17 DE ABRIL DE 1961 1367

casos em que, acima de um interesse privado a satisfazer, há o interesse público em pôr termo a uma situação inconveniente sob o ponto de vista económico ou social. É deste meio que, em geral, as legislações se servem para reagir contra os condomínios- e as- figuras chamadas entoe nós propriedades imperfeitas ou contra certos ónus ou restrições que prejudicam o livre ou melhor aproveitamento fins coisas.
A nossa lei, em confronto com as legislações estrangeiras, é já bastante fértil neste domínio dos direitos de preferência. Haverá razões para ir mais longe ainda? Pensa a Câmara Corporativa que não.
Anteriormente no Código Civil, e à parte o exercício dos direitos de avoenga, de carácter puramente familiar, apenas se admitia um caso de direito de preferência ou de opção: o conferido aos senhorios directos em relação às alienações do domínio útil (Ordenações, liv. IV, tít. 38). O Código criou vários: no artigo 1566.º, em matéria de alienação de quotas de coisas indivisíveis; nos artigos 1678.º e 1703.º, em relação às alienações de quinhões. Em leis posteriores, tanto públicas como privadas, têm sido criados a todo o propósito direitos reais de preferência, dos quais alguns se encontram hoje regulados no Código Civil, onde foram introduzidos pela reforma de 1930.
A linha geral do pensamento do legislador tem-se mantido, no entanto, fiel ao princípio acima enunciado, de que só interesses económicos ou sociais, e portanto a inconveniência de certas situações jurídicas, justificam a atribuição de direitos de preferência como meio de lhes pôr termo.

A doutrina nova do artigo 16.º é realmente inconveniente sob variou aspectos. Em primeiro lugar, e ao contrário do que acontece nos casos de preferência admitidos pelo Código Civil, não há nos arrendamentos uma situação anómada que à lei caiba permitir, mas não proteger. O arrendamento importa uma situação normal, porque todos carecem de uma habitação e nem todos possuem ou podem possuir uma casa. É, pois, uma situação que o legislador não tem de contrariar, porque não é socialmente inconveniente, e o direito de preferência conferido somente para proteger interesses privados não tem justificação. Não se esqueça de que ele constitui uma grave restrição no direito de propriedade e de que todas as restrições ou são impostas pelo interesse público ou pelas relações de vizinhança. Não há outras no nosso direito.
Mas os inconvenientes sobressairiam ainda sob outros aspectos: o proprietário teria de obter, para que pudesse alienar o prédio sem o perigo de uma acção de preferência, uma renúncia por escrito do arrendatário. Não renunciando o arrendatário, seria preciso notificá-lo judicialmente. Ora tudo isto demoraria, e às vezes há urgência em efectuar uma transacção; as notificações custam dinheiro, e só um prédio pode ter dez ou vinte inquilinos; as preferências diminuem o valor da propriedade e os capitais destinados a construções precisam de ser protegidos e não afugentados.

A razão quê se vê invocada em França, no sentido da opção, é esta: deve preferir-se na alienação aquele que tem cultivado a terra, e não o comprador eventual, que não pretende senão colocar os seus capitais.
Há muito de forçado, nesta argumentação. Aquele que pretende adquirir a terra não é, necessariamente, um absentista a colocar capitais; pode ser também um
cultivador. Por outro lado, o rendeiro que se propõe comprar o prédio pode pretender, afinal; transformar-se num capitalista e abandonar a sua exploração. Casos destes são correntes em todas as formas de empresas agrárias.
O direito de opção só poderia justificar-se na medida limitada em que se proporcionasse o acesso a propriedade dos que se dedicam à vida agrícola. Ora esse acesso não depende da aquisição de certas e determinadas terras, mas de quaisquer terras; e há-as sempre em condições de serem adquiridas.
Assente em que a figura do arrendamento agrícola não é uma figura inconveniente, mas necessária, não se justifica, pois, o direito de opção para lhe pôr termo.

§ 15.º

Disposições transitórias

66. As bases XIX e XXIII do projecto do Governo e soluções a adoptar. -Começar-se-á, no campo das disposições transitórias a análise do n.º 2 da base XIX e da base XXIII.
A solução dada aos subarrendamentos totais de pretérito é, formalmente, a melhor. Mas é melhor nos casos em que, por haver renovação dos contratos, se imponha a aplicação do novo regime. Quer dizer: o princípio do n.º 2 da base XIX está certo; mas não está certa, como se vai ver, a doutrina da base XXIII, a que ele se reporta. A substituição do arrendatário pelo subarrendatário deve ter lugar quando haja prorrogação do contrato (renovação), e não passados os doze meses referidos no n.º 1 da base XXIII .
Esta base XXIII é, sob vários aspectos, das mais infelizes do projecto.
Há, quanto aos arrendamentos escritos, manifesta discordância entre os seus dois números. Pelo primeiro, e salvo pelo que respeita à base XV, aplicar-se-á o novo regime passados doze meses 1, a contar da data da publicação da nova lei. Porém, nos termos do segundo, já não se aplicará o novo regime passados os doze meses, salvo quanto ao que se contém na base VIII, mas só no termo do prazo por que tiverem sido estipulados.
Não vê a Câmara possibilidade de conciliar os dois preceitos, com os quais, de resto, não pode concordar, em tudo o que neles pode conduzir a aplicação retroactiva da nova lei.
No n.º l há duas afirmações de retroactividade: por um lado, manda aplicar-se o novo regime decorridos doze meses, mesmo que o contrato não tenha entretanto caducado; em segundo lugar, manda aplicar-se imediatamente a doutrina da base XV. O primeiro princípio não tem uma excepcional gravidade, embora seja juridicamente inconveniente. E não tem excepcional gravidade porque só se aplicaria aos arrendamentos celebrados por prazos superiores a um ano, visto os outros ficarem naturalmente sujeitos a nova lei, quando se verificasse a renovação antes de decorridos os doze meses.
A aplicação imediata da base XV pode já ter uma certa gravidade. Refere-se essa base ao montante da indemnização devida pelo senhorio quando o arrendatário realizar, com o consentimento deste, melhoramentos na propriedade arrendada. Esta base, de per si, não tem interesse prático na medida em que se limita a fixar o montante da indemnização, quando devida; mas já tem. o maior interesse se se relacionar com à base

1 O Governo, ao fixar o prazo de doze meses, não deve ter notado que esse prazo não corresponde no de um ano. Sendo os meses sempre computados em 30 dias, 12 meses são 360 dias, e não um ano.