27 DE JANEIRO DE 2021

13

A Ley 29/1994 foi objeto de diversas alterações5, sendo a mais importante a que ocorreu em 2013, pela Ley

4/2013, de 4 de junho, da qual se destaca:

• A duração inicial obrigatória dos contratos foi reduzida de cinco para três anos (artigo 9.º);

• A renovação contratual, após a passagem do prazo inicial mínimo de três anos, desceu de três para um

ano (artigo 10.º);

• A possibilidade de desistência do arrendamento por parte do arrendatário, desde que decorridos seis

meses do início do contrato e desde que notifique o senhorio com a antecedência mínima de um mês. A lei

prevê a possibilidade de as partes fixarem uma indemnização ao senhorio no valor de um mês de renda por

cada ano que fique por cumprir (artigo 11.º);

• A atualização das rendas ocorre segundo o convencionado por acordo entre as partes e, na ausência de

estipulação, estas atualizam-se por referência anual ao Índice de Garantia de Competitividade (artigos 17.º e

18.º);

• A possibilidade do proprietário de recuperar o fogo arrendado, desde que decorrido um ano após o início

do contrato e desde que o inquilino seja notificado com um mês antecedência, desde que a habitação se destine

a residência permanente sua ou de seus familiares em primeiro grau de consanguinidade ou por adoção, ou

para o seu cônjuge na sequência de separação judicial, divórcio ou nulidade matrimonial (artigo 9.º, n.º 3);

• Em caso de venda da propriedade arrendada, o contrato só subsiste se estiver registado no Registo de

propriedade dos contratos de arrendamento urbano (disposição final 2.ª da Ley 4/2013, de 5 de junho).

Por fim refira-se que o contrato pode ser denunciado nas seguintes situações (artigo 27.º, n.º 2):

a) Falta de pagamento da renda;

b) Falta de pagamento da fiança;

c) Subarrendamento não autorizado;

d) Realização de obras não consentidas pelo proprietário;

d) Quando o arrendatário possua outra habitação permanente.

As medidas de flexibilização e de incentivo ao arrendamento aprovadas com a reforma de 2013 atingiram,

pelo menos parcialmente, o seu objetivo. Dinamizaram e tornaram o mercado mais flexível, mas tiveram como

efeito colateral uma menor proteção do arrendatário. No sentido de facilitar o acesso à habitação através do

arrendamento urbano, o Governo espanhol aprovou, em março de 2019, uma nova reforma da lei do

arrendamento urbano (Ley 29/1994) através do Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março, de medidas urgentes

en 13ivenda de 13ivenda y alquiler. As principais alterações introduzidas consistiram nas seguintes:

• Alteração do prazo de duração do contrato: mantém-se o princípio de que a duração é acordada entre as

parte mas, enquanto até agora o senhorio podia impor uma duração mínima de três anos por meio de

prorrogações anuais, com a nova lei a duração mínima passa a ser de cinco anos, se o senhorio for uma pessoa

singular e, de sete anos, se for uma pessoa coletiva (artigo 9.º);

• Prorrogação do contrato: desde a reforma de 2013 a extensão admitida era de um ano. A partir de agora

os contratos de arrendamento passam a poder ser estendidos por mais três anos (artigo 10.º);

• Em caso de alienação do imóvel arrendado, o novo proprietário sub-roga os direitos e obrigações do

vendedor (artigo 14.º).

FRANÇA

Em França, o regime do arrendamento urbano para habitação decorre da Loi n.º 86-1290, de 23 de dezembro

de 1986 e da Loi n.º 89-462, de 6 julho de 1989, esta extensamente modificada6.

5 Ley 13/1996, de 30 de dezembro; Ley 50/1998, de 30 de dezembro; Ley 55/1999, de 29 de dezembro; Ley 1/2000, de 7 de janeiro; Ley 19/2009, de 23 de novembro; Ley 39/2010, 22 de dezembro; Ley 4/2013, de 4 de junho; e Ley 2/2015, de 30 de março; Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de dezembroe Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março. 6 As alterações a que a Loi n.º 89-462, de 6 de julho foi sujeita podem ser consultadas aqui.