0017 | II Série A - Número 005S1 | 30 de Setembro de 2004

desfavorecidas. Antes perpetua distorções urbanísticas graves, com danos sociais e ambientais marcados, a que se pode acrescentar o subaproveitamento da riqueza nacional.
Existe hoje, em Portugal, um superavit de habitações sem paralelo em nenhum outro País da União Europeia. Esse superavit coincide com uma construção civil sempre em expansão - e, por isso: sujeita a crises cada vez mais complexas. Por cada família alojada em barracas contam-se 2,74 habitações devolutas, numa situação que só pode explicar-se pela demissão, do Estado, de aplicar medidas eficazes de correcção.
A população portuguesa tem todas as condições para ser condignamente alojada no parque habitacional disponível. A indústria da construção civil tem um campo de expansão hoje ilimitado: o da recuperação dos grandes centros urbanos e dos imóveis degradados que enxameiam por todo o País. Podem, aí, ser criados inúmeros postos de trabalho, com alto nível de especialização.
8 - Os estudos comparatísticos e sócio-económicos realizados apontam para a necessidade de uma reforma profunda do regime do arrendamento urbano. Os alojamentos improdutivos serão colocados no mercado do arrendamento quando os proprietários interiorizem a excelência dessa aplicação. Para tanto, há que restituir, ao arrendamento, o primado da autonomia privada. O arrendamento é, por essência, um contrato de duração limitada: cabe às partes estipular livremente a sua duração, ou dispor de meios para fazer cessar situações de duração indeterminada. Chegado ao seu termo, o contrato poderá renovar se, se assim for entendido por ambos os intervenientes. O arrendamento é, ainda, um contrato intuitu personae, isto é, celebrado em função da pessoa do arrendatário. Os complexos esquemas de transmissões engendrados pelo regime vinculístico devem cessar.
9 - Nada justifica a intensa litigiosidade do inquilinato. Num sistema de mercado com superavit de oferta - como será o português, quando alijado da armadura vinculística - os bons senhorios atrairão os melhores inquilinos, enquanto os maus não perceberão quaisquer rendimentos. Uma reforma do arrendamento urbano deverá simplificar os complexos meandros jurídicos hoje imperantes. Todo o esquema da cessação do contrato de arrendamento pode ser radicalmente clarificado, com um substancial abaixamento dos custos marginais do arrendamento.
10 - A reforma requerida do regime português do arrendamento urbano esbarra, porém, em todo um conjunto de situações pré-existentes, que o Direito deve acautelar. Existem, em todo o País, mais de 700 000 contratos de arrendamento urbano, dos quais cerca de 400 000 anteriores a 1990. As rendas baixas de muitos deles permitem a sobrevivência de pequenos empregados e de pensionistas. Por outro lado, as pessoas que lograram obter um arrendamento, a coberto do actual sistema vinculístico, poderão ter gerado expectativas de que não podem, sem mais, ser despojadas. É certo que tais expectativas são pagas, muitas vezes, em rendas elevadas. Mas será prerrogativa sua optar por esse status quo.
11 - Neste circunstancialismo, queda uma solução: cindir o regime do arrendamento urbano. Para o futuro, os contratos celebrados seguirão um novo regime, marcado pela liberdade das partes e por um novo equilíbrio ditado pelas leis do mercado, favoráveis a rendas justas e acessíveis. Os contratos já existentes ou arrendamentos de pretérito manter-se-ão de acordo com o Regime do Arrendamento Urbano e demais legislação complementar. Não se toca nos direitos adquiridos, salvo um cuidadoso regime de transição, inserido em diploma especial. Para já e para os contratos existentes, mantém-se, salvo acordo em contrário, todo o imponente edifício em vigor. Com o andar do tempo, os diversos contratos acabarão por seguir o novo regime.
12 - O novo regime do arrendamento urbano, agora aprovado para os contratos de futuro, corresponderá a uma modalidade comum do contrato de locação, dotada de algumas especialidades. Houve o maior cuidado em respeitar, na linguagem, na articulação dogmática e nas próprias soluções, a tradição jurídico-cultural portuguesa.
A matéria poderá, assim, regressar ao Código Civil, reocupando o lugar que foi o seu, até 1990. Paralelamente e como foi dito, mantém-se o Regime do Arrendamento Urbano em vigor.
Num diploma especial, acima referido e também agora aprovado, estabelecem-se algumas regras que facilitarão a transição de contratos antigos, para o novo regime, com uma cadência adequada.
13 - No tocante a disposições gerais, o novo regime ora aprovado pôs termo a diversas distorções que o regime vinculístico provocara, na legislação portuguesa. O arrendamento de imóveis mobilados presume-se, simplesmente, unitário, numa regra que não se limita a arrendamentos para habitação: dá azo a uma única renda e submete-se ao regime dos arrendamentos urbanos; além disso, abrange as coisas acessórias, em detrimento do artigo 210.º, n.º 2, do