0003 | II Série A - Número 009S1 | 14 de Outubro de 2004

um instrumento duma política de habitação voltada para a sua plena satisfação, através, em particular, do combate à especulação imobiliária, a qual constitui flagrante violação do quadro normativo geral do exercício dos direitos num regime democrático.

4 - O actual regime do arrendamento já provou que não serviu para corrigir os males estruturais de que padece a habitação no país. Em particular, não serviu para favorecer o reequilíbrio dos diversos mercados de habitação, nomeadamente o da compra/venda e o do arrendamento.
Em 2001, de um total de 5,019 milhões de alojamentos clássicos, 53,5% eram ocupados pelos próprios proprietários e 17,1% propriedade de outras entidades públicas e privadas, 18,4% constituíam residências sazonais ou secundárias e 10,8% estavam vagos. De entre os fogos ocupados, o mercado de arrendamento representava apenas 20,8% desse total, valores estes que estão em flagrante contraste com o que se passa na maior parte dos países da União e confirmam um perfil perfeitamente atípico do mercado habitacional em Portugal.
Segundo estudo sectorial desenvolvido pela AECOPS, "a média actual de habitações arrendadas situa-se nos 39% para o conjunto dos países da União Europeia", ou seja, quase o dobro da importância relativa que, entre nós, o mesmo mercado de arrendamento tinha em 2001.
Mas estas não são as únicas distorções do mercado de arrendamento em Portugal. De acordo com os dados divulgados pela Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), no espaço dos últimos 20 anos (1985-2004), as rendas aumentaram +353% em Lisboa, sendo porventura mais grave o facto de o nível das rendas praticadas, nas habitações com arrendamentos posteriores a 1970, se situarem em patamares que relevam mais da prática da especulação imobiliária do que a remuneração justa de um investimento em capital imobiliário.
Como é sabido, tudo isto acontece porque a própria valorização do capital imobiliário não se repercute no valor de inscrição na matriz predial, não tem nada a ver com ele mas sim com as tendências especulativas do mercado, alimentado pela carência de habitações e pelo envelhecimento e degradação progressiva do parque habitacional, nos principais centros urbanos.
Qualquer alteração do regime jurídico do arrendamento urbano para ser justa e equitativa tem de começar por reconhecer a importância desta questão e adoptar os critérios que o permitam corrigir, de forma a garantir, ao mesmo tempo, princípios de ordenamento claros na evolução futura do mercado de habitação, em especial, no mercado de arrendamento.

5 - O presente projecto de lei propõe-se ir ao encontro de novos princípios no ordenamento do mercado de arrendamento na sequência da reavaliação extraordinária de todas as habitações, introduzida, a partir de 2004, pelo Imposto Municipal sobre os Imóveis (IMI).
O conceito proposto é o de que a determinação das rendas fique associada a uma remuneração do valor do capital imobiliário inscrito na matriz de registo predial, por um período determinado - cinco anos - e que se considera ajustado para promover um processo de capitalização comparado ao praticável no mercado de capitais, para este tipo de investimentos de longa maturação. Esta remuneração que, na prática, deve tomar como referência a média das praticadas no mercado de habitação.
A taxa de referência resultante deve ser aproximada de um valor constante para cada período de cinco anos, tendo em vista o apuramento do rendimento associado ao valor de cada fracção, devendo a sua fixação anual constar de portaria do Ministério das Finanças, usando uma taxa de juro de referência. Num futuro que se acredita seja breve, e com a aprovação dum novo Código de Avaliação da Propriedade Imobiliária (prometido pelo Governo de Durão Barroso para os próximos três anos), espera-se que essa avaliação passe a estar cada vez mais ligada ao seu valor real de mercado. Em qualquer caso desde já, esta regra conduz os proprietários a registarem os valores reais dos seus imóveis, com evidentes vantagens para a verdade dos mercados e do fisco.
As habitações que ficarem incluídas no regime de renda condicionada permitirão, a cada titular de prédio urbano ou fracção, o rendimento que resultar dos limites estabelecidos na lei.
Deste modo, e exceptuando a revisão ordinária e anual das rendas, que passará a ser determinada pela evolução do Índice de Preços no Consumidor (Total nacional, com habitação) do Instituto Nacional de Estatística (INE), para o mês correspondente ao da entrada em vigor do respectivo contrato de arrendamento, as rendas apenas poderão ser alteradas quando se proceder à reavaliação de cada prédio ou fracção.
A cada locador colocam-se, portanto, duas opções relativamente à fracção ou ao prédio que possui para arrendamento: