2 DE MAIO DE 2018

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O estudo concluiu pela existência de uma relação adversa entre a regulação do mercado de arrendamento

em particular e o funcionamento do setor imobiliário em geral. Especificamente menciona que a legislação de

controlo de rendas aumenta a volatilidade dos preços, enquanto medidas qualitativas como a regulação da

relação proprietário-arrendatário não têm um impacto direto sobre o preço das habitações.

De referir também o número 6 do artigo 121.º do Tratado sobre o Funcionamento da União Europeia, que

prevê regras para a supervisão multilateral de políticas económicas dos Estados-Membros e da União, e que é

a base jurídica do Regulamento (UE) n.º 1176/2011 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 16 de

novembro de 2011, sobre prevenção e correção dos desequilíbrios macroeconómicos33.

Este Regulamento estabeleceu variáveis de alerta para potenciais desequilíbrios macroeconómicos, com

origem em diversos fatores, de que é exemplo a variação de preços no mercado imobiliário.

Mais informação sobre este mecanismo pode ser encontrada em

http://ec.europa.eu/economy_finance/economic_governance/macroeconomic_imbalance_procedure/index_en.

htm

 Enquadramento internacional

Países europeus

A legislação comparada é apresentada para os seguintes Estados-membros da União Europeia: Espanha,

França e Irlanda.

ESPANHA

O parque habitacional de Espanha era, no final da primeira década do século XXI, composto por cerca de

25 milhões de casas, das quais cerca de 1/3 constituíam segundas habitações, ou habitações vazias.

Daquelas, só cerca de 13,2% é que se destinavam ao arrendamento.

Até metade da década de oitenta do século passado, o regime jurídico de arrendamento urbano

caracterizava-se por medidas orientadas a apoiar a proteger o inquilino, tanto quanto ao valor das rendas

como quanto à duração dos contratos. As leis de arrendamento urbano (LAU) de 1946, 1956 e, principalmente,

a de 1964, eram sumamente rígidas no que se refere ao bloqueio dos arrendamentos, uma vez que, por um

lado, as rendas estavam praticamente congeladas, pois a sua atualização dependia de decisão governamental

que nem sempre era regular no tempo, e por outro lado, devido à existência da transmissão forçada do

contrato de arrendamento a favor dos herdeiros do arrendatário.

Com a publicação do Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril de 1985 teve lugar uma mudança radical no

tratamento do regime do arrendamento urbano com a total liberalização tanto ao nível da duração do contrato

como ao nível da fixação do valor das rendas. A partir desta data passou a existir um mercado dual de

arrendamento urbano: o dos contratos celebrados antes do Real Decreto-ley 2/1985, os chamados de «renda

antiga», com rendas baixas e sujeitos a transmissão forçada aos descendentes dos arrendatários e os

contratos celebrados após a publicação do Real Decreto-ley 2/1985, com rendas altas e um elevado grau de

rotatividade ocupacional, como consequência da duração média anual dos contratos.

Para fazer face a essa distorção do mercado, que conduzia a prejuízos para os proprietários e

arrendatários, foi aprovada a Ley 29/1994, de 24 de novembro, de Arrendamientos Urbanos, a qual teve como

principal objetivo o estímulo do setor de arrendamento urbano através de uma regulação mais apertada que a

prevista no Real Decreto ley mas dando sempre prioridade à liberdade contratual entre as partes.

Foram as seguintes, ao tempo, as alterações fundamentais:

 Estabelecimento de um prazo mínimo de duração do contrato, por forma a contribuir para uma

estabilidade das famílias, possibilitando-lhes uma alternativa real à aquisição de casa própria. Este prazo

mínimo de duração resulta da livre negociação entre as partes, acrescido de um sistema de prorrogações

obrigatórias até alcançar o mínimo estabelecido na lei caso o plano inicial preveja um prazo inferior (artigo 9.º);

 Introdução de um mecanismo de prorrogação tácita, decorrido o prazo definido inicialmente no contrato,

que dá lugar a um novo prazo, renovado anualmente (artigo 10.º);

33 JO L 306 de 23.11.2011: http://eur-lex.europa.eu/legal-content/PT/TXT/?uri=CELEX:32011R1176