Debates Parlamentares - Diário 044, p. 456 (1955-04-02)

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456 ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 44

as razões apresentadas pelo (proprietário dissidente para se escusar da comparticipação nas despesas ,são, de facto, pertinentes.
As considerações atendíveis do proprietário tanto podem referir-se às próprias obras, apreciadas na sua utilidade geral ou vistas à luz das vantagens e inconvenientes que podem acarretar para o opositor, como fundar-se aia situação particular deste, designadamente em razões ide mera oportunidade económica.
O juiz deverá, agir, na apreciação das razões invocadas como fundamento da escusa, com a maior cautela e prudência, de modo a evitar, por um lado, soluções que representem uma injustificável violência da vontade a maioria sobre n vontade do proprietário dissidente e a impedir, por outro lado, que os condóminos minoritários prejudiquem, por simples capricho ou má compreensão dos seus deveres de solidariedade, a realização das obras de manifesto interesse comum.
Muito diferente do enunciado é o regime especial válido, para as reparações indispensáveis e urgentes, cuja natureza se não compadece positivamente com a necessidade da aprovação pela assembleia. A assembleia poderá sempre, no entanto, dentro dos poderes que lhe competem, apreciar a natureza das reparações efectuadas, nos termos do artigo 19.º, e discutir, portanto, a regularidade da actuação de quem tomou a iniciativa de as promover.

Muito semelhante ao descrito a propósito das obras de inovação é o conflito suscitado entre os proprietários que aprovam e os que não aprovam a reconstrução, na hipótese ide o edifício, sobre o qual se haja instituído o regime da propriedade horizontal, ser parcial ou totalmente destruído.
E são análogas as razões que tornam difícil a escolha duma solução para o problema.
Baseado nos ensinamento de algumas legislações estrangeiras, o prasente regulamento fixou-se na solução edética constante dos artigos 20.º e 21.º
Quando a destruição é total ou apenas deixa de pé uma parte do edifício que representa o máximo dum quarto do valor que este possuía antes de ser destruído, só por unanimidade idos interessados poderá ser validamente tomada a deliberação de ti reconstruir. A destruição atinge aqui uma parte tão considerável do prédio e há por outro lado uma tão intensa valorização dos terrenos para construção nos centros urbanos, onde é natural que o regime da propriedade horizontal venha a prosperar, que não se teve relutância de maior em sobrepor o interesse do proprietário que isoladamente prefere a venda do terreno e dos materiais ao de todos aqueles que optou pela. reconstrução. Tanto mais quanto ó certo que a assembleia pode perfeitamente aprovar um processo de vendia que, sem defraudar os interesses do dissidente tutelarias pelo regulamento, faculta no fim de coutas a reconstrução que os outros pretendam efectuar sobre o mesmo terreno.
Quando a destruição não atinja â gravidade relativa indicada, no artigo 20.º, já se justifica que o interesse dos dissidentes seja até corto ponto sacrificado ao do maioria qualificada, definido na disposição imediata, que opte pela reconstrução.
O sacrifício do interesse dos dissidentes não vai, no entanto, hão longe como no caso das inovações a realizai-nos bens comuns.
Considerando que as despesas da reconstrução, sobretudo quando algum dos condóminos se recuse a participar nelas, serão no geral mais elevadas do que as cia simples inovação nos bens comuns, o regulamento não permite que, mesmo por decisão judicial, qualquer proprietário possa ser compelido directamente a participar nos encargos da reconstrução. Consente apenas que aos minoritários seja posta a alternativa resultante do disposto no segundo período do artigo 21.º
Limita-se, em princípio, aos outros condóminos o círculo de pessoas a quem a cedência dos direitos do dissidente pode ser efectuada, para ciar aos interessados a possibilidade de evitar o ingresso de estranhos na propriedade do edifício (muito embora semelhante risco exista permanentemente para os proprietários, em face da livre alienabilidade das fracções autónomas do prédio e dia inexistência, dentro deste instituto, de qualquer sistema ide preferência) e de mais fàcilmente acordarem em nova planta para a reconstrução.

7. Órgãos da administração. - Tal como no comum das legislações estrangeiras, também o projecto confia a dois órgãos diferenciados a gestão dos assuntos de interesse comum existentes na propriedade horizontal.
São a assembleia dos proprietários, dum lado, e o administrador, do outro.
A natural preponderância da primeira sobre a actividade deste último reflecte-se em vários aspectos, como seja no poder que a assembleia tem de livremente nomear e demitir o administrador (artigo -32.º)e na possibilidade de se recorrer para a assembleia, sem prejuízo naturalmente dos direitos de terceiro, dos actos praticados pelo administrador (artigo 37.º).
Quanto às deliberações da assembleia, vale o princípio majoritário. Mas a maioria, que, em princípio, decide na matéria não é a do simples número dos proprietários interessados; é antes a maioria do capital investido no edifício. Assim se explica que o artigo 27.º reconheça, em princípio, a cada proprietário um voto proporcional ao valor relativo da respectiva fracção.
A luz desta mesma ideia se deve interpretar ainda o disposto no antigo 30.º A maioria a que o preceito só refere, nua. hipótese de ser necessário convocar nova sessão pelo facto de a liberação tomada na sessão anterior não ter o apoio da maioria do capital, não é a maioria numérica dos proprietários presentes. E a maioria ponderada. desses proprietários, graduada portanto em função do disposto no artigo 27.º Para este caso o que a lei exige ainda é determinado quórum: os proprietários presentes à Segunda sessão (e não apenas os que subscreveram a deliberação tomada) devem representar, pelo menos, um terço do valor do edifício.
Há casos, porém, nos quais o projecto se afasta da regra majoritária que acaba de ser definida.
Quanto ás inovações nas coisas comuns, exige, como se viu, uma maioria constituída por dois terços do valor investido no edifício. Para a reconstrução de que trata o artigo 21.º é indispensável, por seu turno, não só a maioria normal conceramente no valor, mas também a maioria do número dos condóminos.

8. Considerações finais. - O projecto de regulamento contém, ao lado de disposições de carácter nitidamente regulamentar, preceitos que revestem manifesta natureza legislativa, correspondentes a regras que noutros sistemas jurídicos (como o italiano, por exemplo) têm mesmo as honras de direito codificado.
O facto é, de certo modo, uma consequência dos termos amplos em que o artigo 30.º da Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1943, remeteu para o Governo a regulamentação da propriedade horizontal.
Como a matéria há-de vir, no entanto, a ocupar um lugar especial dentro do capítulo dos direitos reais do novo Código Civil, parece ser à comissão incumbida deste trabalho que se deve confiar mais adiante a tarefa de seleccionar com rigor as disposições que, dentro do instituto, assumem verdadeira natureza legislativa.

