Debates Parlamentares - Diário 044, p. 455 (1955-04-02)

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2 DE ABRIL DE 1955 (455)

a não atribui, em propriedade exclusiva, a um ou a alguns deles somente, é de presumir que a quiseram considerar comum.
E é esse também, em princípio, o regime mais justo e razoável: por consequência, o que a lei deve considerar aplicável, na falta de convenção em contrário.
O regulamento não adoptou, porém, o critério supletivo que à primeira vista melhor parece harmonizar-se com a ideia exposta e que é o de considerar comuns as coisas que se encontram afectadas ao uso comum. Preferiu-se a fórmula de sentido negativo, consagrada pelo artigo 13.º e semelhante à perfilhada pelo artigo 5.º da Lei francesa de 28 de Junho de 1938 para fazer incidir sobre o proprietário interessado em sustentar a propriedade singular das coisas, cuja natureza comum é reivindicada por outrem, o ónus de destruir o pressuposto da comunhão.
A enumeração contida na primeira parte do artigo 13.º reveste natureza meramente exemplificativa, como logo o deixa perceber a redacção da regra inscrita na parte final do mesmo preceito.
Além disso, os termos tio regulamento - «presumem-se comuns» - também claramente deixam transparecer o pensamento de que é licito às partes considerarem como propriedade exclusiva de alguma delas qualquer das coisas constantes da enumeração legal.

5. Direitos e obrigações dos proprietários em relação aos bens comuns.- O princípio estabelecido no artigo 15.º, segundo o qual o direito dos proprietários sobre os bens comuns é proporcional ao valor das respectivas fracções do edifício, assenta, por um lado, na presunção de que cada um deles ou os respectivos antecessores terão contribuído para u construção ou aquisição das coisas comuns nessa mesma proporção e está, por outro lado, em 'manifesta correlação com a norma estabelecida para a repartição dos encargos relativos às mesmas coisas.
Poderá dizer-se, é certo, que se trata de um critério bastante empírico e que tem muito de arbitrário e de artificial, na rigidez aritmética com que funciona.
Mas, além ide ser bastante razoável, não é fácil encontrar um outro princípio geral capaz de exprimir com maior rigor a desigualdade de direitos que parece impor-se entre os diversos proprietários relativamente aos bens comuns e com uma aplicação prática tão simples.
For estas razões se explica, aliás, que a mesura solução tenha sido adoptada na generalidade das legislações estrangeirais relativas à matéria.
O valor das fracções do prédio que se toma por base para o cálculo do direito referido no artigo 15.º e bem assim para a generalidade dos casos, em que esse valor assume relevância dentro do presente diploma, deve reportar-se sempre à data da instituição do regime da propriedade horizontal.
Não parece realmente justa, nem sequer se coaduna com n presunção sobre que assenta, em grande parte, o critério fixado no artigo 15.º, a possibilidade de um dos condóminos ver aumentados os seus direitos relativos às coisas comuns pelo simples facto de certas obras entretanto efectuadas, um arrendamento vantajoso ou uma instalação de certo estabelecimento comercial ou industrial terem aumentado o valor Ai respectiva fracção dentro do edifício.
A regra fixada no 'primeiro período do artigo 16.º quanto à repartição dos encargos com a manutenção (reparação, gozo e funcionamento ordinário) das coisas comuns ou dos bens afectados ao uso comum (ainda que sujeitos a propriedade singular ). está em perfeita harmonia com o princípio estabelecido no artigo anterior relativamente à quota de cada um dos condóminos sobre as coisas comuns e obedece um pouco à ideia de que o uso feitio por caria um deles será, tanto quanto é possível medi-lo e confrontá-lo com o dos outros, proporcional - ou muito próximo disso- ao valor relativo das suas fracções.
Como corolário desta ideia, imporia desde logo tirar a conclusão de quo o critério de Tepartiçõo dos encargos sem diferente quando o uso das coisas comuns se realize em condições de perfeita igualdade entre todos os co-utentes ou exprima uma desigualdade distinta daquela que serve de base ao critério geral do presente diploma.
Estas considerações ajudam também a compreender desde Jogo o disposto nos dois períodos finais do artigo 16.º Não era justa a solução de obrigar a comparticipar nas despesas de conservação ou de benfeitorização dos diversos lanços da escada (apesar de esta ser considerada, em princípio, coisa comum) os proprietários que deles se não servem, como no geral acontece com os donos e habitantes de cada andar em relação aos lanços que dão acesso para os andares superiores.
Ainda mesmo quando esses proprietários se utilizem dos lanços superiores para o acesso a algum terraço comum, esse uso pode perfeitamente desprezar-se, para efeitos do disposto no artigo 16.º, sem agravo injustificado para os outros interessados.
Critério análogo foi adoptado relativamente aos ascensores, para cuja conservação e funcionamento também não seria justo que fossem obrigados a contribuir os proprietários do rés-do-chão ou da cave do edifício que os não utilizem. Este simples princípio de exclusão não bastará, é certo, para estabelecer o regime de justiça ideal entre os diversos proprietários: basta considerar que os andares mais altos são muitas vezes os que valem relativamente menos e, no entanto, os respectivos ocupantes são, relativamente também, os que maior uso fazem no geral dos ascensores e mais agravam, por conseguinte, as desposas do seu funcionamento.
Parece preferível, porém, deixar apenas consignada, por agora, a regra (supletiva) do proporcionalidade do artigo 16.º Aos particulares é reconhecida, evidentemente, ti possibilidade de u substituírem por qualquer outro critério, que pode bem ser o da adopção duma taxa progressiva e variável com a altura dos diversos andares.

