II SÉRIE-A — NÚMERO 64

12

IV. Análise de direito comparado

• Enquadramento internacional

Países europeus

A legislação comparada é apresentada para os seguintes Estados-Membros da União Europeia: Espanha,

França e Irlanda.

ESPANHA

A Constituição espanhola reconhece, no seu artigo 47.º, o direito de todos os espanhóis a usufruir de uma

habitação digna e adequada.

Até ao final da primeira década do século XXI, o parque habitacional de Espanha era composto por cerca de

25 milhões de casas, das quais cerca de 1/3 constituíam segundas habitações, ou habitações vazias. Daquelas,

só cerca de 13,2% é que se destinavam ao arrendamento.

Até metade da década de oitenta do século passado, o regime jurídico de arrendamento urbano

caracterizava-se por medidas orientadas a apoiar e proteger o inquilino, tanto quanto ao valor das rendas como

quanto à duração dos contratos. As leis de arrendamento urbano (LAU) de 1946, 1956 e, principalmente, a de

1964, eram muito rígidas no que se refere ao bloqueio dos arrendamentos, uma vez que, por um lado, as rendas

estavam praticamente congeladas, pois a sua atualização dependia de decisão governamental que nem sempre

era regular no tempo, e por outro lado, existia a transmissão forçada do contrato de arrendamento a favor dos

herdeiros do arrendatário.

Com a publicação do Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril de 1985 teve lugar uma mudança radical no

tratamento do regime do arrendamento urbano com a total liberalização tanto ao nível da duração do contrato

como ao nível da fixação do valor das rendas. A partir desta data passou a existir um mercado dual de

arrendamento urbano: o dos contratos celebrados antes do Real Decreto-ley 2/1985, os chamados de «renda

antiga», com rendas baixas e sujeitos a transmissão forçada aos descendentes dos arrendatários e os contratos

celebrados após a publicação do Real Decreto-ley 2/1985, com rendas altas e um elevado grau de rotatividade

ocupacional, como consequência da duração média anual dos contratos.

Para fazer face a essa distorção do mercado, que conduzia a prejuízos para os proprietários e arrendatários,

foi aprovada a Ley 29/1994, de 24 de novembro, de Arrendamientos Urbanos, a qual teve como principal objetivo

o estímulo do setor de arrendamento urbano através de uma regulação mais apertada que a prevista no Real

Decreto-ley mas dando sempre prioridade à liberdade contratual entre as partes.

Foram as seguintes, ao tempo, as alterações fundamentais que se relacionam com a matéria da iniciativa

legislativa em análise:

• Estabelecimento de um prazo mínimo de duração do contrato, por forma a contribuir para uma estabilidade

das famílias, possibilitando-lhes uma alternativa real à aquisição de casa própria. Apesar de, no artigo 9.º, se

começar por prever a liberdade das partes na fixação do prazo do contrato, a seguir, submete-se o mesmo a

prorrogações obrigatórias anuais até atingir uma duração mínima de cinco anos, caso o prazo acordado tenha

sido inferior;

• Reconhecimento da existência de situações que exigem prazos inferiores de duração, circunscrita à

necessidade – conhecida à data da elaboração do contrato – de reaver o locado para habitação do próprio

proprietário (artigo 9.º);

• Introdução de um mecanismo de prorrogação tácita, decorrido o prazo definido inicialmente no contrato e

caso nenhuma das partes o tenha denunciado, por um novo prazo de três anos, renovado anualmente (artigo

10.º);

• A não renovação do contrato caso o proprietário prove necessitar do imóvel para sua habitação própria,

para familiares seus em primeiro grau, adoção, ou para o seu cônjuge em caso de divórcio ou anulação do

casamento.