0079 | II Série A - Número 058 | 20 de Outubro de 2005

IV - Normas de Direito transitório

Aplicação no tempo do novo regime de arrendamento urbano
1 - O Título II da proposta de lei contém as normas transitórias. Distinguindo entre a aplicação no tempo do NRAU aos contratos celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, e aos contratos celebrados antes da entrada em vigor deste último diploma.
2 - Nas disposições finais da proposta de lei - artigo 58.º - estabelece-se a regra geral:
O NRAU aplica-se a todos os contratos celebrados na sua vigência mas também aos contratos que subsistam na data da sua entrada em vigor, ressalvadas as disposições de direito transitório constantes da proposta de lei.
3 - Nas normas transitórias distinguem-se os contratos celebrados na vigência do RAU (é o que consta da epígrafe do Capítulo I do Título II), quer habitacionais quer os que tenham outras finalidades, dos contratos celebrados antes da vigência do RAU (é o que consta da epígrafe do Capítulo II do Título II. (que, aliás, nos parece incorrecta como adiante referiremos).
4 - Relativamente aos contratos celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, suscitam-se as seguintes questões:

Como veremos, do capítulo seguinte, relativamente aos contratos de arrendamento não habitacionais, no Capítulo I apenas estão abrangidos aqueles que foram celebrados posteriormente à entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro. E as normas deste capítulo aplicam-se a todos os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU. A estes contratos passa a aplicar-se o NRAU com as seguintes excepções:

Continua a aplicar-se o regime do artigo 107.º do RAU (Decreto-Lei n.º 321-B/90) ou seja, não podem ser denunciados pelo senhorio, com base na necessidade do prédio para habitação própria ou dos descendentes em 1.º grau, ou para neles construir a sua residência, nem podem ser denunciados pelo senhorio para ampliar o prédio ou para construir novos edifícios em termos de aumentar o número de locais arrendáveis, quando, no momento em que a denúncia produzir efeitos,
b1) O arrendatário tiver 65 ou mais anos de idade ou, independentemente desta, se encontre na situação de reforma por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja portador de deficiência a que corresponda incapacidade superior a dois terços;
b2) O arrendatário se mantiver no local arrendado há 30 ou mais anos, nessa qualidade, ou por um período de tempo mais curto previsto em lei anterior e decorrido na vigência desta;
b3) No entanto, esta última parte do artigo 107.º não tem qualquer relevância para os contratos que vimos analisando, já que, celebrados na vigência do RAU, o prazo limitativo da denúncia é de 30 anos;
b4) A limitação constante da alínea b1 aplica-se ao cônjuge a quem tiver sido transmitido, nos termos legais, o arrendamento;
b5) Nos casos de denúncia do contrato para habitação do senhorio ou dos descendentes no 1.º grau a indemnização não pode ser inferior a 1 ano de renda calculada nos termos dos artigos 30.º e 31.º (referem-se à actualização de rendas dos contratos celebrados antes da vigência do RAU).

Segundo o regime vigente, a indemnização é igual a dois anos e meio de renda à data do despejo - artigo 72.º do RAU. Não se mantendo em vigor, como de facto, não se mantém, este artigo do RAU, e dado que o RAU consagra, a possibilidade de, por exemplo, se consagrar no contrato a renda livre, pode concluir-se que, pelo menos nalguns casos, a indemnização será inferior à prevista no artigo 72.º do RAU. Os contratos de duração limitada renovam-se automaticamente, quando não sejam denunciados por qualquer das partes, no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de três anos, se outro superior não tiver sido previsto.
Pelo regime vigente (RAU - artigos 98.º e 100.º) os contratos de duração limitada destinados a habitação são celebrados pelo prazo de 5 anos (prazo supletivo) e são renovados pelo prazo de 3 anos (prazo supletivo)
Portanto, a norma transitória não contém qualquer novidade para estes contratos, pois que sem a norma da alínea d) do n.º 1 do artigo 26.º já seria esse o regime aplicável.
E dado que neste capítulo não estão abrangidos os contratos de arrendamento não habitacionais celebrados antes do diploma de 1995, parece que esta norma abrange os contratos celebrados posteriormente ao diploma que introduziu a possibilidade de contratos de duração limitada.
Ora, segundo o diploma de 1995, os contratos de duração limitada destinados ao exercício do comércio ou indústria ou para o exercício de profissão liberal, ou para outros fins não habitacionais, são celebrados pelo prazo mínimo de 5 anos e renovam-se por igual período de tempo.
Assim, relativamente a estes contratos, podem vir a conhecer a sua "morte" dois anos antes do que a previsão feita na altura da celebração do contrato.
Coloca-se, aqui, de resto, a questão de saber se esta norma, encurtando o prazo de renovação automática, é, ou não, retroactiva, e por isso inconstitucional.

De facto, segundo o artigo 12.º do Código Civil,
"A lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular".