0018 | II Série A - Número 005S1 | 30 de Setembro de 2004

Código Civil, criticado pela generalidade da doutrina - 1065.º. Nos arrendamentos mistos, temos uma nova filosofia, mais simples e consentânea com os nossos dias: vale, sucessivamente, a vontade das partes, o fim principal do contrato, a renda que os contratantes tenham atribuído a cada uma das partes; por defeito, o arrendamento é havido como urbano. Devemos ter presente que os prédios mistos são cada vez mais arrendados com fins habitacionais: a parte rústica valoriza-se não tanto pelo que produza, mas como complemento paisagístico ou de lazer que traga à parte urbana - 1066.º. Quanto ao fim do contrato - 1067.º: mantém-se a repartição tradicional em habitação, comércio ou indústria, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita. A vontade das partes é decisiva, podendo, na sua falta, o prédio ser gozado dentro das suas aptidões, tal com resultem da licença de utilização; na falta desta: o arrendamento é habitacional ou, não sendo o local habitável, como visando outra aplicação lícita do prédio. Mantém-se a possibilidade de pequenas deteriorações, a levar a cabo pelo arrendatário, no prédio arrendado, com dever de reparação - 1068.º. As regras gerais sobre obras são claras: elas cabem ao senhorio, salvo cláusula em contrário. O arrendatário só pode executar obras quando o contrato o faculte, quando o senhorio o autorize ou em caso de urgência e para prevenir danos iminentes ou maiores, com pronta comunicação ao senhorio.
14 - Quanto à celebração do contrato - artigos 1070.º a 1072.º - mantiveram-se, no geral, as regras constantes dos artigos 7.º a 9.º do RAU, embora com diversas simplificações. Assim, deve ser definitivamente assumida a sujeição do arrendamento à forma escrita, sem desvios nem repescagens: pertence, hoje, à cultura jurídica do País a necessidade básica da sujeição a essa forma elementar. No que tange à licença de utilização: prevê se a remissão da matéria para um diploma especial.
15 - A matéria da renda e dos encargos - artigos 1073.º a 1079.º - pôde, também, ser simplificada e harmonizada, dada a supressão dos constrangimentos vinculísticos. No essencial, constata se que o superavit de habitações existentes conduzirá, havendo um mercado, a uma moderação das rendas e à fixação contratual das melhores soluções para as partes envolvidas. Impõe se suprimir toda a complexa armadura que vinha reduzir a autonomia privada. Desde logo, a renda mantém se como prestação pecuniária. Não há inconveniente em que as partes, no limite da duração do contrato, convencionem a antecipação de rendas: será mesmo uma boa base para o senhorio fazer obras, permitindo ao inquilino a consolidação do contrato. Todavia, para moderar o sistema, prevenindo a compra indirecta do local arrendado, limita-se a antecipação da renda ao máximo correspondente a seis meses. Quanto ao depósito de rendas: torna se dispensável o largo regime dos artigos 22.º a 29.º do RAU, proveniente dos artigos 991.º a 997.º, do Código de Processo Civil. Dada a flexibilização do novo regime, no tocante à cessação do contrato, bastará remeter para a comum consignação em depósito. Conserva-se, com alguma simplificação, o princípio básico de actualização das rendas: a sua degradação está na origem da falta de mercado de arrendamento e na da deterioração dos centros urbanos. Quanto à distribuição, entre as partes, dos encargos e despesas: aproveitando o regime já vigente, fixa-se a orientação comum, que as partes poderão afeiçoar como lhes aprouver.
16 - A cessação do arrendamento merece cuidados especiais - artigos 1080.º a 1092.º. Em síntese, podemos dizer que o legislador civil optou por um sistema moderadamente liberal, que confia no mercado para a defesa do direito constitucional à habitação, intervindo, todavia, na liberdade das partes, para o tornar mais efectivo. Os meios para a cessação do contrato são alijados, prevenindo-se a litigiosidade imperante, mas sem prejudicar a tutela dos direitos das pessoas.
No arrendamento vinculístico ainda imperante, com degradação de rendas e ausência de mercado, a cessação do arrendamento era sempre vantajosa para o senhorio e prejudicial para o inquilino. Não assim, no futuro: os contratos representarão o justo ponto de encontro entre os interesses de ambas as partes, devendo ser cumpridos. A resolução, a levar a cabo por qualquer das partes, exige justa causa, isto é, uma circunstância, subjectiva ou objectiva que, pela sua gravidade e consequências, torne inexigível a manutenção do contrato. As justas causas a invocar pelo senhorio são sempre subjectivas, isto é: envolvem um juízo de censura em relação à conduta do inquilino; já as justas causas a invocar pelo inquilino podem ser meramente objectivas. Entendeu pôr-se cobro a um longo imobilismo na matéria, fixando causas de resolução amplas e claras, em consonância com outras legislações europeias. O equilíbrio dos contratos retira dramatismo a essa matéria. A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, verificando-se os pressupostos. A caducidade, a renovação e a denúncia sujeitam-se, em princípio, às regras gerais da locação. Ressalva-se, todavia, a existência de regras especiais para os arrendamentos habitacionais ou para o exercício do comércio e indústria.