
Aditamentos ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro
São aditados os artigos 7.º-A, 7.º-B, 23.º-A, 23.º-B, 28.º-A e 30.º-A ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de
novembro:
“Artigo 7.º-A
Designação do cumprimento do crédito à habitação
1 – O mutuário pode designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de
habitação própria permanente, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
2 – A instituição de crédito mutuante deve informar o mutuário, em linguagem simples e clara, das regras
de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no número anterior.
3 – Após prestar o esclarecimento previsto no número anterior, a instituição de crédito mutuante interpela o
mutuário para fazer a designação para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
Artigo 7.º-B
Resolução do contrato em caso de incumprimento
1 – As instituições de crédito apenas podem proceder à resolução ou a qualquer outra forma de cessação
do contrato de concessão de crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente com
fundamento no incumprimento, na sequência da verificação de pelo menos três prestações vencidas e ainda
não pagas pelo mutuário.
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2 – O incumprimento parcial da prestação não é considerado para os efeitos previstos no número anterior,
desde que o mutuário proceda ao pagamento do montante em falta e dos juros de mora eventualmente
devidos até ao momento do vencimento da prestação seguinte.
Artigo 23.º-A
Regime especial de garantias do empréstimo
1 – A instituição de crédito mutuante e o mutuário podem, por acordo, sujeitar o empréstimo às seguintes
regras especiais:
a) Em reforço da garantia de hipoteca da habitação adquirida, construída ou objeto das obras financiadas,
incluindo o terreno, apenas pode ser constituído seguro de vida do mutuário e cônjuge e seguro sobre o
imóvel;
b) A venda executiva ou dação em cumprimento na sequência de incumprimento do empréstimo pelo
mutuário exoneram integralmente o mutuário e extinguem as respetivas obrigações no âmbito do contrato de
empréstimo, independentemente do produto da venda executiva ou do valor atribuído ao imóvel para efeitos
da dação em cumprimento ou negócio alternativo.
2 – Na negociação de qualquer contrato de crédito à habitação a instituição de crédito mutante deve
informar o mutuário da existência deste regime especial e respetivas regras.
Artigo 23.º-B
Retoma do crédito à habitação
1 – No prazo para a oposição à execução relativa a créditos à aquisição ou construção de habitação e
créditos conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do
crédito à aquisição ou construção de habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de créditos por
outros credores, tem o mutuário direito à retoma do contrato, desde que se verifique o pagamento das
prestações vencidas e não pagas, bem como os juros de mora e as despesas em que a instituição de crédito
incorreu, quando as houver.
2 – Caso o mutuário exerça o direito à retoma do contrato, considera-se sem efeito a sua resolução,
mantendo-se o contrato de crédito em vigor nos exatos termos e condições do contrato original, com eventuais
alterações, não se verificando qualquer novação do contrato ou das garantias que asseguram o seu
cumprimento.
3 – A instituição de crédito mutuante apenas está obrigada à retoma do contrato duas vezes durante a vida
do mesmo.
Artigo 28.º-A
Proibição de aumento de encargos com o crédito
1 – As instituições de crédito mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito, nomeadamente
aumentando os spreads estipulados em contratos de concessão de crédito à aquisição ou construção de
habitação própria permanente em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações:
a) O mutuário tenha celebrado com terceiro um contrato de arrendamento da totalidade ou parte do fogo
na sequência de um dos seguintes eventos:
i) A mudança de local de trabalho do mutuário ou de outro membro do agregado familiar não
descendente, para um local que diste não menos de 50 quilómetros, em linha reta, do fogo em causa e que
implique a mudança da habitação permanente do agregado familiar;
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ii) Situação de desemprego do mutuário ou de outro membro do agregado familiar;
b) No âmbito da renegociação contratual decorrente do divórcio, separação judicial de pessoas e bens,
dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges quando o empréstimo fique titulado por um
mutuário que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionem uma taxa de
esforço inferior a 55%, ou 60% no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes.
2 – A prova da mudança do local de trabalho a que se refere a subalínea i) da alínea a) do n.º 1 é efetuada
pela exibição do respetivo contrato de trabalho ou de declaração do empregador para o efeito.
3 – Para efeitos da subalínea i) da alínea a) do n.º 1 considera-se estar em situação de desemprego quem,
tendo sido trabalhador por conta de outrem ou por conta própria, se encontre inscrito como tal em centro de
emprego há mais de três meses.
4 – A prova da situação de desemprego a que se refere o número anterior é efetuada pela exibição pelo
mutuário de declaração comprovativa do Instituto do Emprego e Formação Profissional.
5 – É condição de aplicabilidade da proibição prevista no n.º 1 que daqueles contratos de arrendamento
conste:
a) Menção expressa a que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito para a aquisição,
construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação
própria permanente do mutuário;
b) Obrigação do arrendatário depositar a renda na conta bancária do mutuário associada ao empréstimo.
6 – O contrato de arrendamento previsto na alínea a) do n.º 1 cessa com a venda executiva ou dação em
cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de empréstimo pelo mutuário, salvo
se o banco e o mutuário tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do
crédito à habitação.
Artigo 30.º-A
Avaliação dos fogos
1 – A instituição de crédito mutuante entrega ao mutuário ou candidato a mutuário um duplicado dos
relatórios e outros documentos de quaisquer avaliações feitas ao fogo pela instituição de crédito mutuante ou
por terceiro a pedido desta.
2 – O mutuário é o titular do relatório e outros documentos da avaliação que seja realizada a suas
expensas.
3 – O mutuário ou candidato a mutuário pode apresentar à instituição de crédito mutuante uma reclamação
escrita relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação.
4 – A instituição de crédito mutuante deve responder à reclamação do mutuário ou candidato a mutuário.
5 – O mutuário ou candidato a mutuário pode ainda requerer à instituição de crédito mutuante a realização
de uma segunda avaliação ao fogo.
6 – Os custos da segunda avaliação serão suportados pelo mutuário ou candidato a mutuário.”
Artigo 3.º
Regime transitório de dação em cumprimento
Os contratos de empréstimo à aquisição, construção, conservação ordinária, extraordinária ou beneficiação
de habitação própria permanente celebrados até à entrada em vigor da presente lei podem beneficiar da
aplicação do regime de dação em cumprimento previsto em diploma especial que estabelece um regime
extraordinário de proteção de devedores de crédito à habitação.
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Artigo 4.º
Republicação
É republicado, em anexo à presente lei, da qual faz parte integrante, o Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de
novembro, com a redação atual.
Artigo 5.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor trinta dias após a data da sua publicação.
Artigo 6.º
Aplicação da lei no tempo
1 – Salvo o disposto no número seguinte, a presente lei aplica-se a todos os:
a) Contratos celebrados após a sua entrada em vigor;
b) Contratos de empréstimo em vigor à data da sua publicação;
c) Processos judiciais iniciados após a sua entrada em vigor;
d) Processos executivos pendentes, exceto àqueles em que a venda executiva já tiver sido concretizada
de acordo com os critérios legais então em vigor.
2 – O aditamento do n.º 6 do artigo 28.º-A ao Decreto-Lei n.º 349/98, de 11 de novembro aplica-se apenas
a contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da presente lei.
Aprovado em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves.
ANEXO
REPUBLICAÇÃO DO DECRETO-LEI N.º 349/98, DE 11 DE NOVEMBRO
CAPÍTULO I
Disposições comuns
Artigo 1.º
Âmbito
O presente diploma regula a concessão de crédito à:
a) Aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação
de habitação própria permanente, secundária ou para arrendamento;
b) Aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente.
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Artigo 2.º
Regime de crédito
1 – O sistema de crédito à aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária,
extraordinária e de beneficiação de habitação própria é constituído pelos seguintes regimes:
a) Regime geral de crédito;
b) Regime de crédito bonificado;
c) Regime de crédito jovem bonificado.
2 – O sistema de poupança-habitação, regulado pelo Decreto-Lei n.º 382/89, de 6 de novembro, com as
alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.os
294/93, de 25 de agosto, e 211/95, de 17 de agosto, é
articulável com qualquer dos regimes anteriores.
Artigo 3.º
Prazo dos empréstimos e cálculo dos juros
1 – O prazo dos empréstimos é livremente acordado entre as partes, podendo ser alterado ao longo de
toda a sua vigência.
2 – O mutuário poderá antecipar, total ou parcialmente, a amortização do empréstimo, sem quaisquer
encargos, com exceção dos expressamente previstos em disposição contratual.
3 – As instituições de crédito calcularão os juros pelo método das taxas equivalentes.
(Redação dada ao n.º 1 deste artigo pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 231/2002, de 2 de novembro)
Artigo 4.º
Definições
Para efeitos deste diploma considera-se:
a) «Interessado», toda a pessoa que pretenda adquirir, construir e realizar obras de conservação ordinária,
extraordinária e de beneficiação para habitação permanente, secundária ou para arrendamento ou adquirir
terreno para construção de habitação própria permanente;
b) «Agregado familiar», o conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam
em condições análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e
descendentes em 1.º grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e habitação;
c) Também como «agregado familiar» o conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou
separada judicialmente de pessoas e bens, seus ascendentes e descendentes do 1.º grau ou afins, desde que
com ela vivam em comunhão de mesa e habitação;
d) «Fogo», todo o imóvel que, obedecendo aos requisitos legais exigidos, se destina a habitação segundo
o condicionalismo expresso neste decreto-lei;
e) «Habitação própria permanente», aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar irão manter,
estabilizado, o seu centro de vida familiar;
f) «Rendimento anual bruto do agregado familiar», o rendimento auferido, sem dedução de quaisquer
encargos, durante o ano civil anterior;
g) «Rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar», o valor que resulta da relação que se
estabelece entre o rendimento anual bruto e a dimensão do agregado familiar;
h) «Salário mínimo nacional anual», o valor mais elevado da remuneração mínima mensal garantida para a
generalidade dos trabalhadores no ano civil a que respeitam os rendimentos em causa e conhecido à data da
apresentação do pedido de empréstimo, multiplicado por 14 meses;
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i) «Taxa de esforço», a relação entre a prestação mensal relativa ao 1.º ano de vida do empréstimo
correspondente à amortização do capital e juros em dívida a que fica sujeito o agregado familiar e um
duodécimo do seu rendimento anual bruto;
j) «Partes comuns dos edifícios habitacionais», as enunciadas no artigo 1421.º do Código Civil;
l) «Obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação», as como tal definidas no artigo
11.º do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, com as
devidas adaptações.
CAPÍTULO II
Regime geral de crédito
Artigo 5.º
Acesso
Têm acesso ao regime geral de crédito os agregados familiares que afetem o produto dos empréstimos à
aquisição, construção e realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação em
fogo ou em partes comuns de edifício destinado a habitação permanente, secundária ou para arrendamento.
Artigo 6.º
Instituições de crédito competentes
As instituições de crédito têm competência para conceder financiamentos de acordo com o presente regime
geral de crédito à habitação e dentro dos limites fixados nos artigos 3.º e 4.º do Decreto-Lei n.º 34/86, de 3 de
março, para os bancos comerciais e de investimento.
