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II SÉRIE-B — NÚMERO 6

dos pela alínea a) do artigo 13.° do Decreto-Lei n.° 400/84, portanto dispensados de consulta as entidades em causa.

35—Se assim nãô se entender, ou seja, que o Plano

Geral de Urbanização da Quinta da Marinha não era eficaz

à data das primeira e segunda alterações, a conclusão a que

chegamos é radicalmente oposta.

36 — Com efeito, não subscrevemos a informação dos serviços versada no ponto rv, n.° 8, supra, dada a natureza das alterações introduzidas aos alvarás de loteamento n.05 358/80 e 646/84, pelo que ao caso aplicar-se-ia o disposto no n.° 2 do artigo 24.° do Decreto-Lei n,° 400/84, sendo necessário promover a consulta da DGPU e demais entidades por disso não se encontrar subtraído ex vi da alínea a) do artigo 13." do mesmo diploma legal.

37 — A consequência legal desta situação encontra-se prevista no n.° 1 do artigo 65.° do mesmo diploma legal, nos termos do qual «são nulos os actos das câmaras municipais respeitantes a operações de loteamento [...] quando não sejam precedidos da audiência das entidades que devam ser consultadas [...] (Sublinhado nosso.)

38 — De qualquer modo, mesmo defendendo —o que não é o nosso caso —, a nulidade dos actos administrativos mediante os quais foram aprovadas as já citadas primeira e segunda alterações, afigura-se-nos que, com a emissão dos alvarás de loteamento n.° 358/80 e 646/84, onde se previa o local, a área e a volumetria do hotel a construir, tinham sido fixados os parâmetros urbanísticos com base nos quais podia ser emitido o alvará de licença de construção do hotel por terem sido consultadas as entidades com competência na matéria naquelas datas.

39 — Analisada a questão noutra perspectiva, sempre se dirá que «a licença de loteamento é o primeiro e decisivo passo no sentido do exercício pelo proprietário do chamado jus aedificandi» í2), e que «inquestionável é que o acto de licenciamento do loteamento é um acto favorável ao interessado, que lhe possibilita o exercício de uma faculdade que,

sem ele, não seria exercitável; nessa medida, trata-se de um acto constitutivo de direitos, do tipo dos que extinguem restrições ao exercício de um direito já existente» (3) (sublinhados nossos).

40 — O mesmo se diga a propósito da emissão de um alvará de licença de construção.

41 —Neste caso, vir a Câmara Municipal de Cascais a revogar os actos de licenciamento das operações de loteamento ou do licenciamento das obras de construção a que temos vindo a fazer referência, isso fá-la-ia incorrer em responsabilidade civil extracontratual, nos termos do Decreto--Lei n.° 48 051, de 21 de Novembro de 1967.

VI — O loteamento da Guia e o RPDM

1 — O loteamento a que se referem os alvarás n.os 358/ 80 e 646/84, com as primeira e segunda alterações, foi incluído no RPDM no n.° 2.1 do artigo 44.°, na categoria de espaços de desenvolvimento singular.

2 — Em termos de delimitação e caracterização, o artigo 44.°, n.° 2.1, do RPDM estipula que o «espaço do empreendimento turístico e residencial da Quinta da Marinha (Guia, S. A.) constitui uma área territorial situada a poente de Cascais, com cerca de 98 ha, onde existe construído um campo de golfe com cerca de 34 ha, e programados apartamentos turísticos envolvendo 4,40ha de terreno, parte dos quais já construídos e com máximas de fachada da ordem dos 10 m, uma unidade hoteleira com altura máxima de fachada da ordem dos 10 m, para 500 camas, e afectando uma área de terreno da ordem dos 1,70 ha, áreas residenciais para

moradias unifamiliares com alturas máximas de fachadas de 7,5 m, com lotes com área média de 1500 m2 e afectando

uma área de terreno da ordem dos 30 ha (a maioria já construídos), aldeamentos turísticos para 520 camas, com alturas máximas de fachada 6,5 m e afectando uma área de terreno da ordem dos 11 ha (a maioria já construídos), uma instalação comercial ou turística com altura máxima de fachada da ordem dos 10 m e afectando uma área de terreno da ordem dos 0,80 ha, equipamento turístico/hoteleiro e de recreio, afectando uma área de terreno da ordem dos 3,20 ha e com alturas máximas de fachada dos 10 m, equipamentos de serviços de apoio a residências, afectando uma área da ordem dos 0,80 ha e com alturas máximas de fachada de 7,5 m e ainda uma área da ordem dos 12 ha destinada a sistemas viários e verdes de enquadramento e remates da áreas residenciais. O empreendimento respeitará o índice bruto de construção da ordem de 0.15, o previsto nos capítulos 11, v e vi deste Regulamento e as determinações da carta de condicionantes do PDM de Cascais».

3 — Por seu turno, face ao que dispõe a alínea c) do n.° 2 do artigo 2.° do RPDM, «categorias de espaço de desenvolvimento singular [são] os espaços que, inseridos na classe de espaços urbanizáveis, correspondem a desenvolvimentos de singularidades relevantes e a espaços já desenvolvidos particularizados e específicos». Os «espaços urbanizáveis [são] os caracterizados por poderem vir a adquirir as características dos espaços urbanos e geralmente designados por áreas de expansão».

4 — Analisadas as actas (v. documentos n.M 4 e 5) da comissão técnica que acompanhou a elaboração do RPDM, na qual estava representado o Parque Natural de Sintra--Cascais, verifica-se que nenhuma objecção foi colocada, de natureza formal ou outra, sobre o espaço do empreendimento turístico e residencial da Quinta da Marinha (Guia, S. A.),

o que já não ocorre com os seguintes números do artigo 44.°: 2.5 (espaço de estruturação urbanística do Bairro das Marianas); 2.6 (espaço de estruturação urbanística da Quinta do Patino); 2.7 (espaço de reestruturação urbanística da área envolvente à estação ferroviária de Cascais); 2.9 (espaço de desenvolvimento e reestruturação urbanística do Aeródomo de Tires); 2.14 (espaço de estruturação urbanística de Mação).

VII — O alvará de licença de construção n.9 585/98

1 —Pela análise deste alvará (v. documento n.° 3) apura-se que nele consta a área de construção de 15 894 m2, quando a área prevista no alvará de loteamento é de 10 000 m2. A que se deve esta diferença de 5894 m2?

2 — Estipula a alínea g) do n.° 3 do artigo 2.° do RPtM que «índice de construção é a relação máxima entre a área bruta de construção ou superfície bruta de pavimentos e a área do terreno objecto de operação urbanística. Exceptuam-se para efeitos do cálculo do índice de construção as áreas das varandas, terraços, compartimentos de áreas técnicas e de serviços de higiene (recolha de lixos) e áreas de parqueamento coberto, sempre que estas se situem abaixo da cota de soleira».

3 — Segundo consta na folha de áreas do processo n.° 11 167/97, as áreas de estacionamento, áreas técnicas de apoio e pátios internos vazados que se encontram no âmbito de previsão da alínea transcrita no ponto anterior é de 5890 m2, restando apenas 4 m2 de diferença, absolutamente irrelevante num processo desta envergadura.

4 — Assim sendo, não existe desconformidade entre a área de construção aprovada no âmbito do alvará de lotea-