0019 | II Série A - Número 005S1 | 30 de Setembro de 2004

Conserva-se, por fim, ainda que em termos sistematicamente actualizados, a regra da não renovação automática dos contratos de arrendamento que visem a habitação não permanente em praias, termas ou outros lugares de lazer ou para fins especiais transitórios, exarados no contrato.
17 - A matéria do subarrendamento - artigos 1093.º a 1095.º - não é alterada. Ela tem, hoje, uma utilidade renovada, mercê da especialização, dentro dos grupos de sociedades: uma sociedade proprietária confia a uma sociedade do mesmo grupo o cuidado de subarrendar os seus prédios.
18 - O regime ora adoptado suprime as preferências existentes - artigo 1096.º. Trata-se de uma velha aspiração destinada a libertar a riqueza imobiliária, permitindo a transparência requerida pela efectividade de um mercado.
19 - O direito à habitação, constitucionalmente garantido, leva à consignação de algumas regras especiais para os arrendamentos habitacionais - artigos 1097.º a 1111.º.
O direito à habitação não se exerce contra os senhorios. Ao Estado cabe, todavia, um papel moderador, nas áreas mais sensíveis, estabelecendo regras que afeiçoem o exercício da autonomia privada.
No domínio habitacional, conservam-se as regras tradicionais sobre as indústrias domésticas e as pessoas que pode residir no local arrendado sujeitas, embora, à autonomia privada.
Quanto à duração do contrato: pondo cobro à linguagem artificial ainda dominante nas leis, o legislador civil optou por contrapor, à semelhança, por exemplo, da lei alemã, os contratos com um prazo certo e os contratos celebrados por duração indeterminada, tendo estes últimos aplicação supletiva no silêncio das partes.
Quanto a contratos com prazo certo, aproveitou-se a experiência recolhida nos 14 anos de vigência do RAU e que deu boas provas; apenas se generaliza o prazo mínimo de três anos, prevendo-se um máximo de trinta, para prevenir o vinculismo. Os contratos com prazo certo renovam-se automaticamente, se não houver oposição deduzida por alguma das partes.
Tratando-se de contratos de duração indeterminada: pode haver denúncia com pré-aviso, especialmente alongado. No caso de denúncia a levar a cabo pelo senhorio exige-se, ainda, uma justificação objectiva: a necessidade do local, a intenção de demolição ou de realização de obras. Não é admissível a denúncia como forma de aumentar a renda.
As causas de denúncia perdem o tom estrito que tinham no Direito tradicional: fonte de litígios e campo de eleição para esquemas destinados a contornar a lei. Todavia, mantêm-se sérias. Dispõem, ainda, de um modo extrajudicial de concretização: o senhorio é, todavia, civilmente responsável pela utilização indevida dos esquemas legais.
Também se facilita, à luz da nova responsabilização do senhorio, a efectivação de títulos executivos.
20 - A necessidade de liberalizar o arrendamento e de instituir um regime flexível que permita aos arrendatários tirar partido das leis do mercado não deve pôr em causa a residência do agregado familiar. As normas que tutelam essa residência são ressalvadas, acautelando-se a situação do cônjuge e dos filhos, das pessoas a cargo de outrem, dos unidos de facto e das pessoas que vivam em economia comum. Mantém se, ainda, a transmissão por morte a favor dos conviventes com o arrendatário: a natureza não estática dos novos arrendamentos não sofre com isso, antes se salvaguardando a residência do agregado familiar.
21. - No tocante aos arrendamentos para comércio e indústria - artigos 1112.º a 1119.º - num esquema aplicável aos arrendamentos para o exercício de profissões liberais - 1120.º e 1121.º - e para outros fins não habitacionais - 1122.º - fixou-se um regime equilibrado, agora permitido pelo restabelecimento do mercado. As correspondentes regras são aplicáveis a arrendamentos rústicos não sujeitos a regimes especiais.
A cessão de exploração de estabelecimento é, claramente, uma locação de estabelecimento: há que lhe aplicar o correspondente regime, que perde a natureza vinculística inaproveitável. A duração pauta-se pelas regras do arrendamento habitacional. Caberá às partes, quando o desejem, fazer as competentes adaptações contratuais.
Também não há, agora, dificuldades em manter as regras tradicionais sobre trespasse: elas já não traduzem a perpetuidade do arrendamento comercial.
No tocante à compensação por aumento de valor, há que aplicar a solução justa, há muito conhecida pelo Direito civil: a do enriquecimento sem causa.
Assim, no uso da autorização legislativa concedida pela Lei n.º [Reg. 24/Prop/2004-PCM/MCALHDR] e nos termos do artigo 198.º, n.º 1, alíneas a) e b), da Constituição, o Governo decreta o seguinte: