5 | II Série A - Número: 091S1 | 4 de Janeiro de 2012

Assim, sempre que a transmissão ocorra para ascendente que viva com o arrendatário e tenha idade inferior a 65 anos, o contrato considera-se celebrado por prazo certo de dois anos, salvo outro acordo das partes. O mesmo sucede quando, transmitindo-se o direito ao arrendamento para menor que viva com o primitivo arrendatário, aquele perfizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos.
No que respeita aos arrendamentos para fins não habitacionais, consagra-se um regime especial apenas para as microentidades, atendendo à importância que as mesmas assumem no tecido económico português, o que justificou a criação de um regime especial pelo legislador português. Nesta medida, prevê-se um regime transitório de cinco anos, durante o qual apenas pode ser atualizada a renda, por referência ao valor do locado. Nesse período, salvo acordo entre as partes, não pode ocorrer a cessação do contrato ou a alteração do tipo de contrato.
No que respeita ao regime processual, reconhece-se a necessidade e a premência de reforçar os mecanismos que garantam aos senhorios meios para reagir perante o incumprimento do contrato, assim tornando o mercado de arrendamento e o investimento na reabilitação urbana para colocação no mercado de arrendamento uma verdadeira opção para os proprietários e, mais relevantemente ainda, uma opção segura.
Esta medida, concretizada mediante a agilização do procedimento de despejo, é fundamental para recuperar a confiança dos proprietários.
Até à presente data o senhorio tinha de recorrer a um processo de despejo apresentado junto de um tribunal. Mesmo dispondo de um título executivo nos termos previstos na Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, verificou-se que o tempo médio de duração da correspondente ação executiva é ainda de 16 meses. Tal longa espera, muitas vezes acompanhada pelo não recebimento das rendas, revelou ser um motivo de desincentivo para a colocação de imóveis no mercado do arrendamento pelos proprietários, ou ainda para a elevação do valor da renda como forma de controlo do risco.
Para tornar o arrendamento num contrato mais seguro e com mecanismos que permitam reagir com eficácia ao incumprimento, é criado um novo procedimento extrajudicial que permite que a desocupação do imóvel seja realizada de forma célere e eficaz, num prazo médio estimado de três meses, no caso de incumprimento do contrato por parte do arrendatário.
Promove-se, por esta via, a confiança do senhorio no funcionamento ágil do mercado de arrendamento e o investimento neste sector da economia.
O mecanismo especial de despejo aplica-se à cessação do contrato por revogação, à caducidade do contrato de arrendamento pelo decurso do prazo, à cessação do contrato por oposição à renovação, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia livre pelo senhorio, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia para habitação do senhorio ou filhos ou para obras profundas, à cessação do contrato de arrendamento por denúncia pelo arrendatário, bem como à resolução do contrato de arrendamento por não pagamento de renda por mais de dois meses ou por oposição pelo arrendatário à realização de obras coercivas.
O procedimento especial de despejo é o meio adequado para efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data prevista por convenção entre as partes.
Para assegurar a tramitação do procedimento especial de despejo em todo o território nacional é criado junto da Direção-Geral da Administração da Justiça (DGAJ) o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA). Em síntese, o procedimento especial de despejo segue os seguintes trâmites:

a) O senhorio apresenta junto do BNA, diretamente ou através de profissional do foro, o requerimento de despejo; b) O BNA promove a notificação ao inquilino; c) Se o inquilino não deduzir oposição ao pedido de despejo, o balcão emite título de desocupação do locado, podendo o senhorio promover a efetivação do mesmo, apenas havendo lugar à intervenção de tribunal, com carácter urgente, para a autorização de entrada no domicílio do arrendatário caso este se recuse a desocupar o imóvel ou incumpra o acordo de desocupação firmado com o senhorio; d) Se o arrendatário deduzir oposição ao pedido de despejo por não verificação do fundamento invocado pelo senhorio, há lugar à intervenção do juiz, num processo judicial especial e urgente, mas apenas nos casos