0004 | II Série A - Número 005S1 | 30 de Setembro de 2004

por uma enorme ineficiência do mercado. É que, decorrente da falta de confiança dos agentes económicos, o preço das rendas incorpora hoje custos marginais, com reflexos nos montantes praticados e que nunca existiriam num mercado mais livre, mais racional, mais informado e devidamente regulado.
A reforma do arrendamento é, assim, por todas as razões, urgente. E, ao dar início ao processo, com a apresentação da presente proposta de lei, o Governo visa atingir objectivos muito claros:

- Promover o mercado de arrendamento para habitação, criando uma alternativa, económica e real, à aquisição de casa própria;
- Proporcionar a mobilidade dos cidadãos, em especial dos mais jovens, permitindo a sua adequação às necessidades do mercado de trabalho;
- Incentivar a reabilitação urbana, criando em consequência condições para o regresso da população aos centros das cidades;
- Encorajar a racional utilização dos recursos habitacionais disponíveis, através da colocação no mercado de arrendamento dos fogos vagos e de uso sazonal;
- Proporcionar o aumento da qualidade habitacional, por via do incentivo à recuperação dos fogos degradados.

Estamos contudo perante uma reforma cuja implementação tem de ser conduzida no respeito por duas preocupações centrais: determinação e ponderação. Determinação, na medida em que não é fácil enfrentar os múltiplos constrangimentos que anos e anos de inércia necessariamente geraram. Ponderação, porque importa ser capaz de encontrar as soluções mais equilibradas e mais justas, tratando-se, ainda para mais, de uma área com imensa sensibilidade social.
Por isso mesmo, a filosofia que enforma esta reforma assenta em três princípios essenciais, de que o Governo não está disponível, em caso algum, para abdicar:

- Em primeiro lugar, a ideia de que a reforma é, em simultâneo, definitiva e gradual, querendo-se com isto significar que ela aponta para soluções estruturantes, mas que estas não podem comprometer a estabilidade habitacional das famílias;
- Em segundo lugar, o facto de se estar perante uma reforma socialmente cautelosa que, sem pôr em causa os interesses dos proprietários, protege os mais carenciados e os mais idosos;
- Em terceiro lugar, a preocupação de recolocar o Estado no exercício das funções que são as suas: repor o equilíbrio entre os direitos e as obrigações de senhorios e inquilinos; assumir as responsabilidades sociais perante os agregados familiares em situação de maior debilidade; intervir, de forma determinada, no papel de regulador.

Delimitado este quadro global, importa ainda relembrar que a reforma do regime do arrendamento urbano obriga a uma análise profunda de um conjunto de situações pré-existentes que merecem a devida cautela. Há, em todo o País, mais de 700 000 contratos de arrendamento urbano, dos quais cerca de 400 000 anteriores a 1990. E traduzem duas realidades distintas: os contratos anteriores a 1990, em que as rendas médias são de 50 euros e os contratos posteriores a 1990, em que as rendas médias são de 220 euros.
Neste circunstancialismo, há que cindir o regime do arrendamento urbano. Para o futuro, os contratos celebrados seguirão um novo regime, marcado pela liberdade das partes e por um novo equilíbrio ditado pela articulação entre os interesses em presença e favorecendo a fixação de rendas justas e acessíveis. Para os contratos já existentes será previsto um cuidadoso regime de transição, inserido em diploma especial, que assegurará a entrada gradual no novo regime.
O novo regime do arrendamento urbano, a aprovar para os contratos de futuro, corresponderá a uma modalidade comum do contrato de locação, dotada de algumas especialidades. Haverá o maior cuidado em respeitar, na linguagem, na articulação dogmática e nas próprias soluções, a tradição jurídico-cultural portuguesa. A matéria poderá, assim, regressar ao Código Civil, reocupando o lugar que foi o seu até 1990.
Ao mesmo tempo, por-se-à termo a diversas distorções que o regime vinculístico provocou na legislação portuguesa. Em síntese, optou-se por um sistema equilibrado, que confia no mercado para a defesa do direito à habitação, intervindo, todavia, na liberdade das partes, por forma a torná-lo mais efectivo e intensificando as funções sociais do Estado, a quem compete o