Artigo 7.º
Condições de empréstimo
1 – A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
2 – Sem prejuízo de quaisquer outros sistemas de amortização dos empréstimos, devem as instituições de
crédito competentes apresentar aos interessados o sistema de prestações constantes.
Artigo 7.º-A
Designação do cumprimento do crédito à habitação
1 – O mutuário pode designar a prestação correspondente ao crédito à aquisição ou construção de
habitação própria permanente, para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
2 – A instituição de crédito mutuante deve informar o mutuário, em linguagem simples e clara, das regras
de imputação aplicáveis na falta da designação prevista no número anterior.
3 – Após prestar o esclarecimento previsto no número anterior, a instituição de crédito mutuante interpela o
mutuário para fazer a designação para efeitos do disposto no n.º 1 do artigo 783.º do Código Civil.
Artigo 7.º-B
Resolução do contrato em caso de incumprimento
1 – As instituições de crédito apenas podem proceder à resolução ou a qualquer outra forma de cessação
do contrato de concessão de crédito à aquisição ou construção de habitação própria permanente com
fundamento no incumprimento, na sequência da verificação de pelo menos três prestações vencidas e ainda
não pagas pelo mutuário.
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2 – O incumprimento parcial da prestação não é considerado para os efeitos previstos no número anterior,
desde que o mutuário proceda ao pagamento do montante em falta e dos juros de mora eventualmente
devidos até ao momento do vencimento da prestação seguinte.
CAPÍTULO III
Regime de crédito bonificado
(Regime revogado, nos termos do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 305/2003, de 9 de dezembro)
Artigo 8.º
Acesso e permanência no regime bonificado
1 – O acesso ao regime de crédito bonificado depende do preenchimento cumulativo das seguintes
condições:
a) O produto do empréstimo tem de ser afeto a uma das seguintes finalidades:
i) Aquisição ou construção de habitação própria permanente, podendo incluir garagem individual ou lugar
de parqueamento em garagem coletiva coberta, desde que a garagem ou parqueamento não constitua uma
fração autónoma;
ii) Realização de obras de conservação ordinária e extraordinária de habitação própria permanente;
iii) Realização de obras de beneficiação de habitação própria permanente em edifícios cuja construção
tenha sido concluída até à data da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas,
aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382, de 7 de Agosto de 1951, impostas pela necessidade de dar cumprimento
às normas legais em vigor;
iv) Realização de obras de conservação ordinária e extraordinária ou de beneficiação em partes comuns,
nos termos do artigo 9.º;
b) O empréstimo não pode ser afeto à aquisição de fogo da propriedade de ascendentes ou descendentes
do interessado;
c) Nenhum dos interessados pode ser titular de outro empréstimo em qualquer dos regimes de crédito para
as finalidades descritas no artigo 1.º, salvo se estiver abrangido pelas exceções previstas no n.º 2 deste artigo.
2 – São enquadráveis no regime de crédito bonificado os seguintes empréstimos cumulativos:
a) Empréstimo para aquisição e simultaneamente para realização de obras de conservação ordinária,
extraordinária ou de beneficiação de habitação própria permanente, nos termos do n.º 3 do artigo 22.º;
b) Empréstimo para aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária
ou de beneficiação de habitação própria permanente e empréstimo para realização de obras, desde que as
mesmas sejam objeto de avaliação pela instituição de crédito mutuante e a respetiva conclusão seja
comprovada por esta e, no caso de se destinarem a conservação ordinária e extraordinária, tenham decorrido
pelo menos três anos a contar da data da celebração do contrato de empréstimo anterior;
c) Empréstimo para construção de habitação própria permanente e empréstimo para a respetiva
conclusão;
d) Empréstimo para aquisição, realização de obras de conservação ordinária, extraordinária ou de
beneficiação de habitação própria permanente e empréstimo para obras em partes comuns.
3 – O acesso e a permanência no regime de crédito bonificado implica para os titulares ou titular e
respetivo cônjuge a impossibilidade de:
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a) Contrair quaisquer outros empréstimos para a aquisição, construção e realização de obras de
conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação própria permanente, secundária ou para
arrendamento, bem como aquisição de terreno para construção de habitação própria permanente, em
qualquer outro regime de crédito;
b) Dar como garantia o imóvel, antes de decorrido o prazo de cinco anos a contar da data da celebração
do contrato de empréstimo à aquisição ou construção de habitação em regime de crédito bonificado, para
efeitos de empréstimo com finalidade distinta das previstas na alínea anterior; e
c) Antes de decorrido o prazo previsto na alínea anterior, emitir procurações que confiram poderes
genéricos ou específicos para alienar ou onerar o imóvel.
4 – O incumprimento das condições previstas nos números anteriores determina a imediata integração do
mutuário no regime geral de crédito, sem prejuízo, sendo caso disso, da aplicabilidade do regime quanto a
falsas declarações.
Artigo 9.º
Obras em partes comuns
1 – Os agregados familiares proprietários de frações autónomas que constituam a sua habitação própria
permanente podem ter acesso aos regimes de crédito bonificado para realização de obras de conservação
ordinária, extraordinária ou de beneficiação nas partes comuns dos edifícios habitacionais a suportar pelos
condóminos de acordo com a lei aplicável.
2 – As obras de beneficiação a que alude o número anterior são as referidas no ponto iii) da alínea a) do n.º
1 do artigo 8.º.
3 – As demais condições necessárias à aplicação do disposto no n.º 1 do presente artigo serão objeto de
regulamentação por portaria conjunta do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa
à habitação.
Artigo 10.º
Instituições de crédito competentes
1 – São competentes para efetuar operações de crédito ao abrigo do regime bonificado as instituições de
crédito para tal autorizadas por despacho do Ministro das Finanças.
2 – As instituições de crédito referidas no artigo 6.º são também competentes para a concretização de
operações de crédito neste regime, desde que os empréstimos concedidos sejam efetuados ao abrigo de
sistemas poupança-habitação regulados pelo Decreto-Lei n.º 382/89, de 6 de novembro, com as alterações
introduzidas pelos Decretos-Leis n.os
294/93, de 25 de agosto, e 211/95, de 17 de agosto.
Artigo 11.º
Condições do empréstimo
1 – Por portaria do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa à habitação, serão
fixados os valores máximos da habitação a adquirir ou a construir, bem como o custo máximo das obras de
conservação ordinária e extraordinária ou de beneficiação a realizar, para efeitos de acesso a credito à
habitação bonificado.
2 – Sem prejuízo do disposto no número anterior, o montante do empréstimo não poderá ser superior a
90% do valor da habitação a adquirir ou construir, ou do custo das obras de conservação ordinária e
extraordinária ou de beneficiação, conforme avaliação feita pela instituição de crédito mutuante, ou do valor da
transação, se este for menor, nem a um montante do qual resulte uma primeira prestação que corresponda a
uma taxa de esforço superior a um valor a fixar na portaria referida no número anterior.
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3 – Qualquer empréstimo cumulativo não pode exceder um montante cuja prestação, adicionada à
prestação do empréstimo em dívida existente àquela data, origine um valor superior ao que corresponderia à
aplicação da taxa de esforço fixada na portaria referida no n.º 2 do presente artigo.
4 – A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
5 – O sistema de amortização é o de prestações constantes, com bonificação decrescente, nos termos a
definir na portaria a que se refere o n.º 1 do presente artigo.
6 – Os mutuários beneficiam de uma bonificação de juro em condições a definir na portaria a que se refere
o n.º 1 do presente artigo e que terá em conta o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar.
7 – O acesso ao regime de crédito bonificado depende, cumulativamente:
a) De requerimento a apresentar na instituição de crédito, devendo ser instruído com declaração
comprovativa da composição do agregado familiar, conforme modelo a fixar na portaria a que se refere o n.º 1
deste artigo, e com a última nota demonstrativa de liquidação do imposto sobre o rendimento das pessoas
singulares, acompanhada da declaração de rendimentos que lhe diga respeito ou, no caso de o mutuário estar
dispensado da sua apresentação, de outros elementos oficiais comprovativos emitidos pela respetiva
repartição de finanças;
b) De declaração dos interessados, sob compromisso de honra, em como não são titulares de outro
empréstimo em qualquer regime de crédito regulado no presente diploma, salvo as exceções nele previstas,
bem como em que autorizam as entidades competentes para o acompanhamento, verificação e fiscalização do
cumprimento do disposto no presente diploma a acederem às informações necessárias para o efeito.
Artigo 12.º
Alienação do imóvel
1 – Os mutuários do regime bonificado não podem alienar o fogo durante o prazo de cinco anos após a
data da concessão de empréstimo para aquisição, construção ou realização de obras em habitação própria
permanente.
2 – Em caso de alienação do fogo antes de decorrer o prazo fixado no número anterior, os mutuários, na
data da alienação, ficam obrigados a reembolsar a instituição de crédito do montante das bonificações
entretanto usufruídas, acrescido de 10%.
3 – A instituição de crédito fará reverter para o Estado o reembolso das bonificações a que se refere o
número anterior.
4 – Não se aplicará o disposto nos n.os
1 e 2 quando a alienação do fogo seja determinada pelas seguintes
razões, devidamente comprovadas perante a instituição de crédito mutuante:
a) Mobilidade profissional de um dos titulares do empréstimo ou do cônjuge ou alteração da dimensão do
agregado familiar, desde que o produto da venda seja afeto à aquisição ou construção de nova habitação
própria permanente, até à concorrência do respetivo preço;
b) Perda de emprego ou morte de um dos titulares do empréstimo.
5 – Para efeitos do presente artigo, entende-se por 'perda de emprego' a situação dos trabalhadores que,
tendo disponibilidade para o trabalho, estejam há mais de seis meses desempregados e inscritos nos
respetivos centros de emprego.
6 – O estabelecido no n.º 1 é igualmente aplicável às situações de amortização antecipada total do
empréstimo.
7 – Nos casos de amortização antecipada total do empréstimo, uma eventual alienação do fogo determina
a aplicação dos n.os
2 e 4, com a ressalva de que a comprovação da situação prevista no n.º 4 e o reembolso
são efetuados junto da Direcção-Geral do Tesouro.
8 – Por portaria do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa à habitação, serão
regulamentadas as demais condições que se mostrem necessárias à aplicação do disposto no presente artigo.
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Artigo 13.º
Comprovação anual das condições de acesso
1 – Para apuramento do rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar é tida em conta a
composição do agregado familiar declarada pelos mutuários à instituição de crédito mutuante e por esta
transmitida à Direcção-Geral do Tesouro.
2 – Para efeito do disposto no número anterior, os mutuários devem fazer a comprovação da composição
do agregado familiar junto da instituição de crédito mutuante sempre que se verifique uma alteração da
respetiva composição ou quando procedam à entrega da declaração referida na parte final da alínea b) do n.º
7 do artigo 11.º do presente diploma, nos termos da portaria a que se refere o n.º 1 do mesmo artigo.
3 – Por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação, são
determinados os procedimentos e elementos a utilizar para efeito de determinação do rendimento anual bruto
corrigido do agregado familiar.
4 – (Revogado).
(Redação dada a este artigo pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 107/2007, de 10 de abril).
