0059 | II Série A - Número 047 | 07 de Setembro de 2005

que introduziu alterações processuais na acção de despejo e visou instalar os locatários que não pagassem rendas por razões conjunturais, e o Decreto-Lei n.º 420/76, de 28 de Maio, que concedeu um direito de preferência aos conviventes com o arrendatário, em relação aos novos arrendamentos.
A cada vez mais complexa reconstrução dos regimes do arrendamento urbano foi, no entanto, iniciada já sob o domínio da normalização constitucional. O Decreto-Lei n.º 583/76, de 22 de Junho, veio fazer cessar a suspensão das acções de despejo por denúncia para habitação própria do senhorio quando este fosse retornado das ex-colónias, emigrante, reformado, aposentado ou trabalhador que deixasse de beneficiar de habitação concedida pela entidade patronal. O Decreto-Lei n.º 293/77, de 20 de Julho, concedeu uma série de medidas de protecção aos réus em acções de despejo - incluindo moratórias na desocupação do prédio e a própria caducidade do direito de resolução pelo senhorio - e, como que em contrapartida, revogou o Decreto-Lei n.º 155/75, de 25 de Março, que suspendia os despejos por denúncia. A Lei n.º 63/77, de 25 de Agosto, correspondente à ideia de primazia da habitação própria, conferiu aos arrendatários habitacionais um direito de preferência na aquisição de habitação própria. A Lei n.º 55/79, de 15 de Setembro, veio restringir a denúncia para habitação própria do senhorio.
A questão das rendas foi sempre abordada com muitas cautelas. O Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho, permitiu, para o futuro, arrendamentos de renda livre, ilimitada mas sem actualização e de renda condicionada, limitada a 7% do duodécimo do valor do fogo, mas actualizável, sendo o valor dos fogos definitivamente desanexado das matrizes totalmente desactualizadas e as rendas actualizadas segundo um coeficiente anual a aprovar pelo Governo. Manteve-se, por fim, a suspensão das avaliações fiscais para actualização de rendas, mas revogou-se o Decreto-Lei n.º 445/74, de 12 de Setembro.
O Decreto-Lei n.º 330/81, de 4 de Dezembro, veio permitir a actualização anual das rendas comerciais, de acordo com coeficientes de actualização aprovados pelo Governo e permitindo-se ainda uma avaliação fiscal extraordinária para ajustamento das rendas praticadas à data da aplicação do regime anual.
No domínio do arrendamento para habitação já existente, foram facultadas actualizações de rendas em virtude de certas obras, nos termos dos Decretos-Lei n.º 294/82, de 27 de Julho, e n.º 449/83, de 26 de Dezembro.
A Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, aperfeiçoou a ideia de contratos celebrados no regime de renda livre e no de renda condicionada, tal como vinham já do Decreto-Lei n.º 148/81, de 4 de Junho. Para evitar, porém, novos desfasamentos e uma subida incontrolável das rendas exigidas às pessoas que chegassem, de novo, ao mercado do arrendamento, proclamou o princípio da actualização anual de todas as rendas, de acordo com os coeficientes a aprovar pelo Governo. Ao mesmo tempo, permitiu-se a correcção extraordinária das rendas fixadas antes de 1980, segundo coeficientes que variavam de acordo com a condição do prédio e a data da última actualização, com escalonamento dos aumentos daí resultantes. Foi, ainda, regulado o tema das obras de conservação e beneficiação, as quais podem, em certos casos, reflectir-se nas rendas. Para compensar os aumentos de rendas, foi instituído o subsídio de renda para os arrendatários de baixo rendimento. Vários outros temas, como o direito a novo arrendamento a favor do convivente com o senhorio ou a celebração de contratos de duração limitada, em conjunto com disposições fiscais e penais, foram, ainda, incluídos na Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro.
Em regulamentação da Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, foi publicado o Decreto-Lei n.º 13/86, de 23 de Janeiro, relativo a arrendamentos em renda condicionada, mas que introduziu várias regras gerais sobre o arrendamento urbano, e o Decreto-Lei n.º 68/86, de 27 de Março, sobre subsídios de renda.
Apesar das suas múltiplas implicações a Lei n.º 46/85, de 20 de Setembro, foi aplicada sem dificuldades sociais. A convicção generalizada da injustiça das rendas antigas e a disponibilidade dos subsídios de renda terão, para tanto, sido decisivos.
O final do século XX fica marcado, em termos legislativos na área do arrendamento, pelo regime aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro. Esse diploma visou três grandes objectivos: a codificação das leis relativas ao arrendamento urbano, a correcção de alguns pontos controversos, esparsos por todo o articulado e a introdução de determinadas reformas de fundo.
O Regime do Arrendamento Urbano (RAU) de 1990 foi acolhido, sem sobressaltos, tão evidente era o seu limitado alcance reformista. Acresce que pouco tempo depois já eram aprovadas várias alterações quer ditadas por questões pontuais, quer destinadas a dar corpo a uma renovação de fundo que o diploma original não consagrava. O Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de Agosto, veio dar nova redacção aos artigos 30.º, 31.º, 69.º, 78.º, 89.º e 99.º do RAU, introduzindo, ainda, diversos preceitos: os artigos 81.º-A, 89.º-A, 89.º-B, 89.º-C e 89.º-D. No fundamental, visou-se ampliar o papel da autonomia privada na actualização das rendas e flexibilizar as denúncias, em certas hipóteses de transmissão por morte.
Um especial relevo assume o Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, que revê o arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria e profissões liberais, no sentido de, também aí, se possibilitarem contratos de duração limitada efectiva. O Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, veio alterar os artigos 7.º, 9.º, 111.º, 115.º e 122.º do Regime do Arrendamento Urbano, no sentido de desformalizar a celebração de contrato. Já a Lei n.º 16/2000, de 8 de Agosto, autorizou o Governo a legislar sobre o RAU, particularmente em matéria de realização de obras de conservação por parte do senhorio ou por parte do arrendatário, de actualização de rendas, de denúncia do contrato, de resolução do contrato, de subsídio de renda e de criação de mecanismos de conciliação e arbitragem. Em sua sequência foram publicados o Decreto-Lei n.º 329-A/2000