ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 44 (454)

mento da construção, mas também porque através dele se rasgam novas perspectivas ou comércio da propriedade predial, urbana.
E, a despeito dos graves inconvenientes que sempre se têm reconhecido nos regimes de comunhão de direitos, o maior parte das legislações modernas acabou afinal por admitir e regulamentar circunstanciadamente a propriedade por andares, atemdendo nos apreciáveis benefícios que o sistema traz consigo, dentro dos grandes centros urbanos, relativamente à estabilidade das famílias, ao fomento da construção e ao investimento útil das pequenas economias da classe média da população.

2. Caracteres e designação legal do novo regime.- Os caracteres fundamentais do regime jurídico da vulgarmente chamada propriedade horizontal são dados pela verificação cumulativa das seguintes circunstâncias:

a) A existência de várias propriedades singulares sobre as diversas fracções em que o prédio se subdivide;
b) A articulação de todas as fracções num todo ou unidade, que é o edifício;
c) A existência Ao bens comuns aos diversas proprietários.

Para a disciplina das relações provenientes do primeiro facto vigoram, em princípio, as normas relativas às chamadas relações de vizinhança.
Mas já o mesmo se não pode dizer no tocante ao segundo aspecto em que se desdobra o problema da propriedade horizontal: esse é privativo do novo instituto.
A disciplina dos bens comuns também parece ter neste caso carácter expecífico, na medida em que necessita afastar-se, em pontos fundamentais, do regime geral da comunhão; o que não surpreende, aliás, desde que se atenda á natureza acessória que revestem, em certo sentido, esses bens. Às coisas comuns destinam-se, com efeito, a servir apenas o uso e fruição das diversas coisas sujeitam à propriedade singular. Assim se explica, por exemplo, a associação indissolúvel existente, em princípio, entre a propriedade singular e a propriedade comum, bem como a irrenunciabilidade e a indivisibilidade das coisas comuns, que também de algum modo se podem dizer consagradas como regra no projecto.

A Lei n.º 2030 usa as expressões «propriedades horizontal» ou « propriedade por andares» para designar esta forma especial de domínio. E é a ideia da divisão por andares que vem já referida, como se viu, no antigo 2335.º do Código Civil.
A designação está boje, porém, profundamente desactualizada. No novo sistema de construção cada um dos andares do edifício é frequentes vezes subdividido em diversas fracções, com uma independência igual ou semelhante àquela de que gozavam outrora, entre si, os diversos andares do mesmo prédio.
Limitar a possibilidade da divisão do domínio sobre o edifício ao regime da propriedade por andares equivalia, por consequência, a restringir o âmbito do novo instituto, sem nenhuma justificação aceitável em face das condições peculiares da moderna construção urbana.
A expressão «propriedade horizontal» também não será isenta de toda a crítico: primeiro, porque cada um dos proprietários, graças à sua comparticipação nos bens comuns, pode ser afinal titular dum domínio cujo objecto se estendi por diversos planos horizontais; segundo, porque no mesmo plano horizontal do prédio podem existir, à luz das considerações expostas, fracções contíguas capares de justificar um domínio autónomo.
Mas tem sobre a ,precedente a vantagem de não fazer uma alusão tão explícita à ideia, superada pelos factos, da divisão do domínio por andares e n de estar largamente divulgada na doutrina e na jurisprudência, tanto nacionais como estrangeiros, para designar a nova espécie de domínio.
A falta de melhor, é essa a designação preferida pelo nosso diploma.

3. Constituição da propriedade horizontal: requisitos que obedece.- A aplicação do regime específico da propriedade horizontal fica dependente da autorização prévia, a conceder caso por acaso, pela câmara municipal respectiva. A necessidade de autorização camarária permitirá às entidades competentes averiguar se o edifício possui as condições de higiene, de segurança, de acesso e de isolamento necessárias para justificar a autonomia jurídica das diversas fracções. Só desta maneira será possível evitar que o novo regime se converta a cada passo num factor de promiscuidade das famílias e numa fonte permanente de discórdias e litígios entre os diversos proprietários.
Não se julgou, entretanto, necessário exigir para a constituição da propriedade horizontal a aprovação prévia do respectivo regulamento, muito embora seja provável e altamente desejável que uma grande parte dos interessados trato de definir preliminarmente o estatuto da sua propriedade. O regime da subordinação da propriedade horizontal à existência do regulamento, mesmo nos termos relativos em que o consagra o direito civil italiano (Código Civil, artigo 1138.º), pode, na verdade, criar embaraços o dificuldades aos interessados, designadamente quando seja instituído por meio de disposições testamentárias, e pouco adiantaria possivelmente, neste começo de vida do instituto, no tocante à segurança e clareza das relações entre os diversos proprietários, em foce das disposições supletivas do regulamento geral.
Nada obsta, porém, a que as partes, antes ou depois de constituída s propriedade horizontal, procurem definir em regulamento especial os bens e serviços comuns, os encargos comuns, o critério de repartição de tais encargos, os direitos e obrigações dos diversos proprietários, etc. Na falta ou insuficiência do estatuto é que vigora o comum das disposições (supletivas) do presente regulamento.
Dão-se a seguir algumas indicações, necessariamente abreviadas, sobre os pontos capitais do novo regime.

4. Definição dos bens comuns aos diversos proprietárias. - A ideia fundamental sobre a qual deve repousar o critério de distinção entre as coisas comuns e as coisas de propriedade singular parece ser esta: devem considerar-se comuns, na falta de título em contrário, as coisas que se encontram afectadas ao uso comum, dos diversos proprietários.
Não significa isto que as duas ideias - uso em comum e propriedade comum - andem necessariamente associadas neste capítulo. Concebe-se perfeitamente que uma coisa possa ser usada por alguns ou todos os interessados, que todos os co-utentes concorram por esse facto para as respectivas despesas de conservação e funcionamento, e, no entanto, a propriedade dela caiba a um ou a alguns deles apenas.
Mas não é esse o regime correspondente à intenção com que, em regra, agem os interessados.
Quando uma coisa se destina a servir diversos proprietários e o título constitutivo do domínio horizontal