CAPÍTULO IV
Regime de crédito jovem bonificado
(Regime revogado, nos termos do artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 305/2003, de 9 de dezembro)
Artigo 14.º
Acesso
Ao regime de crédito jovem bonificado têm acesso os agregados familiares que preencham as condições
definidas nos artigos 8.º e 9.º quando, à data da aprovação do empréstimo, nenhum dos titulares tenha mais
de 30 anos de idade.
Artigo 15.º
Instituições de crédito competentes
São competentes para efetuar operações de crédito ao abrigo do presente regime as instituições de crédito
mencionados no artigo 10.º.
Artigo 16.º
Condições de empréstimo
As condições de empréstimo são as definidas nos artigos 11.º, 12.º e 13.º, com as seguintes alterações:
a) É elevada a percentagem máxima de financiamento estabelecida no n.º 2 do artigo 11.º para 100%;
b) Quando a taxa de esforço relativa à primeira prestação for superior ao valor fixado na portaria a que se
refere o artigo 11.º, n.º 2, poderão os mutuários, sem prejuízo da garantia hipotecária, oferecer fiança prestada
por ascendentes ou, excecionalmente, por outras pessoas idóneas;
c) Os mutuários beneficiarão de uma bonificação de juros em condições a definir na portaria a que se
refere o n.º 1 do artigo 11.º;
d) A prestação de fiança prevista na alínea b) não prejudica a concessão da bonificação referida na alínea
anterior.
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Artigo 17.º
Empréstimos intercalares
1 – As instituições de crédito poderão conceder empréstimos intercalares para pagamento do sinal ao
vendedor ao abrigo do regime de crédito jovem bonificado até 20% do preço da habitação, por um prazo não
superior a um ano.
2 – O pedido para a concessão daquele financiamento deve ser documentado com cópia autêntica do
contrato-promessa de compra e venda, celebrado com o formalismo previsto no artigo 410.º do Código Civil.
3 – A fiança prestada por quaisquer das pessoas referidas na alínea b) do artigo 16.º é também aplicável a
estes empréstimos.
4 – Os financiamentos concedidos nos termos deste artigo serão amortizados no momento da celebração
do contrato de empréstimo definitivo.
5 – A taxa de juro contratual aplicável será livremente negociada entre as partes.
6 – Os juros decorrentes dos empréstimos intercalares são suportados pelo mutuário, até à data da
respetiva amortização.
CAPÍTULO V
Aquisição de terreno
Artigo 18.º
Acesso
Têm acesso a financiamento intercalar para aquisição de terreno os agregados familiares que o destinem à
construção de habitação própria permanente.
Artigo 19.º
Instituições de crédito competentes
As instituições de crédito referidas no artigo 6.º têm competência para conceder financiamentos à aquisição
de terreno nas condições aí definidas.
Artigo 20.º
Condições do empréstimo
1 – A taxa de juro é livremente negociada entre as partes.
2 – Os financiamentos para aquisição de terrenos serão amortizados por contrapartida do financiamento a
conceder no momento da celebração do contrato de empréstimo à construção.
Artigo 21.º
Instrução dos pedidos
O pedido para a concessão do financiamento deverá ser acompanhado dos seguintes documentos:
a) Cópia autêntica do contrato-promessa de compra e venda;
b) Planta da localização;
c) Declaração, passada pela câmara municipal, sobre a viabilidade da construção, com a indicação das
características fundamentais do fogo a construir;
d) Cópia autêntica do alvará de loteamento, se existir;
e) Declaração de compromisso de início da construção no prazo máximo de um ano.
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CAPÍTULO VI
Regras complementares
Artigo 22.º
Apreciação e decisão dos pedidos
1 – As instituições de crédito, uma vez concluída a instrução dos processos, procederão à apreciação e
decisão sobre os mesmos em conformidade com as regras e condições fixadas no presente diploma.
2 – Os pedidos de empréstimo destinados à aquisição, construção, conservação ordinária, extraordinária e
beneficiação de fogos para habitação própria ou de terrenos para a construção de habitação própria
permanente serão apreciados pelas instituições de crédito, mediante avaliação, salvo se se tratar de fogos
construídos ao abrigo de programas habitacionais da administração central ou local, caso em que aquelas
instituições a poderão dispensar, aceitando o valor atribuído pelo organismo promotor.
3 – A aprovação de um empréstimo para aquisição de habitação própria permanente, secundária ou para
arrendamento e, cumulativamente, para a sua conservação ordinária, extraordinária ou beneficiação apenas
pode ter lugar desde que a utilização da parte do empréstimo relativo às obras, bem como o início destas
últimas, ocorra após a aquisição do imóvel, devendo a respetiva conclusão ser confirmada pela instituição de
crédito mutuante.
4 – A aprovação dos empréstimos obedecerá ainda às indispensáveis regras de segurança da operação de
crédito.
5 – A aprovação dos empréstimos e fixação das respetivas condições deve atender ao perfil de risco da
operação de crédito.
Artigo 23.º
Garantia do empréstimo
1 – Os empréstimos serão garantidos por hipoteca da habitação adquirida, construída ou objeto das obras
financiadas, incluindo o terreno.
2 – Em reforço da garantia prevista no número anterior, pode ser constituído seguro de vida do mutuário e
cônjuge ou outras garantias consideradas adequadas ao risco do empréstimo pela instituição de crédito
mutuante.
3 – No regime geral de crédito, a garantia hipotecária a que se refere o n.º 1 pode ser substituída, parcial
ou totalmente, por hipoteca de outro prédio ou por penhor de títulos cotados na bolsa de valores e, em casos
excecionais, por qualquer outra garantia considerada adequada ao risco do empréstimo pela instituição de
crédito mutuante.
4 – No caso do penhor dos títulos, observar-se-á o seguinte:
a) O valor dos títulos, dado pela sua cotação, não poderá ser inferior, em qualquer momento de vida do
empréstimo, a 125% do respetivo saldo;
b) O penhor poderá, no caso de não ser satisfeito o limite definido na alínea precedente, ser reforçado por
hipoteca ou por entrega de novos títulos.
(Redação dada ao n.º 2 deste artigo pelo artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 222/2009, de 11 de setembro)
Artigo 23.º-A
Regime especial de garantias do empréstimo
1 – A instituição de crédito mutuante e o mutuário podem, por acordo, sujeitar o empréstimo às seguintes
regras especiais:
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a) Em reforço da garantia de hipoteca da habitação adquirida, construída ou objeto das obras financiadas,
incluindo o terreno, apenas pode ser constituído seguro de vida do mutuário e cônjuge e seguro sobre o
imóvel;
b) A venda executiva ou dação em cumprimento na sequência de incumprimento do empréstimo pelo
mutuário exoneram integralmente o mutuário e extinguem as respetivas obrigações no âmbito do contrato de
empréstimo, independentemente do produto da venda executiva ou do valor atribuído ao imóvel para efeitos
da dação em cumprimento ou negócio alternativo.
2 – Na negociação de qualquer contrato de crédito à habitação a instituição de crédito mutante deve
informar o mutuário da existência deste regime especial e respetivas regras.
Artigo 23.º-B
Retoma do crédito à habitação
1 – No prazo para a oposição à execução relativa a créditos à aquisição ou construção de habitação e
créditos conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do
crédito à aquisição ou construção de habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de créditos por
outros credores, tem o mutuário direito à retoma do contrato, desde que se verifique o pagamento das
prestações vencidas e não pagas, bem como os juros de mora e as despesas em que a instituição de crédito
incorreu, quando as houver.
2 – Caso o mutuário exerça o direito à retoma do contrato, considera-se sem efeito a sua resolução,
mantendo-se o contrato de crédito em vigor nos exatos termos e condições do contrato original, com eventuais
alterações, não se verificando qualquer novação do contrato ou das garantias que asseguram o seu
cumprimento.
3 – A instituição de crédito mutuante apenas está obrigada à retoma do contrato duas vezes durante a vida
do mesmo.
Artigo 24.º
Fixação e publicação das condições
1 – As instituições de crédito devem afixar e tornar públicas as condições dos empréstimos a conceder ao
abrigo do presente decreto-lei, mencionando, designadamente, os seguintes elementos:
a) Regimes de crédito praticados;
b) Prazo dos empréstimos, regimes optativos de amortização e demais condições;
c) Preço dos serviços prestados, comissões e outros encargos a suportar pelos mutuários.
2 – As instituições de crédito devem dar conhecimento ao Banco de Portugal e à Direcção-Geral do
Tesouro das condições a que se refere o número anterior e de quaisquer alterações.
3 – As instituições de crédito devem apresentar ao mutuário uma simulação do plano financeiro do
empréstimo, a qual terá em conta as condições vigentes à data da aprovação do crédito.
Artigo 25.º
Sistema poupança-habitação
Os pedidos de empréstimo ao abrigo do sistema poupança-habitação previsto no Decreto-Lei n.º 382/89,
de 6 de Novembro, com as alterações introduzidas pelos Decretos-Leis n.os
294/93, de 25 de Agosto, e
211/95, de 17 de Agosto, terão prioridade.
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Artigo 26.º
Pagamento das bonificações
1 – Para pagamento das bonificações fica o Ministro das Finanças autorizado a inscrever as
correspondentes dotações no Orçamento do Estado.
2 – (Revogado).
3 – As instituições de crédito só podem reclamar as bonificações a cargo do Estado se os mutuários
tiverem as suas prestações devidamente regularizadas.
4 – A Direcção-Geral do Tesouro não procede ao pagamento das bonificações correspondentes a
empréstimos que verifique não observarem os requisitos e condições fixados no presente diploma e respetiva
regulamentação.
5 – Em caso de dúvida quanto ao preenchimento dos requisitos e condições legais, a Direcção-Geral do
Tesouro pode suspender o pagamento das bonificações dos empréstimos em causa até ao completo
esclarecimento pela instituição de crédito mutuante.
6 – (Revogado).
Artigo 26.º-A
Acompanhamento, verificação e obrigações de informação
1 – Para efeitos do n.º 1 do artigo anterior, a Direcção-Geral do Tesouro acompanha e verifica o
cumprimento pelas instituições de crédito mutuantes das obrigações subjacentes à atribuição de crédito
bonificado no âmbito do presente diploma, em articulação com a Direcção-Geral dos Impostos.
2 – As instituições de crédito remeterão às Direcções-Gerais do Tesouro e dos Impostos todos os
elementos por estas considerados necessários ao exercício da competência conferida nos termos do número
anterior.
3 – A solicitação do Ministro das Finanças, a Inspeção-Geral de Finanças promoverá inspeções regulares e
por amostragem para verificação do cumprimento do disposto no presente diploma e respetiva
regulamentação
4 – Por despacho normativo do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria relativa à
habitação será fixado o modelo da informação a prestar pelas instituições de crédito, relativamente a cada um
dos contratos celebrados.
5 – A Direcção-Geral do Tesouro promove a publicação na 2.ª série do Diário da República de relatórios
trimestrais contendo informação estatística sobre as operações de crédito contratadas ao abrigo do presente
diploma e respetiva análise detalhada.
Artigo 27.º
Taxa de referência para o cálculo de bonificações
O método de apuramento da taxa de referência para o cálculo de bonificações, a suportar pelo Orçamento
do Estado ao abrigo do presente diploma, será fixado por portaria do Ministro das Finanças e do ministro
responsável pela matéria relativa à habitação.
