2 | II Série A - Número: 091S1 | 4 de Janeiro de 2012

PROPOSTA DE LEI N.º 38/XII (1.ª) PROCEDE À REVISÃO DO REGIME JURÍDICO DO ARRENDAMENTO URBANO, ALTERANDO O CÓDIGO CIVIL, O CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL E A LEI N.º 6/2006, DE 27 DE FEVEREIRO

Exposição de motivos

A presente proposta de lei inscreve-se num amplo e profundo conjunto de reformas centrado na aposta clara do XIX Governo Constitucional na dinamização do mercado de arrendamento, na redução do endividamento das famílias e do desemprego, na promoção da mobilidade das pessoas, na requalificação e revitalização das cidades e na dinamização das atividades económicas associadas ao sector da construção.
A presente proposta de lei concretiza as medidas vertidas nas alíneas i) a iv) do Ponto 6.1. e nas alíneas ii) e iii) do Ponto 6.2. do Memorando de Entendimento celebrado entre Portugal e a Comissão Europeia, o Banco Central Europeu e o Fundo Monetário Internacional, bem como na Parte III, relativa às «Finanças Públicas e Crescimento», do Programa do XIX Governo Constitucional, que prevêm a preparação de legislação em matéria de arrendamento urbano.
No contexto abrangente dos objetivos da reforma o mercado de arrendamento, bem como a reabilitação urbana, constituem domínios estratégicos e essenciais, cuja estreita conexão se afigura indiscutível e que, por isso, reclamam um tratamento integrado. Em decorrência, a presente iniciativa legislativa articula-se ainda com a aprovação, pelo Governo, no passado mês de Setembro, da proposta de lei n.º 24/XII (1.ª), que consagra medidas destinadas a agilizar e a dinamizar a reabilitação urbana.
A procura crescente de oferta de arrendamento e a ausência de resposta suficiente e a preços de mercado acessíveis demonstram que a revisão do regime do arrendamento urbano, se já era urgente há várias décadas, é, hoje, prioritária.
Por outro lado, os dados provisórios dos Censos 2011 dão conta de que existem cerca de 12,5% de alojamentos vagos em Portugal, o que revela que existe uma margem de crescimento para o mercado de arrendamento.
Se a reforma do arrendamento de 2006, aprovada pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduziu alterações consideráveis nos contratos novos, não logrou, no que concerne aos arrendamentos antigos, atingir os resultados a que se propôs, o que se justificará, em parte, pela excessiva complexidade do regime de atualização de rendas então criado.
A reforma do regime do arrendamento urbano que agora se propõe procura encontrar soluções simples, assentes em quatro dimensões essenciais:

(i) Alteração ao regime substantivo, vertido no Código Civil; (ii) Revisão do sistema de transição dos contratos antigos para o novo regime; (iii) Agilização do procedimento de despejo; (iv) Melhoria do enquadramento fiscal.

O objetivo da presente reforma é claro: criar um verdadeiro mercado de arrendamento que, em conjunto com o impulso à reabilitação urbana, possa oferecer aos portugueses soluções de habitação mais ajustadas às suas necessidades, menos consumidoras dos seus recursos — e, por isso, também promotoras da poupança — e que fomentem a sua mobilidade, permitindo-lhes mais facilmente encontrar emprego.
Assim, no que respeita ao regime substantivo, as principais alterações respeitam aos contratos de arrendamento para habitação e estão vertidas em três grandes linhas de intervenção.
Por um lado, no que concerne à duração dos contratos, confere-se maior liberdade às partes, promovendo o aparecimento de contratos de duração variada, nomeadamente mais curtos, mais ajustados às necessidades do arrendatário e do senhorio. As partes passam a poder livremente estipular a duração dos contratos para habitação, não estando sujeitas a um prazo mínimo. Todavia, se as partes nada estipularem, os contratos consideram-se celebrados pelo prazo de dois anos.
Por outro lado, no que respeita ao cumprimento da obrigação de pagamento de renda, reforça-se o mecanismo de resolução do contrato de arrendamento quando o arrendatário se encontre em mora, permitindo uma mais rápida cessação do contrato e consequente desocupação do locado. Neste sentido,