47 | II Série A - Número: 061 | 5 de Fevereiro de 2014

Primeira Leitura a 10 de dezembro de 20135 e pelo Conselho a 28 de janeiro de 2014, aguardando publicação no Jornal Oficial da União Europeia.
A futura diretiva do Parlamento Europeu e do Conselho relativa aos contratos de crédito aos consumidores para imóveis de habitação, que altera as Diretivas 2008/48/CE e 2013/36/UE e o Regulamento (UE) n.º 1093/20106 refere, nos considerandos, que “a crise financeira mostrou que o comportamento irresponsável de alguns participantes no mercado pode minar os alicerces do sistema financeiro, provocando desconfiança entre todas as partes, em especial nos consumidores, com consequências sociais e económicas potencialmente graves. Muitos consumidores perderam a confiança no setor financeiro e os mutuários têm cada vez mais dificuldade em reembolsar os seus empréstimos, daí resultando um aumento das situações de incumprimento e de venda coerciva do imóvel”7 e que “foram identificados vários problemas nos mercados de crédito hipotecário no interior da União relacionados com a concessão e a contração irresponsáveis de empréstimos e com os potenciais comportamentos irresponsáveis dos intervenientes no mercado, incluindo os intermediários de crédito e as instituições que não são instituições de crédito. Alguns desses problemas diziam respeito a créditos em moeda estrangeira, pelos quais os consumidores tinham optado para tirar vantagem das taxas devedoras oferecidas mas sem terem a informação ou compreensão adequadas do risco de taxa de câmbio inerente. Esses problemas são motivados por deficiências dos mercados e da regulamentação, bem como por outros fatores como a conjuntura económica geral e os baixos níveis de literacia financeira. Outros problemas prendem-se com a ineficácia, a incoerência ou a inexistência de regimes aplicáveis aos intermediários de crédito e às instituições que, não sendo instituições de crédito, concedem crédito para imóveis de habitação. Os problemas identificados têm repercussões potencialmente significativas a nível macroeconómico, podendo resultar em prejuízos para os consumidores, constituir obstáculos económicos ou jurídicos à atividade transfronteiriça e criar condições de concorrência desiguais entre os diversos intervenientes”8. Assim, a diretiva pretende “assegurar que os consumidores que celebrem contratos de crédito para bens imóveis beneficiem de um nível de proteção elevado. Tal objetivo deverá por conseguinte aplicar-se aos créditos garantidos por bens imóveis, independentemente da finalidade do crédito, aos contratos de refinanciamento e a outros contratos de crédito cuja finalidade seja permitir que um proprietário ou comproprietário mantenha direitos de propriedade sobre edifício ou terreno, e aos créditos que sejam utilizados para aquisição de um imóvel em determinados Estados-membros, incluindo os créditos que não impliquem o reembolso do capital ou, a não ser que os Estados-membros disponham de um quadro alternativo adequado, aos créditos cuja finalidade seja conceder um financiamento temporário entre a venda de um bem imóvel e a aquisição de outro e aos crçditos garantidos para a realização de obras em imóveis de habitação”9.
Tendo em vista o supra mencionado, a futura diretiva estabelece um quadro comum aplicável a determinados aspetos das disposições legais, regulamentares e administrativas dos Estados-membros em matéria de contratos de crédito aos consumidores garantido por hipoteca ou outro direito para imóveis de habitação, incluindo a obrigação de efetuar uma avaliação de solvabilidade antes da concessão de um crédito, como base para o desenvolvimento de normas eficazes de celebração de contratos para imóveis de habitação nos Estados-membros, e a determinados requisitos prudenciais e de supervisão, incluindo para o estabelecimento e supervisão de intermediários de crédito, de representantes nomeados e de instituições que não sejam instituições de crédito.
Em termos de âmbito de aplicação, a futura diretiva aplica-se a contratos de crédito garantidos por hipoteca ou por outra garantia equivalente habitualmente utilizada num Estado-membro sobre imóveis de habitação ou garantidos por um direito relativo a imóveis de habitação; e contratos de crédito cuja finalidade seja a de financiarem a aquisição ou a manutenção de direitos de propriedade sobre terrenos ou edifícios já existentes ou projetados.
Estão excluídos do âmbito de aplicação da futura diretiva os contratos de crédito com reafetação da cobertura hipotecária (equity release) em que o mutuante efetue um pagamento único, pagamentos periódicos 5 Para informação sobre o estado do processo legislativo e posição das diferentes instituições intervenientes consultar http://www.europarl.europa.eu/oeil/popups/ficheprocedure.do?reference=2011/0062(COD)&l=en. 6 O texto final aprovado encontra-se disponível em: http://www.europarl.europa.eu/sides/getDoc.do?pubRef=-//EP//TEXT+TA+P7-TA2013-0541+0+DOC+XML+V0//PT 7 Cfr. Considerando n.º 3.
8 Cfr. Considerando n.º 4.
9 Cfr. Considerando n. 15.