Artigo 28.º
Mudança do regime de crédito e de instituição de crédito mutuante
1 – Na vigência de empréstimos à aquisição, construção, conservação ordinária, extraordinária ou
beneficiação de habitação própria permanente regulados no presente diploma, os mutuários podem optar por:
a) Outro regime de crédito dentro da mesma instituição de crédito mutuante;
b) Outra instituição de crédito mutuante, ao abrigo do mesmo ou de outro regime de crédito.
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2 – Nas situações previstas no número anterior, os montantes dos empréstimos não podem ser superiores
ao capital em dívida na data da alteração.
3 – A apreciação e decisão dos pedidos de empréstimo pelas instituições de crédito processa-se em
conformidade com as condições dos empréstimos e requisitos previstos para o acesso aos respetivos regimes,
com as necessárias adaptações.
4 – Não é admitida a mudança de regime geral para um dos regimes de crédito bonificado se o valor da
habitação adquirida ou construída ou o custo das obras realizadas ultrapassarem os valores máximos fixados
na portaria a que se refere o n.º 1 do artigo 11.º.
5 – Para além do disposto nos números anteriores, no caso de mudança do regime geral de crédito para
um dos regimes de crédito bonificado, o capital em dívida não pode ser superior a um valor do qual resulte
uma prestação que seja superior àquela que corresponderia à aplicação da taxa de esforço fixada na portaria
a que se refere o n.º 2 do artigo 11.º.
6 – Para efeitos do disposto no n.º 1, no caso de transição para um dos regimes de crédito bonificado, as
taxas de bonificação têm em conta o período de tempo do empréstimo já decorrido, devendo a instituição de
crédito mutuante:
a) Aplicar o sistema de amortização de prestações constantes com bonificação decrescente;
b) Aplicar a percentagem de bonificação correspondente à anuidade seguinte;
c) Considerar um prazo de empréstimo que permita fazer coincidir o respetivo termo com o de uma
anuidade.
7 – O estabelecido nos números anteriores não se aplica à mudança de instituição de crédito no âmbito do
regime geral de crédito.
8 – Nos casos previstos na alínea b) do n.º 1 do presente artigo, a anterior instituição de crédito fornecerá à
nova instituição de crédito todos os elementos necessários à verificação das condições decorrentes do
presente artigo, designadamente o capital em dívida e o período de tempo do empréstimo já decorrido, bem
como o montante das bonificações auferidas ao longo da vigência do empréstimo.
9 – O Ministro das Finanças e o ministro responsável pela matéria relativa à habitação, por portaria
conjunta, poderão fixar outras condições a que devam obedecer as operações de crédito previstas neste
artigo.
Artigo 28.º-A
Proibição de aumento de encargos com o crédito
1 – As instituições de crédito mutuantes não podem agravar os encargos com o crédito, nomeadamente
aumentando os spreads estipulados em contratos de concessão de crédito à aquisição ou construção de
habitação própria permanente em caso de renegociação motivada por qualquer uma das seguintes situações:
a) O mutuário tenha celebrado com terceiro um contrato de arrendamento da totalidade ou parte do fogo
na sequência de um dos seguintes eventos:
i) A mudança de local de trabalho do mutuário ou de outro membro do agregado familiar não
descendente, para um local que diste não menos de 50 quilómetros, em linha reta, do fogo em causa e que
implique a mudança da habitação permanente do agregado familiar;
ii) Situação de desemprego do mutuário ou de outro membro do agregado familiar;
b) No âmbito da renegociação contratual decorrente do divórcio, separação judicial de pessoas e bens,
dissolução da união de facto ou falecimento de um dos cônjuges quando o empréstimo fique titulado por um
mutuário que comprove que o respetivo agregado familiar tem rendimentos que proporcionem uma taxa de
esforço inferior a 55%, ou 60% no caso de agregados familiares com dois ou mais dependentes.
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2 – A prova da mudança do local de trabalho a que se refere a subalínea i) da alínea a) do n.º 1 é efetuada
pela exibição do respetivo contrato de trabalho ou de declaração do empregador para o efeito.
3 – Para efeitos da subalínea ii) da alínea a) do n.º 1 considera-se estar em situação de desemprego quem,
tendo sido trabalhador por conta de outrem ou por conta própria, se encontre inscrito como tal em centro de
emprego há mais de três meses.
4 – A prova da situação de desemprego a que se refere o número anterior é efetuada pela exibição pelo
mutuário de declaração comprovativa do Instituto do Emprego e Formação Profissional.
5 – É condição de aplicabilidade da proibição prevista no n.º 1 que daqueles contratos de arrendamento
conste:
a) Menção expressa a que o imóvel se encontra hipotecado em garantia de um crédito para a aquisição,
construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de beneficiação de habitação
própria permanente do mutuário;
b) Obrigação do arrendatário depositar a renda na conta bancária do mutuário associada ao empréstimo.
6 – O contrato de arrendamento previsto na alínea a) do n.º1 cessa com a venda executiva ou dação em
cumprimento do imóvel hipotecado fundada em incumprimento do contrato de empréstimo pelo mutuário, salvo
se o banco e o mutuário tiverem, com fundamento no arrendamento, acordado na alteração das condições do
crédito à habitação.
Artigo 29.º
Amortização antecipada
1 – Nas operações de crédito bonificado já contratadas, em caso de amortização antecipada, total ou
parcial, os mutuários suportarão apenas as comissões ou outros encargos da mesma natureza previstos
contratualmente.
2 – Em caso de amortização antecipada, total ou parcial, de novos empréstimos contratados nos regimes
de crédito bonificado, as comissões ou outros encargos da mesma natureza a suportar pelos mutuários não
poderão ser superiores a 1% do capital a amortizar, desde que expressamente fixados no contrato.
Artigo 29.º-A
Falsas declarações
A prestação de falsas declarações atinentes às condições de acesso e permanência nos regimes
bonificados determina a imediata integração dos mutuários nas condições do regime geral de crédito, para
além da obrigatoriedade de reembolso ao Estado das bonificações auferidas ao longo da vigência do
empréstimo, acrescidas de 25%.
Artigo 29.º-B
Inscrição no registo predial
1 – Do registo predial de imóveis que sejam adquiridos, construídos, conservados ou beneficiados com
recurso a crédito à habitação bonificado devem constar os ónus previstos nos artigos 8.º, n.º 3, e 12.º do
presente diploma.
2 – A caducidade dos ónus pelo mero decurso do prazo determina o averbamento oficioso desse facto.
3 – A declaração de levantamento dos ónus é emitida pela instituição de crédito mutuante ou, na situação
prevista no n.º 7 do artigo 12.º, pela Direcção-Geral do Tesouro.
4 – No caso de transmissão da propriedade do imóvel, a declaração do levantamento do ónus deve ser
obrigatoriamente exibida perante o notário no ato de celebração da escritura.
5 – O cancelamento do ónus, devidamente comprovado pela declaração referida no n.º 3 do presente
artigo, é registado a pedido dos interessados.
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Artigo 30.º
(Revogado)
Artigo 30.º-A
Avaliação dos fogos
1 – A instituição de crédito mutuante entrega ao mutuário ou candidato a mutuário um duplicado dos
relatórios e outros documentos de quaisquer avaliações feitas ao fogo pela instituição de crédito mutuante ou
por terceiro a pedido desta.
2 – O mutuário é o titular do relatório e outros documentos da avaliação que seja realizada a suas
expensas.
3 – O mutuário ou candidato a mutuário pode apresentar à instituição de crédito mutuante uma reclamação
escrita relativamente aos resultados e fundamentação da avaliação.
4 – A instituição de crédito mutuante deve responder à reclamação do mutuário ou candidato a mutuário.
5 – O mutuário ou candidato a mutuário pode ainda requerer à instituição de crédito mutuante a realização
de uma segunda avaliação ao fogo.
6 – Os custos da segunda avaliação serão suportados pelo mutuário ou candidato a mutuário.
CAPÍTULO VII
Disposições finais e transitórias
Artigo 31.º
Isenções emolumentares
1 – Até 31 de dezembro de 2000, ficam isentos de quaisquer taxas ou emolumentos todos os atos notariais
decorrentes, quer da mudança de regime de crédito, quer de instituição de crédito mutuante, quer ainda de
mudança simultânea de regime e de instituição de crédito mutuante.
2 – A isenção emolumentar prevista no número anterior não abrange os emolumentos pessoais nem as
importâncias afetas à participação emolumentar devida aos notários, conservadores e oficiais do registo e do
notariado pela sua intervenção nos atos.
Artigo 32.º
Transição de regime
Os empréstimos contratados ao abrigo dos Decretos-Leis n.os
435/80, de 2 de outubro, e 459/83, de 30 de
dezembro, poderão transitar, a solicitação dos mutuários, para o regime instituído pelo presente diploma, em
condições a definir em portaria conjunta do Ministro das Finanças e do ministro responsável pela matéria
relativa à habitação.
Artigo 33.º
(Revogado)
Artigo 34.º
Norma revogatória
1 – São revogados os seguintes diplomas:
a) Decreto-Lei n.º 328-B/86, de 30 de setembro;
b) Decreto-Lei n.º 224/89, de 5 de julho;
c) Decreto-Lei n.º 292/90, de 21 de setembro;
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d) Decreto-Lei n.º 150-B/91, de 22 de abril;
e) Decreto-Lei n.º 250/93, de 14 de julho;
f) Decreto-Lei n.º 137/98, de 16 de maio;
g) Portaria n.º 672/93, de 19 de julho.
2 – As disposições constantes de outros diplomas que remetam para normas dos decretos-leis revogados
nos termos do número anterior consideram-se feitas para as disposições correspondentes do presente
diploma.
Artigo 35.º
(Revogado)
Artigo 36.º
Entrada em vigor
O presente diploma entra em vigor no dia imediato ao da sua publicação.