456 ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 44as razões apresentadas pelo (proprietário dissidente para se escusar da comparticipação nas despesas ,são, de facto, pertinentes.
As considerações atendíveis do proprietário tanto podem referir-se às próprias obras, apreciadas na sua utilidade geral ou vistas à luz das vantagens e inconvenientes que podem acarretar para o opositor, como fundar-se aia situação particular deste, designadamente em razões ide mera oportunidade económica.
O juiz deverá, agir, na apreciação das razões invocadas como fundamento da escusa, com a maior cautela e prudência, de modo a evitar, por um lado, soluções que representem uma injustificável violência da vontade a maioria sobre n vontade do proprietário dissidente e a impedir, por outro lado, que os condóminos minoritários prejudiquem, por simples capricho ou má compreensão dos seus deveres de solidariedade, a realização das obras de manifesto interesse comum.
Muito diferente do enunciado é o regime especial válido, para as reparações indispensáveis e urgentes, cuja natureza se não compadece positivamente com a necessidade da aprovação pela assembleia. A assembleia poderá sempre, no entanto, dentro dos poderes que lhe competem, apreciar a natureza das reparações efectuadas, nos termos do artigo 19.º, e discutir, portanto, a regularidade da actuação de quem tomou a iniciativa de as promover.Muito semelhante ao descrito a propósito das obras de inovação é o conflito suscitado entre os proprietários que aprovam e os que não aprovam a reconstrução, na hipótese ide o edifício, sobre o qual se haja instituído o regime da propriedade horizontal, ser parcial ou totalmente destruído.
E são análogas as razões que tornam difícil a escolha duma solução para o problema.
Baseado nos ensinamento de algumas legislações estrangeiras, o prasente regulamento fixou-se na solução edética constante dos artigos 20.º e 21.º
Quando a destruição é total ou apenas deixa de pé uma parte do edifício que representa o máximo dum quarto do valor que este possuía antes de ser destruído, só por unanimidade idos interessados poderá ser validamente tomada a deliberação de ti reconstruir. A destruição atinge aqui uma parte tão considerável do prédio e há por outro lado uma tão intensa valorização dos terrenos para construção nos centros urbanos, onde é natural que o regime da propriedade horizontal venha a prosperar, que não se teve relutância de maior em sobrepor o interesse do proprietário que isoladamente prefere a venda do terreno e dos materiais ao de todos aqueles que optou pela. reconstrução. Tanto mais quanto ó certo que a assembleia pode perfeitamente aprovar um processo de vendia que, sem defraudar os interesses do dissidente tutelarias pelo regulamento, faculta no fim de coutas a reconstrução que os outros pretendam efectuar sobre o mesmo terreno.
Quando a destruição não atinja â gravidade relativa indicada, no artigo 20.º, já se justifica que o interesse dos dissidentes seja até corto ponto sacrificado ao do maioria qualificada, definido na disposição imediata, que opte pela reconstrução.
O sacrifício do interesse dos dissidentes não vai, no entanto, hão longe como no caso das inovações a realizai-nos bens comuns.
Considerando que as despesas da reconstrução, sobretudo quando algum dos condóminos se recuse a participar nelas, serão no geral mais elevadas do que as cia simples inovação nos bens comuns, o regulamento não permite que, mesmo por decisão judicial, qualquer proprietário possa ser compelido directamente a participar nos encargos da reconstrução. Consente apenas que aos minoritários seja posta a alternativa resultante do disposto no segundo período do artigo 21.º
Limita-se, em princípio, aos outros condóminos o círculo de pessoas a quem a cedência dos direitos do dissidente pode ser efectuada, para ciar aos interessados a possibilidade de evitar o ingresso de estranhos na propriedade do edifício (muito embora semelhante risco exista permanentemente para os proprietários, em face da livre alienabilidade das fracções autónomas do prédio e dia inexistência, dentro deste instituto, de qualquer sistema ide preferência) e de mais fàcilmente acordarem em nova planta para a reconstrução.7. Órgãos da administração. - Tal como no comum das legislações estrangeiras, também o projecto confia a dois órgãos diferenciados a gestão dos assuntos de interesse comum existentes na propriedade horizontal.
São a assembleia dos proprietários, dum lado, e o administrador, do outro.
A natural preponderância da primeira sobre a actividade deste último reflecte-se em vários aspectos, como seja no poder que a assembleia tem de livremente nomear e demitir o administrador (artigo -32.º)e na possibilidade de se recorrer para a assembleia, sem prejuízo naturalmente dos direitos de terceiro, dos actos praticados pelo administrador (artigo 37.º).
Quanto às deliberações da assembleia, vale o princípio majoritário. Mas a maioria, que, em princípio, decide na matéria não é a do simples número dos proprietários interessados; é antes a maioria do capital investido no edifício. Assim se explica que o artigo 27.º reconheça, em princípio, a cada proprietário um voto proporcional ao valor relativo da respectiva fracção.
A luz desta mesma ideia se deve interpretar ainda o disposto no antigo 30.º A maioria a que o preceito só refere, nua. hipótese de ser necessário convocar nova sessão pelo facto de a liberação tomada na sessão anterior não ter o apoio da maioria do capital, não é a maioria numérica dos proprietários presentes. E a maioria ponderada. desses proprietários, graduada portanto em função do disposto no artigo 27.º Para este caso o que a lei exige ainda é determinado quórum: os proprietários presentes à Segunda sessão (e não apenas os que subscreveram a deliberação tomada) devem representar, pelo menos, um terço do valor do edifício.
Há casos, porém, nos quais o projecto se afasta da regra majoritária que acaba de ser definida.
Quanto ás inovações nas coisas comuns, exige, como se viu, uma maioria constituída por dois terços do valor investido no edifício. Para a reconstrução de que trata o artigo 21.º é indispensável, por seu turno, não só a maioria normal conceramente no valor, mas também a maioria do número dos condóminos.8. Considerações finais. - O projecto de regulamento contém, ao lado de disposições de carácter nitidamente regulamentar, preceitos que revestem manifesta natureza legislativa, correspondentes a regras que noutros sistemas jurídicos (como o italiano, por exemplo) têm mesmo as honras de direito codificado.
O facto é, de certo modo, uma consequência dos termos amplos em que o artigo 30.º da Lei n.º 2030, de 22 de Junho de 1943, remeteu para o Governo a regulamentação da propriedade horizontal.
Como a matéria há-de vir, no entanto, a ocupar um lugar especial dentro do capítulo dos direitos reais do novo Código Civil, parece ser à comissão incumbida deste trabalho que se deve confiar mais adiante a tarefa de seleccionar com rigor as disposições que, dentro do instituto, assumem verdadeira natureza legislativa.

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