0060 | II Série A - Número 047 | 07 de Setembro de 2005

, de 22 de Dezembro, que alterou o regime de renda condicionada, constante do Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, e o Decreto-Lei n.º 329-B/2000, também de 22 de Dezembro, que modificou os artigos 12.º, 15.º, 16.º, 18.º, 31.º, 32.º, 36.º, 38.º, 56.º, 64.º, 69.º, 71.º, 73.º e 107.º do RAU. Foram ainda alterados os artigos 1.º, 3.º e 7.º da Lei n.º 2.088, de 3 de Junho de 1957 e aditado o artigo 5.º-A à mesma Lei, para além de outros diplomas. O artigo 85.º do referido regime foi ainda alterado pelas Leis n.º 6/2001 e n.º 7/2001, de 11 de Maio, no tocante às uniões de facto e à economia comum.
A Constituição de 1976, no seu artigo 65.º, considera a habitação como um direito que assiste a todos os portugueses. Mas não há verdadeiro direito de habitação sem a participação plena e articulada de todas as componentes do mercado. Em consequência cabe ao Estado criar condições políticas que permitam que aquele preceito constitucional se torne uma realidade concreta.
Passados anos, décadas, de sucessivas alterações e pretensas reformas, tem de reconhecer-se que o mercado de arrendamento continua paralisado, não se tendo concretizado as muitas expectativas depositadas nas sucessivas leis. De facto, o País continua a debater-se com a falta de um verdadeiro mercado do arrendamento ao mesmo tempo que os centros urbanos se degradam, fruto do baixo nível de rendibilidade associado aos arrendamentos antigos, tendencialmente perpétuos, forçando muitos senhorios a omitirem as necessárias obras de reparação e de beneficiação.
Apesar das evoluções que sempre foram representando, mantêm-se, no actual regime jurídico do arrendamento urbano, realidades que o tornam pouco atractivo, condicionando a sua adequada utilização no desenvolvimento da política de habitação.
No nosso país muitas vezes aborda-se recorrentemente a problemática do arrendamento como se de uma luta de interesses antagónicos se tratasse entre proprietários e inquilinos, quando, de facto, se está perante uma situação totalmente inversa. Tal filosofia estava bem patente na última tentativa para rever esta legislação, motivo que determinou o seu acelerado insucesso e unânime rejeição.
Não há interesses antagónicos, antes se deve apostar numa saudável conjugação de interesses, em benefício de senhorios e de inquilinos, e assim da sociedade e do País no seu todo. E se o mercado não funciona adequadamente, cabe ao Estado encontrar os equilíbrios socialmente justos.
Todos os estudos, comparatísticos e sócio-económicos, realizados nos últimos anos apontam para a necessidade de uma reforma profunda do regime do arrendamento urbano, nisso sendo acompanhados pela opinião do cidadão mais comum.
Os efeitos nefastos de uma legislação desajustada e perversa estão à vista. Muitas pessoas optam esmagadoramente pela aquisição de habitação própria, especialmente no início de uma vida independente, acentuando elevados níveis de endividamento familiar, fazendo proliferar as habitações de escalão mais baixo, apostando a construção civil em zonas suburbanas, com a consequente duplicação de infra-estruturas públicas.
Existem, em Portugal, mais de 700 000 contratos de arrendamento urbano, dos quais cerca de 400 000 são anteriores a 1990. As habitações de rendas baixas, se oneram muitos proprietários, contribuem decisivamente para a sobrevivência de muitas famílias de baixos rendimentos, de desempregados e de pensionistas, não podendo estes, sem mais, ser delas despojadas.
Contudo, não se pode ignorar que em resultado das políticas de arrendamento seguidas em Portugal nas últimas décadas, das quais se destaca o congelamento das rendas por um largo período de tempo, aliado à galopante inflação em determinados períodos, deparamo-nos com a fragilização financeira de muitos senhorios, quantos deles tão ou mais carecidos que os seus inquilinos.
A revisão do RAU, visa, pois alcançar objectivos considerados essenciais ao saudável desenvolvimento do mercado habitacional português, através da previsão de regras que, simultaneamente, promovam o mercado de arrendamento para habitação, serviços e comércio, facilitem a mobilidade dos cidadãos, criem condições atractivas para o investimento privado no sector imobiliário, devolvendo confiança aos agentes económicos, promovam a reabilitação urbana, a modernização do comércio, a qualidade habitacional e uma racional alocação de recursos públicos e privados.
Para tanto, o Governo apresenta à Assembleia da República uma proposta de lei, que aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), e, bem assim, um regime transitório relativo aos contratos celebrados durante a vigência do RAU, aos quais se aplica o novo regime, salvo em relação a alguns aspectos do regime de denúncia, matérias que continuam a reger-se pelo RAU, tendo em vista assegurar a protecção da expectativa das partes e a estabilidade do regime jurídico aplicável.
O regime transitório incide ainda sobre os contratos de arrendamento anteriores a 1990, e relativamente aos arrendamentos comerciais, anteriores a 1995, tendo em vista manter, de igual modo, a aplicação das regras do RAU em sede de duração, renovação e denúncia daqueles contratos.
A presente proposta de lei permite ainda a actualização das rendas baixas, que foram congeladas durante décadas, mas sendo essa actualização efectuada de forma faseada, tendo em vista evitar-se quaisquer rupturas sociais.
Regra geral, o faseamento decorre ao longo de cinco anos. Porém, prevê-se um prazo mais dilatado de 10 anos, nos arrendamentos habitacionais em que os arrendatários invoquem auferir um rendimento anual bruto corrigido inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais, ou ter idade superior a 65 anos, e ainda nos