———
DECRETO N.º 86/XII
ALTERA O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL, MODIFICANDO AS REGRAS RELATIVAS À ORDEM DE
REALIZAÇÃO DA PENHORA E À DETERMINAÇÃO DO VALOR DE BASE DA VENDA DE IMÓVEIS EM
PROCESSO DE EXECUÇÃO
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
Artigo 1.º
Objeto
Os artigos 834.º, 886.º-A e 889.º do Código de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 44 129, de 28
de dezembro de 1961, e alterado pelo Decreto-Lei n.º 47 690, de 11 de maio de 1967, pela Lei n.º 2140, de 14
de março de 1969, pelo Decreto-Lei n.º 323/70, de 11 de julho, pela Portaria n.º 439/74, de 10 de julho, pelos
Decretos-Leis n.os
261/75, de 27 de maio, 165/76, de 1 de março, 201/76, de 19 de março, 366/76, de 15 de
maio, 605/76, de 24 de julho, 738/76, de 16 de outubro, 368/77, de 3 de setembro, e 533/77, de 30 de
dezembro, pela Lei n.º 21/78, de 3 de maio, pelos Decretos-Leis n.os
513-X/79, de 27 de dezembro, 207/80, de
1 de julho, 457/80, de 10 de outubro, 224/82, de 8 de junho, e 400/82, de 23 de setembro, pela Lei n.º 3/83, de
26 de fevereiro, pelos Decretos-Leis n.os
128/83, de 12 de março, 242/85, de 9 de julho, 381-A/85, de 28 de
setembro, e 177/86, de 2 de julho, pela Lei n.º 31/86, de 29 de agosto, pelos Decretos-Leis n.os
92/88, de 17
de março, 321-B/90, de 15 de outubro, 211/91, de 14 de junho, 132/93, de 23 de abril, 227/94, de 8 de
setembro, 39/95, de 15 de fevereiro, 329-A/95, de 12 de dezembro, pela Lei n.º 6/96, de 29 de fevereiro, pelos
Decretos-Leis n.os
180/96, de 25 de setembro, 125/98, de 12 de maio, 269/98, de 1 de setembro, e 315/98, de
20 de outubro, pela Lei n.º 3/99, de 13 de janeiro, pelos Decretos-Leis n.os
375-A/99, de 20 de setembro, e
183/2000, de 10 de agosto, pela Lei n.º 30-D/2000, de 20 de dezembro, pelos Decretos-Leis n.os
272/2001, de
13 de outubro, e 323/2001, de 17 de dezembro, pela Lei n.º 13/2002, de 19 de fevereiro, e pelos Decretos-Leis
n.os
38/2003, de 8 de março, 199/2003, de 10 de setembro, 324/2003, de 27 de dezembro, e 53/2004, de 18
de março, pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, pelo Decreto-Lei n.º 76-A/2006, de 29 de março, pelas Leis
n.os
14/2006, de 26 de abril, e 53-A/2006, de 29 de dezembro, pelos Decretos-Leis n.os
8/2007, de 17 de
janeiro, 303/2007, de 24 de agosto, 34/2008, de 26 de fevereiro, 116/2008, de 4 de julho, pelas Leis n.os
52/2008, de 28 de agosto, e 61/2008, de 31 de outubro, pelo Decreto-Lei n.º 226/2008, de 20 de novembro,
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pela Lei n.º 29/2009, de 29 de junho, pelos Decretos-Leis n.os
35/2010, de 15 de abril, e 52/2011, de 13 de
abril, e pelas Leis n.os
63/2011, de 14 de dezembro e 31/2012, de 14 de agosto, passam a ter a seguinte
redação:
“Artigo 834.º
[…]
1 – (…)
2 – Ainda que não se adeque, por excesso, ao montante do crédito exequendo, só é admissível a penhora
de bens imóveis ou do estabelecimento comercial, desde que:
a) A penhora de outros bens presumivelmente não permita a satisfação integral do credor no prazo de
doze meses, no caso de a dívida não exceder metade do valor da alçada do tribunal de primeira instância e o
imóvel seja a habitação própria permanente do executado;
b) A penhora de outros bens presumivelmente não permita a satisfação integral do credor no prazo de
dezoito meses, no caso de a dívida exceder metade do valor da alçada do tribunal de primeira instância e o
imóvel seja a habitação própria permanente do executado;
c) A penhora de outros bens presumivelmente não permita a satisfação integral do credor no prazo de seis
meses, nos restantes casos.
3 – (…)
4 – (…)
5 – (…)
6 – (…)
Artigo 886.º-A
[…]
1 – (…)
2 – (…)
3 – O valor de base dos bens imóveis corresponde ao maior dos seguintes valores:
a) Valor patrimonial tributário, nos termos de avaliação efetuada há menos de seis anos;
b) Valor de mercado.
4 – (…)
5 – (…)
6 – (…)
7 – (…)
Artigo 889.º
[...]
1 – (…)
2 – O valor a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens.
3 – (…).”
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Artigo 2.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação.
Artigo 3.º
Aplicação da lei a processos pendentes
A presente lei aplica-se a todos os processos pendentes exceto àqueles em que a penhora já tiver sido
concretizada de acordo com os critérios legais então em vigor.
Aprovado em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves.
———
DECRETO N.º 87/XII
SEGUNDA ALTERAÇÃO AO DECRETO-LEI N.º 158/2002, DE 2 DE JULHO, PERMITINDO O
REEMBOLSO DO VALOR DE PLANOS POUPANÇA PARA PAGAMENTO DE PRESTAÇÕES DE CRÉDITO
À HABITAÇÃO
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
Artigo 1.º
Alteração ao Decreto-Lei n.º 158/2002, de 2 de julho
É alterado o artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 158/2002, de 2 de julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 125/2009,
de 22 de maio, que passa a ter a seguinte redação:
“Artigo 4.º
[…]
1 – Sem prejuízo do disposto nos números seguintes, os participantes só podem exigir o reembolso
do valor do PPR/E nos seguintes casos:
a) (…)
b) (…)
c) (…)
d) (…)
e) (…)
f) (…)
g) Utilização para pagamento de prestações de crédito à aquisição de habitação própria e
permanente.
2 – (…)
3 – (…)
4 – (…)
5 – (…)
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Artigo 2.º
Entrada em vigor
A presente lei entra em vigor no primeiro dia do segundo mês posterior à sua publicação.
Aprovado em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves.
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DECRETO N.º 88/XII
CRIA UM REGIME EXTRAORDINÁRIO DE PROTEÇÃO DE DEVEDORES DE CRÉDITO À HABITAÇÃO
EM SITUAÇÃO ECONÓMICA MUITO DIFÍCIL
A Assembleia da República decreta, nos termos da alínea c) do artigo 161.º da Constituição, o seguinte:
Capítulo I
Objeto e âmbito de aplicação
Artigo 1.º
Objeto
A presente lei cria um regime extraordinário de proteção dos devedores de crédito à habitação que se
encontrem em situação económica muito difícil.
Artigo 2.º
Âmbito de aplicação
1 – O regime estabelecido na presente lei aplica-se às situações de incumprimento de contratos de mútuo
celebrados no âmbito do sistema de concessão de crédito à habitação destinado à aquisição, construção ou
realização de obras de conservação e de beneficiação de habitação própria permanente de agregados
familiares que se encontrem em situação económica muito difícil e apenas quando o imóvel em causa seja a
única habitação do agregado familiar e tenha sido objeto de contrato de mútuo com hipoteca.
2 – O regime estabelecido na presente lei é imperativo para as instituições de crédito mutuantes, nos casos
em que se encontrem cumulativamente preenchidos os requisitos previstos no artigo 4.º.
3 – As instituições de crédito podem voluntariamente decidir aplicar parte ou a totalidade do regime
constante da presente lei a outros mutuários de créditos à habitação, relativamente aos quais não se
encontrem preenchidos um ou mais dos requisitos previstos no artigo 4.º.
4 – As instituições de crédito podem conceder aos mutuários de crédito à habitação condições mais
favoráveis do que as previstas na presente lei.
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Artigo 3.º
Definições
Para efeitos da presente lei, considera-se:
a) «Agregado familiar»:
i) O conjunto de pessoas constituído pelos cônjuges ou por duas pessoas que vivam em condições
análogas às dos cônjuges, nos termos do artigo 2020.º do Código Civil, e seus ascendentes e
descendentes em primeiro grau ou afins, desde que com eles vivam em regime de comunhão de mesa e
habitação no mesmo domicílio fiscal;
ii) O conjunto constituído por pessoa solteira, viúva, divorciada ou separada judicialmente de pessoas e
bens, seus ascendentes e descendentes em primeiro grau ou afins, desde que com ela vivam em
comunhão de mesa e habitação no mesmo domicílio fiscal;
b) «Carência parcial», o diferimento, pelo prazo acordado, do montante correspondente à amortização de
capital, tal como está definido no contrato de crédito à habitação;
c) «Carência total», o diferimento, pelo prazo acordado, do pagamento das prestações correspondentes ao
capital e aos juros, tal como está definido no contrato de crédito à habitação;
d) «Coeficiente de localização», o coeficiente de localização das habitações, de acordo com o estabelecido
no artigo 42.º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;
e) «Comissões», as prestações pecuniárias exigíveis pelas instituições de crédito aos clientes como
retribuição por serviços prestados, diretamente ou através de terceiros, no âmbito da sua atividade;
f) «Contratos conexos», os contratos de crédito cuja garantia hipotecária incida, total ou parcialmente,
sobre um imóvel que simultaneamente garanta um contrato de crédito à habitação celebrado com a mesma
instituição;
g) «Crédito à habitação», os contratos de mútuo celebrados no âmbito do sistema de crédito à habitação
destinado à aquisição, construção ou realização de obras de conservação ordinária, extraordinária e de
beneficiação de habitação própria permanente;
h) «Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional» ou «FIIAH», os fundos de
investimento imobiliário para arrendamento habitacional sujeitos ao regime especial consagrado nos artigos
102.º a 104.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro;
i) «Habitação própria permanente», aquela onde o mutuário ou este e o seu agregado familiar mantêm,
estabilizado, o seu centro de vida familiar;
j) «Património financeiro», o conjunto de valores mobiliários definidos no artigo 1.º do Código de Valores
Mobiliários, depósitos bancários ou outros produtos financeiros de poupança;
k) «Plano de reestruturação», o plano de reestruturação de dívidas do mutuário, vencidas e vincendas,
relativas a crédito à habitação e que é negociado e aprovado nos termos da secção III do capítulo II da
presente lei, bem como as alterações resultantes da eventual aplicação de medidas complementares;
l) «Rendimento anual bruto do agregado familiar», todo o rendimento auferido durante um ano pelo
agregado familiar, incluindo o proveniente de prestações sociais, sem dedução de qualquer encargo;
m) «Taxa de esforço», a relação entre a prestação mensal do empréstimo correspondente à amortização
do capital e dos juros em dívida, a que fica sujeito o agregado familiar, e um duodécimo do seu rendimento
anual bruto.
Artigo 4.º
Requisitos de aplicabilidade
O regime estabelecido na presente lei é aplicável às situações de incumprimento de contratos de mútuo
celebrados no âmbito do sistema de créditos à habitação em que se verifiquem cumulativamente os seguintes
requisitos:
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a) O crédito à habitação esteja garantido por hipoteca que incida sobre imóvel que seja a habitação própria
permanente e única habitação do agregado familiar do mutuário e para o qual foi concedido;
b) O agregado familiar do mutuário se encontre em situação económica muito difícil nos termos do artigo
seguinte;
c) O valor patrimonial tributário do imóvel não exceda:
i) € 90.000, nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização até 1,4;
ii) € 105.000,00, nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 1,5 e 2,4;
iii) € 120.000,00, nos casos em que o imóvel hipotecado tenha coeficiente de localização entre 2,5 e 3,5;
d) O crédito à habitação não esteja garantido por outras garantias reais ou pessoais, salvo se, neste último
caso, os garantes se encontrem também em situação económica muito difícil, nos termos do artigo seguinte.
Artigo 5.º
Agregados familiares em situação económica muito difícil
1-Para efeitos da presente lei, considera-se em situação económica muito difícil o agregado familiar
relativamente ao qual se verifiquem cumulativamente os seguintes requisitos:
a) Pelo menos um dos mutuários, seu cônjuge ou pessoa que com ele viva em condições análogas às dos
cônjuges, se encontre em situação de desemprego ou o agregado familiar tenha sofrido uma redução do
rendimento anual bruto igual ou superior a 35%;
b) A taxa de esforço do agregado familiar com o crédito à habitação tenha aumentado para valor igual ou
superior a:
i) 45%, para agregados familiares que integrem dependentes;
ii) 50%, para agregados familiares que não integrem dependentes;
c) O valor total do património financeiro de todos os elementos do agregado familiar seja inferior a metade
do rendimento anual bruto do agregado familiar;
d) O património imobiliário do agregado familiar seja constituído unicamente:
i) Pelo imóvel que seja a habitação própria e permanente do agregado familiar; e
ii) Por garagem e imóveis não edificáveis, até ao valor total de € 20.000,00;
e) O rendimento anual bruto do agregado familiar não exceda 12 vezes o valor máximo calculado em
função da composição do agregado familiar e correspondente à soma global das seguintes parcelas:
i) Pelo mutuário: 100% do valor do salário mínimo nacional, ou 120% no caso de o agregado familiar ser
composto apenas pelo requerente;
ii) Por cada um dos outros membros do agregado familiar que seja maior: 70% do valor do salário mínimo
nacional;
iii) Por cada membro do agregado familiar que seja menor: 50% do valor do salário mínimo nacional.
2 – Para efeitos da alínea a) do número anterior, considera-se que um membro do agregado familiar se
encontra desempregado quando:
a) Tendo sido trabalhador por conta de outrem, se encontre involuntariamente desempregado e se
encontre inscrito como tal no centro de emprego há três ou mais meses; ou
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b) Tendo sido trabalhador por conta própria, e se encontre inscrito como tal no centro de emprego nas
condições referidas na alínea anterior, prove ter desenvolvido atividade e ter cessado a mesma há três ou
mais meses.
3 – Para efeitos da alínea a) do n.º 1, releva a redução de rendimento:
a) Proveniente de atividade profissional prestada a entidade em que nenhum dos membros do agregado
familiar detenha uma participação qualificada, tal como é definida no artigo 13.º do Regime Geral das
Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras;
b) Ocorrida nos 12 meses anteriores ao início do incumprimento.
Artigo 6.º
Documentação demonstrativa
1 – Salvo o disposto no número seguinte, o mutuário demonstra o preenchimento dos requisitos previstos
nos artigos 4.º e 5.º mediante a entrega à instituição de crédito dos seguintes documentos:
a) A última certidão de liquidação de Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares disponível
relativa ao agregado familiar do mutuário, emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira, e os últimos três
recibos de vencimento;
b) Certidão do Registo Civil demonstrativa da situação e ligação dos membros do agregado familiar;
c) Documento comprovativo do domicílio fiscal dos membros do agregado familiar;
d) Certidões de titularidade emitidas pela Conservatória do Registo Predial e Comercial relativas a cada
um dos membros do agregado familiar;
e) Caderneta Predial dos imóveis que são propriedade dos membros do agregado familiar;
f) Declaração escrita do mutuário, garantindo o cumprimento de todos os requisitos exigidos para
aplicação do regime estabelecido na presente lei.
2 – A situação de desemprego a que se refere o n.º 2 do artigo anterior é comprovada pela exibição pelo
mutuário de declaração comprovativa emitida pelo Instituto do Emprego e Formação Profissional.
3 – O mutuário tem o dever de informar de imediato a instituição de crédito caso deixe de se verificar
qualquer dos requisitos previstos nos artigos 4.º e 5.º.
4 – Os deveres de demonstração e informação previstos para o mutuário no presente artigo são aplicáveis,
com as devidas adaptações, ao garante em situação económica muito difícil.
Capítulo II
Procedimento e medidas de proteção
Secção I
Medidas de proteção em geral
Artigo 7.º
Modalidades
1 – Em caso de incumprimento do crédito à habitação abrangido pelo regime estabelecido na presente lei,
os mutuários têm direito à aplicação, nos termos dos artigos seguintes, de uma ou de várias das seguintes
modalidades de medidas de proteção em caso de eventual execução da hipoteca sobre o imóvel:
a) Plano de reestruturação das dívidas emergentes do crédito à habitação;
b) Medidas complementares ao plano de reestruturação;
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c) Medidas substitutivas da execução hipotecária.
2 – Salvo acordo em contrário entre instituição de crédito e mutuário, as medidas substitutivas previstas na
alínea c) do número anterior são de aplicação subsidiária em relação às medidas de reestruturação previstas
na alínea a), e as medidas complementares previstas na alínea b) são de aplicação voluntária.
Secção II
Procedimento de acesso ao regime de proteção de devedores
Artigo 8.º
Acesso ao regime de proteção
1 – O acesso ao regime estabelecido na presente lei faz-se por requerimento apresentado pelo mutuário à
instituição de crédito com quem tenha celebrado o contrato de mútuo no âmbito do sistema do crédito à
habitação.
2 – O requerimento referido no n.º 1 pode ser apresentado até ao final do prazo para a oposição à
execução relativa a créditos à habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca ou até à venda executiva
do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à habitação, caso não tenha havido lugar a reclamações de
créditos por outros credores.
3 – No prazo de 15 dias após o recebimento do requerimento referido no n.º 1 ou após a entrega dos
documentos prevista no número seguinte, se for posterior, a instituição de crédito deve comunicar ao mutuário,
por escrito e de forma fundamentada, o resultado da verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos nos
artigos 4.º e 5.º e, consequentemente, o deferimento ou o indeferimento do pedido de acesso ao regime
estabelecido na presente lei.
4 – O mutuário deve prestar a informação e disponibilizar os documentos solicitados pela instituição de
crédito para os efeitos previstos no presente artigo no prazo máximo de dez dias após a entrega do
requerimento ou da solicitação da instituição de crédito.
Artigo 9.º
Efeitos
1 – Com a apresentação pelo mutuário do requerimento previsto no n.º 1 do artigo 8.º e da documentação
referida no n.º 1 do artigo 6.º, a instituição de crédito mutuante fica impedida de promover a execução da
hipoteca que constitui garantia do crédito à habitação até que cesse a aplicação das medidas de proteção
previstas na presente lei.
2 – O deferimento do acesso ao regime estabelecido na presente lei, previsto no n.º 3 do artigo 8.º, produz
os seguintes efeitos:
a) Sem prejuízo do disposto no artigo 15.º, constitui a instituição de crédito na obrigação de apresentar ao
mutuário uma proposta de plano de reestruturação;
b) Suspende automaticamente o processo de execução hipotecária relativo às dívidas decorrentes do
crédito à habitação;
c) Constitui a instituição de crédito na obrigação de comunicar esse deferimento ao tribunal em que corre o
processo de execução referido na alínea anterior.
3- Sem prejuízo do dever da instituição de crédito, o mutuário pode também proceder à comunicação
prevista na alínea c) do número anterior.
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Secção III
Plano de restruturação das dívidas decorrentes do crédito à habitação
Artigo 10.º
Plano de reestruturação
1 – A instituição de crédito apresenta ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação da dívida
decorrente do crédito à habitação que inclui necessariamente a aplicação de uma ou várias das seguintes
medidas:
a) Concessão de um período de carência, relativo ao pagamento das prestações mensais a cargo do
mutuário ou estabelecimento de um valor residual no plano de amortizações;
b) Prorrogação do prazo de amortização do empréstimo;
c) Redução do spread aplicável durante o período de carência;
d) Concessão de um empréstimo adicional autónomo destinado a suportar temporariamente o pagamento
das prestações do crédito à habitação.
2 – A proposta de plano de restruturação deve ser apresentada ao mutuário no prazo máximo de 25 dias
após o deferimento do requerimento de acesso e deve compreender soluções de pagamento dos montantes
em dívida adequadas à situação financeira do agregado familiar, suscetíveis de evitar ou interromper o
incumprimento do crédito à habitação, e que não podem determinar uma taxa de esforço do agregado familiar
superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º.
3 – O plano de reestruturação abrange todos os montantes, vencidos ou vincendos, devidos pelo mutuário
ao abrigo do crédito à habitação, designadamente prestações de capital, juros e comissões.
4 – A instituição de crédito e o mutuário podem ainda acordar na consolidação de todas ou de parte das
dívidas bancárias contraídas pelo mutuário.
5 – O mutuário não pode recusar a consolidação do crédito à habitação e créditos conexos, nem recusar
que estes beneficiem da cobertura hipotecária do crédito à habitação.
6 – A consolidação dos créditos conexos ou de outros previstos nos n.os
3 e 4 pode ser efetuada em
operação autónoma, em condições a acordar entre a instituição de crédito e o mutuário.
7 – A adoção do plano de reestruturação ou de qualquer das medidas complementares não pode, em
qualquer circunstância, dar lugar à revisão ou alteração dos restantes termos e condições de caráter financeiro
do contrato de crédito à habitação, nomeadamente agravando o spread e outros encargos com o crédito, nem
permite à instituição de crédito cobrar qualquer comissão adicional pelas alterações ao contrato, com exceção
do que, estrita e demonstradamente, corresponda à repercussão de despesas suportadas perante terceiros
por força da aplicação daquelas medidas.
Artigo 11.º
Regime de carência parcial e de valor residual
1 – O período de carência parcial tem uma duração mínima de 12 e máxima de 48 meses.
2 –Em alternativa ou em complemento à carência parcial, o plano de reestruturação pode estabelecer um
valor residual até 30% do capital em dívida, cujo pagamento se realiza na última prestação do crédito à
habitação.
3 – As medidas previstas nos n.os
1 e 2 produzem efeitos a partir da data de entrada em vigor do plano de
reestruturação, podendo porém reportar os seus efeitos ao início do incumprimento das prestações vencidas,
caso existam, desde que o mutuário liquide os juros que se encontrem vencidos.
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Artigo 12.º
Limites à prorrogação do prazo de amortização
1 – O plano de reestruturação da dívida pode prever a prorrogação do prazo de amortização do crédito à
habitação, até ao limite de 50 anos relativamente ao momento de contratação do mesmo.
2 – A prorrogação do prazo de amortização deve permitir que o financiamento seja liquidado antes de o
mutuário mais idoso perfazer 75 anos de idade.
Artigo 13.º
Redução do spread aplicável durante o período de carência
1 – O plano de reestruturação pode prever uma redução do spread até ao limite mínimo de 0,25%,
aplicável durante o período de carência ou durante um período até 48 meses, quando tiver sido escolhido o
regime de valor residual referido no n.º 2 do artigo 11.º.
2 – Nas situações previstas no número anterior, mantém-se a periodicidade acordada para as prestações
de juros.
Artigo 14.º
Concessão de empréstimo adicional
1 – O plano de reestruturação pode prever um empréstimo adicional ao mutuário cujo capital mutuado se
destine exclusivamente ao pagamento, total ou parcial, de prestações do crédito à habitação.
2 – O capital mutuado será desembolsado diretamente e à medida da necessidade de pagamento de cada
prestação.
3 – O empréstimo adicional fica sujeito a termos e condições contratuais equivalentes aos do crédito objeto
do plano de reestruturação, designadamente quanto à taxa, ao regime dos juros e à garantia.
4 – O valor e o plano de amortizações do empréstimo adicional devem ser definidos atendendo aos
compromissos e ao rendimento disponível do agregado familiar do mutuário, podendo compreender um
período de carência inicial e um prazo de amortização mais longo do que o originalmente previsto para o
crédito à habitação que é objeto do plano de reestruturação.
Artigo 15.º
Inviabilidade originária de reestruturação
1 – Nas situações em que, mesmo aplicando as medidas previstas nos artigos 11.º, 12.º e 13.º, o
cumprimento do plano de reestruturação pelo mutuário se presuma inviável nos termos do número seguinte, a
instituição de crédito não está obrigada a propor ao mutuário um plano de reestruturação.
2 – Para efeitos da presente lei, presume-se inviável o cumprimento de um plano de reestruturação quando
este implique para o agregado familiar do mutuário uma taxa de esforço superior aos limites previstos na
alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º.
3 – No caso previsto no n.º 1, a instituição de crédito pode optar por, dentro do prazo previsto no n.º 2 do
artigo 10.º, apresentar ao mutuário uma proposta de plano de reestruturação que contemple medidas
complementares referidas no n.º 2 do artigo 19.º.
4 – Caso opte por não apresentar proposta de plano de reestruturação nos termos dos n.os
1 a 3, a
instituição de crédito fica obrigada a, dentro do prazo do n.º 2 do artigo 10.º, comunicar por escrito ao
mutuário:
a) A decisão de não lhe apresentar proposta de plano de reestruturação; e
b) A aceitação da aplicação de medidas substitutivas da execução hipotecária conforme previsto na
secção IV do presente capítulo.
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Artigo 16.º
Aprovação do plano de reestruturação
1 – Após a apresentação da proposta, efetuada nos termos dos n.os
1 e 2 do artigo 10.º, a instituição de
crédito e o mutuário dispõem de 30 dias para negociar e acordar alterações à proposta do plano de
reestruturação apresentada pela instituição de crédito.
2 – Se o mutuário recusar ou não formalizar uma proposta de plano de reestruturação apresentada pela
instituição de crédito, e cujo cumprimento se presuma viável nos termos do n.º 2 do artigo anterior, perde o
direito à aplicação das medidas substitutivas, exceto se a instituição de crédito mantiver a intenção de as
aplicar.
Artigo 17.º
Obrigações da instituição de crédito durante a vigência do plano de reestruturação
Durante a vigência do plano de reestruturação, a instituição de crédito não pode:
a) Resolver o contrato de crédito à habitação;
b) Intentar ações judiciais, declarativas ou executivas, tendo em vista a satisfação do seu crédito.
Artigo 18.º
Revisão anual do plano de reestruturação
1 – Durante a vigência da presente lei, o mutuário deve comprovar anualmente a manutenção da
verificação dos requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º.
2 – Em caso de os requisitos de aplicabilidade previstos no artigo 5.º deixarem de se verificar, pode a
instituição de crédito determinar a revisão do plano de reestruturação, desde que essa revisão não implique
uma taxa de esforço superior aos limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º.
3 – Verificando-se um agravamento da situação económica do agregado familiar do mutuário que origine
um aumento da respetiva taxa de esforço com o crédito à habitação, deve a instituição de crédito apresentar, a
pedido do mutuário, a revisão do plano de reestruturação que não implique uma taxa de esforço superior aos
limites previstos na alínea b) do n.º 1 do artigo 5.º.
4 – As revisões referidas no número anterior devem compreender soluções adequadas à situação
financeira do agregado familiar e suscetíveis de evitar um futuro incumprimento do crédito à habitação.
Artigo 19.º
Medidas complementares
1 – A instituição de crédito e o mutuário devem iniciar negociações com vista à adoção de medidas
complementares ao plano de reestruturação, verificando-se uma das seguintes situações:
a) O plano de reestruturação, no curso da sua execução, se mostre inviável, nos termos do n.º 2 do artigo
15.º;
b) Em caso de incumprimento pelo mutuário de três prestações seguidas previstas no plano de
reestruturação.
2 – As medidas complementares ao plano de reestruturação podem ser quaisquer das previstas no n.º 1 do
artigo 10.º que ainda não tenham sido aplicadas, ou outras, designadamente a carência total até 12 meses ou
a redução parcial do capital por amortizar.
3 – As negociações referidas no n.º 1 podem iniciar-se a qualquer momento, a pedido do mutuário ou da
instituição de crédito, e deverão concluir-se no prazo de 30 dias após a receção do pedido.
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4 – A adoção das medidas complementares previstas no presente artigo é facultativa para as instituições
de crédito, mesmo que solicitadas pelo mutuário e ainda que na ausência da sua adoção o plano de
reestruturação se mostre inviável.
Secção IV
Medidas substitutivas da execução hipotecária
Artigo 20.º
Aplicação das medidas substitutivas
1 – Há lugar à aplicação das medidas substitutivas da execução hipotecária aos mutuários abrangidos pelo
regime estabelecido na presente lei, quando se verifique uma das seguintes situações:
a) A instituição de crédito comunique ao mutuário a opção de, nos termos do artigo 15.º, não apresentar
uma proposta de plano de reestruturação;
b) Nos casos previstos no n.º 2 do artigo 16.º;
c) As partes não tenham chegado, dentro do prazo aplicável, a um acordo sobre a adoção das medidas
complementares, nos termos do artigo 19.º.
2 – Sempre que se verifique o disposto no n.º 1, a instituição de crédito só pode recusar a aplicação de
medidas substitutivas quando:
a) A hipoteca referida na alínea a) do artigo 4.º não seja de primeiro grau, exceto se essa hipoteca tiver
sido constituída a favor da mesma instituição de crédito para garantia de um crédito à habitação concedido ao
mesmo mutuário;
b) O imóvel sobre o qual incide esta hipoteca tenha constituída qualquer outra hipoteca para garantir
outros créditos do mutuário, junto de outras instituições financeiras.
3 – À data de concretização da medida substitutiva, o imóvel deve:
a) Encontrar-se livre de ónus ou encargos, incluindo contratos de arrendamento total ou parcial, de
comodato ou outras formas de cedência gratuita ou onerosa, e livre de pessoas e bens, não se considerando
ónus ou encargos, para este efeito, as garantias reais sobre o imóvel, constituídas a favor da instituição de
crédito mutuante.
b) Estar titulado por licença de utilização válida;
c) Encontrar-se em condições aptas ao fim a que se destina e em bom estado de conservação.
4 – À data de concretização da medida substitutiva não devem existir desconformidades entre os
documentos de registo predial, os documentos de registo na Autoridade Tributária e Aduaneira e os
documentos de licenciamento da respetiva utilização.
5 – Se a medida substitutiva adotada não for imediatamente possível de concretizar, exclusivamente devido
a incumprimento do disposto nos n.os
3 e 4, e o mutuário não fizer cessar a causa de incumprimento no prazo
de 45 dias, o processo das medidas substitutivas extingue-se sem lugar à aplicação de qualquer outra.
Artigo 21.º
Modalidades de medidas substitutivas
As medidas substitutivas da execução hipotecária aplicáveis aos casos previstos no artigo anterior são:
a) A dação em cumprimento do imóvel hipotecado;
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b) A alienação do imóvel a FIIAH, promovida e acordada pela instituição de crédito, com ou sem
arrendamento e opção de compra a favor do mutuário e entrega do preço à instituição de crédito, liquidando-
se assim a dívida;
c) A permuta por uma habitação de valor inferior, com revisão do contrato de crédito e redução do capital
em dívida pelo montante da diferença de valor entre as habitações.
Artigo 22.º
Determinação da medida substitutiva a aplicar
1 – O mutuário deve apresentar à instituição de crédito, no prazo de 30 dias a contar da verificação das
situações referidas no n.º 1 do artigo 20.º, um requerimento escrito solicitando a aplicação de medidas
substitutivas e declarando que nessa data se encontram preenchidos os requisitos de aplicabilidade previstos
nos artigos 4.º e 5.º da presente lei.
2 – No prazo de 30 dias após a receção do requerimento previsto no número anterior, a instituição de
crédito deve apresentar ao mutuário uma proposta de medida substitutiva de entre as previstas no artigo
anterior.
3 – Em resposta à proposta da instituição de crédito referida no número anterior, o mutuário pode, sem
perder o direito a uma outra medida substitutiva, recusar:
a) A permuta por habitação de valor inferior;
b) Que a alienação a FIIAH, proposta pela instituição de crédito, envolva o arrendamento da habitação.
4 – Em caso de recusa do mutuário, nos termos do número anterior, deve a instituição de crédito propor-lhe
uma das restantes medidas substitutivas, ou a mesma sem a parte recusada.
5 – Perante a proposta da instituição de crédito referida no número anterior, o mutuário aceita a proposta
ou perde definitivamente o direito à aplicação de medidas substitutivas.
6 – As declarações do mutuário e da instituição de crédito, referidas nos n.os
3 a 5, devem ser comunicadas
à outra parte no prazo de 15 dias contados da receção da declaração a que respondem.
Artigo 23.º
Efeitos das medidas substitutivas
1 – A aplicação das medidas substitutivas previstas no n.º 1 do artigo 21.º produz os seguintes efeitos:
a) No caso da dação em cumprimento, a dívida extingue-se totalmente quando:
i) A soma do valor da avaliação atual do imóvel, para efeito de dação, e das quantias entregues a título de
reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido das
capitalizações que possam ter ocorrido; ou
ii) O valor de avaliação atual do imóvel, para efeito de dação, for igual ou superior ao capital que se
encontre em dívida.
b) No caso da alienação do imóvel a FIIAH, a dívida extingue-se totalmente quando:
i) A soma do valor pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel e das quantias entregues pelo mutuário a
título de reembolso de capital for, pelo menos, igual ao valor do capital inicialmente mutuado, acrescido das
capitalizações que possam ter ocorrido; ou
ii) O valor pago pelo FIIAH para aquisição do imóvel for igual ou superior ao capital que se encontre em
dívida.
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c) No caso da permuta de habitação, a revisão do contrato de crédito à habitação nos termos do artigo
27.º;
d) Extinção de processos judiciais relativos à cobrança de montantes devidos ao abrigo do contrato de
crédito à habitação.
2 – Quando a transmissão do imóvel, efetuada nos termos das alíneas a) e b) do número anterior, não
determine a extinção total da dívida, mantém-se apenas a dívida relativamente ao capital remanescente,
aplicando-se-lhe os termos e condições contratuais equivalentes aos que se encontravam em vigor para o
crédito objeto desta medida.
3 – A dívida remanescente referida no número anterior não pode beneficiar de novas garantias reais ou
pessoais.
Artigo 24.º
Dação em cumprimento
Para efeitos de cumprimento das obrigações do mutuário decorrentes do contrato de crédito à habitação, a
dação em cumprimento do imóvel hipotecado concretiza-se com a transmissão do imóvel para a titularidade da
instituição de crédito.
Artigo 25.º
Diferimento da desocupação do imóvel
1 – Sendo decidida a medida da dação em cumprimento, o mutuário tem o direito a um diferimento na
respetiva contratação pelo prazo adicional de seis meses, durante o qual pode usar e fruir do imóvel.
2 – É condição do exercício deste direito que o mutuário celebre com a instituição de crédito contrato
promessa de dação e, caso a instituição de crédito o solicite, outorgue a seu favor uma procuração irrevogável
para celebração do contrato definitivo de dação.
3 – Durante o período de diferimento o mutuário beneficia de carência de capital, apenas sendo devidas as
prestações de juros remuneratórios.
4 – A mora no pagamento previsto no número anterior faz cessar automaticamente o direito ao diferimento
da dação, permitindo a sua imediata execução.
5 – O n.º 1 não é aplicável caso o mutuário tenha incumprido mais de três prestações seguidas após a
aplicação das medidas complementares.
Artigo 26.º
Alienação do imóvel a FIIAH
1 – A instituição de crédito que se encontre obrigada a aplicar medidas substitutivas da execução
hipotecária, nos termos do regime estabelecido na presente lei, pode propor ao mutuário a seguinte
alternativa:
a) O mutuário transfere a propriedade do imóvel para o FIIAH pelo preço determinado nos termos da
legislação aplicável e com simultâneo distrate da hipoteca;
b) O FIIAH paga à instituição de crédito mutuante o preço convencionado por mandato do mutuário;
c) O mutuário tem o direito de permanecer no imóvel na qualidade de arrendatário, nos termos da
legislação aplicável aos FIIAH e respeitando os direitos do mutuário previstos no artigo anterior.
2 – O mutuário pode recusar ficar como arrendatário do FIIAH, mas não pode rejeitar a alienação do imóvel
ao FIIAH para efeitos de dação em cumprimento.
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Artigo 27.º
Permuta de habitação
1 – A instituição de crédito que se encontre obrigada a aplicar medidas substitutivas da execução
hipotecária, nos termos do regime estabelecido na presente lei, pode ainda propor ao mutuário a permuta da
habitação hipotecada por uma outra habitação de valor inferior que pertença à instituição de crédito ou a
terceiro interessado na transação.
2 – A permuta de habitações será acompanhada de um acordo de substituição do contrato de crédito à
habitação ou de revisão das condições do contrato existente, de modo a que seja mais viável o cumprimento
pelo mutuário das suas obrigações.
3 – A diferença entre os valores das habitações permutadas será deduzida ao capital em dívida.
4 – O mutuário pode, sem perder o direito a uma outra medida substitutiva, recusar a permuta de
habitações prevista na presente lei.
5 – Em caso de recusa do mutuário nos termos do número anterior, deve a instituição de crédito propor ao
mutuário uma das restantes medidas substitutivas.
Capítulo III
Disposições gerais
Artigo 28.º
Seguros
1 – A aplicação da presente lei não prejudica a aplicação dos contratos de seguro que garantem o
pagamento da prestação do crédito à habitação em situação de desemprego.
2 – No caso previsto no número anterior, o recurso às modalidades previstas na presente lei tem lugar
apenas após o termo do pagamento das prestações que sejam asseguradas ou cobertas por tais contratos.
Artigo 29.º
Avaliação do imóvel hipotecado
Quando, para efeitos da aplicação do regime estabelecido na presente lei, se mostre necessário apurar o
valor atualizado do imóvel, a instituição de crédito promove essa reavaliação, recorrendo a um avaliador
certificado pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) a expensas do mutuário, e entregando-
lhe de imediato o relatório da avaliação.
Artigo 30.º
Eficácia das comunicações registadas
As comunicações previstas na presente lei que sejam realizadas por via postal sob registo consideram-se
feitas na data da respetiva expedição.
Artigo 31.º
Isenção de custos
Os pedidos de documentos ou certidões efetuados pelo mutuário, que se revelem necessários para o
acesso ao regime estabelecido na presente lei, estão isentos de comissões, despesas e emolumentos
normalmente cobrados pela instituição de crédito.
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Artigo 32.º
Regime fiscal
A lei pode adaptar o regime fiscal a que estão sujeitas as operações necessárias à concretização das
medidas previstas na presente lei.
Artigo 33.º
Divulgação pela instituição de crédito
1 – As instituições de crédito disponibilizam, nos seus vários meios de contacto com os respetivos clientes
bancários, informação simples e clara sobre o regime de proteção de devedores estabelecido na presente lei.
2 – Caso sejam interpeladas pelos seus clientes para o efeito, as instituições de crédito prestam a
informação e esclarecimentos necessários e convenientes sobre a presente lei e o regime nela consagrado.
3 – As instituições de crédito devem ainda, por sua iniciativa e individualmente, prestar informações sobre o
regime estabelecido na presente lei aos clientes que, no seu prudente juízo e com base nos conhecimentos de
que dispõe, possam reunir os requisitos para lhes ser aplicável.
4 – Todos os documentos elaborados pelas instituições de crédito no âmbito do regime estabelecido na
presente lei devem ser redigidos em linguagem simples e clara.
Artigo 34.º
Falsas declarações
1 – A prestação de falsas declarações atinentes às condições de acesso ao regime estabelecido na
presente lei determina a cessação das medidas já implementadas, sem prejuízo do dever de o mutuário
indemnizar a instituição de crédito por danos, incluindo lucros cessantes e custos incorridos com a negociação
e execução das medidas, podendo a instituição de crédito intentar ação judicial executiva do seu crédito.
2 – A prática prevista no número anterior, se tiverem sido adotadas alguma das medidas de proteção
previstas nesta lei, constitui o ilícito de fraude na obtenção de crédito, previsto no artigo 38.º do Decreto-Lei n.º
28/84, de 20 de janeiro.
Artigo 35.º
Vinculação
1 – No caso de o contrato de crédito à habitação ter mais do que um mutuário, é exigida, para os efeitos da
presente lei, a vinculação conjunta de todos.
2 – No caso de aplicação do regime estabelecido na presente lei a créditos à habitação com garantias
prestadas por garantes em situação económica muito difícil, a vinculação dos mutuários, para os efeitos nela
previstos, exige a vinculação conjunta de todos os mutuários e daqueles garantes.
Artigo 36.º
Incumprimento pela instituição de crédito
1 – Constitui contraordenação, punível nos termos do artigo 210.º do Regime Geral das Instituições de
Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de dezembro, na redação
dada pela Lei n.º 28/2009, de 19 de junho, bem como nos termos do Decreto-Lei n.º 51/2007, de 7 de março,
conjugado com o Decreto-Lei n.º 171/2008, de 26 de agosto:
a) A recusa de acesso dos mutuários que o requeiram, e que reúnam todas as condições previstas nos
artigos 4.º e 5.º, a qualquer uma das modalidades de medidas do regime estabelecido na presente lei;
b) A violação do artigo 18.º.
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2 – A negligência é sempre punível, sendo os limites das coimas aplicáveis reduzidos para metade.
3 – O exercício de poderes sancionatórios relativamente ao incumprimento do regime estabelecido na
presente lei é da competência do Banco de Portugal.
Capítulo IV
Disposições finais e transitórias
Artigo 37.º
Prevalência
O disposto na presente lei prevalece sobre quaisquer disposições legais, regulamentares ou contratuais
que com ela sejam incompatíveis.
Artigo 38.º
Período de vigência
1 – O regime constante da presente lei vigora até ao dia 31 de dezembro de 2015.
2 – No final do período inicial de vigência deve proceder-se à avaliação do impacto global dos resultados
da aplicação do regime constante da presente lei, com vista à sua eventual prorrogação.
Artigo 39.º
Avaliação
1 – É constituída uma Comissão de Avaliação incumbida de avaliar os impactos da aplicação do regime
constante da presente lei, bem como o respetivo cumprimento pelas instituições de crédito.
2 – A Comissão de Avaliação é constituída pelos seguintes membros:
a) Um membro nomeado pelo Ministro das Finanças, que será o Presidente;
b) Um membro nomeado pelo Ministro da Economia;
c) Um membro em representação do Banco de Portugal, que será o Secretário;
d) Um membro em representação da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários;
e) Um membro em representação da Associação Portuguesa de Bancos;
f) Um membro em representação dos consumidores, a indicar pela Direção-Geral do Consumidor após
ouvidas as associações relevantes.
3 – A Comissão de Avaliação define as suas normas de funcionamento e reúne quando convocada pelo
seu Presidente, por iniciativa própria ou de dois dos seus membros.
4 – A Comissão de Avaliação só pode reunir e deliberar com a presença de pelo menos três dos seus
membros.
5 – O Banco de Portugal envia trimestralmente à Comissão de Avaliação toda a informação e
documentação necessária ao cumprimento das suas atribuições, bem como as reclamações e informações
previstas nos dois números seguintes.
6 – Os consumidores e as associações que os representam podem apresentar junto do Banco de Portugal
reclamações relativamente ao cumprimento do regime constante da presente lei.
7 – As instituições de crédito enviam trimestralmente ao Banco de Portugal toda a informação que a
Comissão de Avaliação lhes requeira, incluindo obrigatoriamente o número, volume e características das
operações solicitadas, executadas e recusadas em aplicação do regime constante da presente lei.
8 – A Comissão de Avaliação produz e publica um relatório de avaliação semestral sobre os impactos da
aplicação do regime constante da presente lei e do respetivo cumprimento pelas instituições de crédito.
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9 – Até 15 de outubro de 2015 a Comissão de Avaliação publica um relatório de avaliação global, que
enviará ao Governo e à Assembleia da República.
Artigo 40.º
Aplicação no tempo
1 – O regime estabelecido na presente lei é aplicável a:
a) Todos os contratos celebrados anteriormente à sua publicação que se encontrem em vigor;
b) Todos os contratos celebrados anteriormente à sua publicação em que, tendo sido resolvidos pela
instituição de crédito com fundamento em incumprimento, não tenha ainda decorrido o prazo para a oposição
à execução relativa a créditos à habitação e créditos conexos garantidos por hipoteca, ou até à venda
executiva do imóvel sobre o qual incide a hipoteca do crédito à habitação, caso não tenha havido lugar a
reclamações de créditos por outros credores.
2 – Nos casos em que o processo de execução da hipoteca já tenha sido iniciado cumpre ao mutuário
juntar ao processo cópia do requerimento previsto no n.º 1 do artigo 8.º, sob pena de caducidade do direito de
acesso e do início das fases processuais aplicáveis referidas no número anterior.
3 – Caso a vigência do regime estabelecido na presente lei cesse nos termos do artigo 38.º, o regime
continua a aplicar-se aos procedimentos judiciais ou extrajudiciais iniciados até à data de cessação.
4 – Os mutuários que requeiram a aplicação da presente lei poderão beneficiar das disposições nela
constantes durante um prazo de três anos a contar da data da apresentação desse requerimento, sem
prejuízo da subsistência para além desse prazo de todas as alterações ao contrato de crédito à habitação
acordadas entre as partes.
Artigo 41.º
Entrada em vigor
1 – A presente lei entra em vigor no dia seguinte ao da sua publicação, sem prejuízo do disposto no
número seguinte.
2 – O prazo de resposta da instituição mutuante previsto no n.º 3 do artigo 8.º não se começa a contar
antes do sexagésimo dia após a data da publicação da presente lei.
Aprovado em 21 de setembro de 2012.
A Presidente da Assembleia da República, Maria da Assunção A. Esteves.
A DIVISÃO DE REDAÇÃO E APOIO AUDIOVISUAL.