6. Inovações nas coisas comuns. Reconstrução do prédio parcial ou totalmente destruído.- Os artigos 17.º e 18.º procuram conciliar, no concernente às inovações a introduzir nos bens comuns, o interesse dos proprietários que fundadamente pretendem melhorar estes bens, em ordem a aumentar as vantagens ou benefícios produzidos pelas coisas sujeitos à sua propriedade singular, e o interesse dos outras proprietários em mão serem, imprevista e inopinadamente, compelidos a contribuir para essa melhoria geral num (momento em que não possam ou lhes não agrade fazê-lo.
Em face da restrição posta pelo segundo período do artigo 17.º quanto à aprovação das inovações, não repugnará aceitar o princípio, consignado por sua vez no terceiro período do artigo 18.º, da possibilidade de imediata execução das obras de inovação, desde que os proprietários que lhes deram a sua aquiescência ou outros se declarem dispostos a suportar os respectivos encargos. A posição dos dissidentes parece suficientemente acautelada mediante a limitação constante do primeiro período do artigo 17.º
Quando as obras hajam sido aprovadas pela maioria qualificada exigida no artigo 17.º e os interessados se não declarem dispostos a prescindir da contribuição dos ausentes ou dissidentes para o custeio da sua realização, deixa-se ao prudente arbítrio do juiz a decisão sobre se

