3 | II Série A - Número: 091S1 | 4 de Janeiro de 2012

prevê-se a faculdade de o senhorio resolver o contrato após dois meses de não pagamento ou atraso de pagamento da renda, comunicando-o ao arrendatário. No mês seguinte, e por uma única vez em relação a esse contrato, o arrendatário pode pagar a renda em atraso, caso em que a resolução fica sem efeito. Se o arrendatário não pagar, terá de desocupar o locado sem qualquer outro prazo. O fundamento de resolução do contrato de arrendamento no caso de mora é ainda alargado às situações de atrasos reiterados no pagamento da renda, superiores a oito dias, quando ocorram por quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses. Com esta alteração, obvia-se à manutenção de contratos em que a confiança entre as partes tenha sido quebrada por reiteradas situações de incumprimentos, ainda que, isoladamente, pouco significativos.
Por outro lado, ainda, e tendo por fito promover a reabilitação do edificado português, agiliza-se o procedimento de denúncia do contrato de arrendamento celebrado por duração indeterminada quando o senhorio pretenda proceder à demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, que impliquem a desocupação do locado, o qual passa a ser efetuado por mera comunicação. Em contrapartida, prevê-se a responsabilização severa do senhorio que, após a denúncia do contrato nestes termos, não execute as correspondentes obras.
O procedimento de denúncia por mera comunicação do contrato celebrado por duração indeterminada é igualmente aplicado às situações em que o senhorio necessite do locado para habitação pelo próprio ou pelos seus filhos.
Relativamente à livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos de duração indeterminada, procede-se à redução, para dois anos, do prazo mínimo para a respetiva comunicação, em consonância com o prazo supletivo de duração dos contratos com prazo certo.
No que respeita aos contratos celebrados antes da reforma introduzida pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, introduzem-se alterações significativas.
Na linha da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, entendeu-se adequado manter a distinção entre, por um lado, as normas transitórias aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, e, por outro, as aplicáveis aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
Volvidos mais de cinco anos sobre a entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, afigura-se justificada uma aproximação do regime de tais contratos antigos ao regime aprovado por aquela lei para os novos contratos.
Nesta medida, quanto aos contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, passa a prever-se a possibilidade de livre denúncia, pelo senhorio, dos contratos celebrados por duração indeterminada nos mesmos termos aplicáveis aos novos contratos. Esta regra apenas é excecionada quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, em consonância com idêntica proteção já conferida, e que se mantém, relativamente à denúncia para habitação do senhorio.
Relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e aos contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, não obstante os dados provisórios dos Censos 2011 darem nota de que, em 10 anos, o número de contratos de arrendamento celebrados antes de 1990 decresceu de 430 000 para 255 000, verifica-se que tais contratos representam ainda 33% do total de arrendamentos em vigor em 2011, sendo que 40% dos mesmos têm rendas inferiores a €50, em muitos casos sem qualquer justificação de ordem social. Nesta medida, entende-se justificado intervir, tratando separadamente as situações que devem ainda ser salvaguardadas, daquelas que, por não justificarem uma especial proteção do ponto de vista social, devem passar a regular-se integralmente, num curto período de tempo, pelo novo regime.
Reconhecendo a excessiva complexidade e ineficácia do regime de atualização de rendas criado pela reforma de 2006, opta-se agora pela promoção do diálogo entre as partes, que deverão procurar alcançar um acordo quanto à manutenção do contrato, salvaguardando sempre os casos de arrendatários com carência