2 DE ABRIL DE 1955 (455)a não atribui, em propriedade exclusiva, a um ou a alguns deles somente, é de presumir que a quiseram considerar comum.
E é esse também, em princípio, o regime mais justo e razoável: por consequência, o que a lei deve considerar aplicável, na falta de convenção em contrário.
O regulamento não adoptou, porém, o critério supletivo que à primeira vista melhor parece harmonizar-se com a ideia exposta e que é o de considerar comuns as coisas que se encontram afectadas ao uso comum. Preferiu-se a fórmula de sentido negativo, consagrada pelo artigo 13.º e semelhante à perfilhada pelo artigo 5.º da Lei francesa de 28 de Junho de 1938 para fazer incidir sobre o proprietário interessado em sustentar a propriedade singular das coisas, cuja natureza comum é reivindicada por outrem, o ónus de destruir o pressuposto da comunhão.
A enumeração contida na primeira parte do artigo 13.º reveste natureza meramente exemplificativa, como logo o deixa perceber a redacção da regra inscrita na parte final do mesmo preceito.
Além disso, os termos tio regulamento - «presumem-se comuns» - também claramente deixam transparecer o pensamento de que é licito às partes considerarem como propriedade exclusiva de alguma delas qualquer das coisas constantes da enumeração legal.5. Direitos e obrigações dos proprietários em relação aos bens comuns.- O princípio estabelecido no artigo 15.º, segundo o qual o direito dos proprietários sobre os bens comuns é proporcional ao valor das respectivas fracções do edifício, assenta, por um lado, na presunção de que cada um deles ou os respectivos antecessores terão contribuído para u construção ou aquisição das coisas comuns nessa mesma proporção e está, por outro lado, em 'manifesta correlação com a norma estabelecida para a repartição dos encargos relativos às mesmas coisas.
Poderá dizer-se, é certo, que se trata de um critério bastante empírico e que tem muito de arbitrário e de artificial, na rigidez aritmética com que funciona.
Mas, além ide ser bastante razoável, não é fácil encontrar um outro princípio geral capaz de exprimir com maior rigor a desigualdade de direitos que parece impor-se entre os diversos proprietários relativamente aos bens comuns e com uma aplicação prática tão simples.
For estas razões se explica, aliás, que a mesura solução tenha sido adoptada na generalidade das legislações estrangeirais relativas à matéria.
O valor das fracções do prédio que se toma por base para o cálculo do direito referido no artigo 15.º e bem assim para a generalidade dos casos, em que esse valor assume relevância dentro do presente diploma, deve reportar-se sempre à data da instituição do regime da propriedade horizontal.
Não parece realmente justa, nem sequer se coaduna com n presunção sobre que assenta, em grande parte, o critério fixado no artigo 15.º, a possibilidade de um dos condóminos ver aumentados os seus direitos relativos às coisas comuns pelo simples facto de certas obras entretanto efectuadas, um arrendamento vantajoso ou uma instalação de certo estabelecimento comercial ou industrial terem aumentado o valor Ai respectiva fracção dentro do edifício.
A regra fixada no 'primeiro período do artigo 16.º quanto à repartição dos encargos com a manutenção (reparação, gozo e funcionamento ordinário) das coisas comuns ou dos bens afectados ao uso comum (ainda que sujeitos a propriedade singular ). está em perfeita harmonia com o princípio estabelecido no artigo anterior relativamente à quota de cada um dos condóminos sobre as coisas comuns e obedece um pouco à ideia de que o uso feitio por caria um deles será, tanto quanto é possível medi-lo e confrontá-lo com o dos outros, proporcional - ou muito próximo disso- ao valor relativo das suas fracções.
Como corolário desta ideia, imporia desde logo tirar a conclusão de quo o critério de Tepartiçõo dos encargos sem diferente quando o uso das coisas comuns se realize em condições de perfeita igualdade entre todos os co-utentes ou exprima uma desigualdade distinta daquela que serve de base ao critério geral do presente diploma.
Estas considerações ajudam também a compreender desde Jogo o disposto nos dois períodos finais do artigo 16.º Não era justa a solução de obrigar a comparticipar nas despesas de conservação ou de benfeitorização dos diversos lanços da escada (apesar de esta ser considerada, em princípio, coisa comum) os proprietários que deles se não servem, como no geral acontece com os donos e habitantes de cada andar em relação aos lanços que dão acesso para os andares superiores.
Ainda mesmo quando esses proprietários se utilizem dos lanços superiores para o acesso a algum terraço comum, esse uso pode perfeitamente desprezar-se, para efeitos do disposto no artigo 16.º, sem agravo injustificado para os outros interessados.
Critério análogo foi adoptado relativamente aos ascensores, para cuja conservação e funcionamento também não seria justo que fossem obrigados a contribuir os proprietários do rés-do-chão ou da cave do edifício que os não utilizem. Este simples princípio de exclusão não bastará, é certo, para estabelecer o regime de justiça ideal entre os diversos proprietários: basta considerar que os andares mais altos são muitas vezes os que valem relativamente menos e, no entanto, os respectivos ocupantes são, relativamente também, os que maior uso fazem no geral dos ascensores e mais agravam, por conseguinte, as desposas do seu funcionamento.
Parece preferível, porém, deixar apenas consignada, por agora, a regra (supletiva) do proporcionalidade do artigo 16.º Aos particulares é reconhecida, evidentemente, ti possibilidade de u substituírem por qualquer outro critério, que pode bem ser o da adopção duma taxa progressiva e variável com a altura dos diversos andares.6. Inovações nas coisas comuns. Reconstrução do prédio parcial ou totalmente destruído.- Os artigos 17.º e 18.º procuram conciliar, no concernente às inovações a introduzir nos bens comuns, o interesse dos proprietários que fundadamente pretendem melhorar estes bens, em ordem a aumentar as vantagens ou benefícios produzidos pelas coisas sujeitos à sua propriedade singular, e o interesse dos outras proprietários em mão serem, imprevista e inopinadamente, compelidos a contribuir para essa melhoria geral num (momento em que não possam ou lhes não agrade fazê-lo.
Em face da restrição posta pelo segundo período do artigo 17.º quanto à aprovação das inovações, não repugnará aceitar o princípio, consignado por sua vez no terceiro período do artigo 18.º, da possibilidade de imediata execução das obras de inovação, desde que os proprietários que lhes deram a sua aquiescência ou outros se declarem dispostos a suportar os respectivos encargos. A posição dos dissidentes parece suficientemente acautelada mediante a limitação constante do primeiro período do artigo 17.º
Quando as obras hajam sido aprovadas pela maioria qualificada exigida no artigo 17.º e os interessados se não declarem dispostos a prescindir da contribuição dos ausentes ou dissidentes para o custeio da sua realização, deixa-se ao prudente arbítrio do juiz a decisão sobre se

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