20 DE JANEIRO DE 2021

13

prevê a possibilidade de as partes fixarem uma indemnização ao senhorio no valor de um mês de renda por cada ano que fique por cumprir (artigo 11.º);

• A atualização das rendas ocorre segundo o convencionado por acordo entre as partes, e na ausência de estipulação, estas atualizam-se por referência anual ao Índice de Garantia de Competitividade (artigos 17.º e 18.º);

• Criação de um Registo Público de sentenças executórias por falta de pagamento de rendas, dando a possibilidade aos proprietários de terem acesso à lista dos inquilinos faltosos que foram sujeitos a ações de despejo (artigo 3.º da Ley 4/2013, de 5 de junho);

• A possibilidade do proprietário de recuperar o fogo arrendado, desde que decorrido um ano após o início do contrato e desde que o inquilino seja notificado com um mês de antecedência, desde que a habitação se destine a residência permanente sua ou de seus familiares em primeiro grau de consanguinidade ou por adoção, ou para o seu cônjuge na sequência de separação judicial, divórcio ou nulidade matrimonial (artigo 9.º n.º 3);

• A criação de um processo expedito de despejo por não pagamento da renda, executado através da Secretaria Judicial da 1.ª instância. Verificado o não pagamento da renda, o senhorio requere o seu pagamento via judicial, tendo o inquilino 10 dias, apos a notificação, para proceder ao pagamento ou apresentar alegações. Caso não o faça, a Secretaria Judicial dá por concluído o juízo e realiza diretamente o despejo (art.º 2.º da Ley 4/2013, de 5 de junho);

• Em caso de venda da propriedade arrendada, o contrato só subsiste se estiver registado no Registo de propriedade dos contratos de arrendamento urbano (Disposição final 2.ª da Ley 4/2013, de 5 de junho);

O aumento da renda após a realização de obras de melhoria pode ser feito decorridos 3 anos de contrato

(artigo 19.º), devendo a quantia resultar do cálculo de amortização do valor pago, não podendo, contudo, exceder em 20% o valor da renda.

Por fim refira-se que o contrato pode ser denunciado nas seguintes situações (artigo 27.º, n.º 2): a) Falta de pagamento da renda; b) Falta de pagamento da fiança; c) Subarrendamento não autorizado; d) Realização de obras não consentidas pelo proprietário; d) Quando o arrendatário possua outra habitação permanente. As medidas de flexibilização e de incentivo ao arrendamento aprovadas com a reforma de 2013 atingiram,

pelo menos parcialmente, o seu objetivo. Dinamizaram e tornaram o mercado mais flexível, mas tiveram como efeito colateral uma menor proteção do arrendatário. No sentido de facilitar o acesso à habitação através do arrendamento urbano, o Governo espanhol aprovou, em março de 2019, uma nova reforma da lei do arrendamento urbano (Ley 29/1994) através do Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de março,de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. As principais alterações introduzidas consistiram nas seguintes:

• Alteração do prazo de duração do contrato: mantém-se o princípio de que a duração é acordada entre

as parte mas, enquanto até agora o senhorio podia impor uma duração mínima de três anos por meio de prorrogações anuais, com a nova lei a duração mínima passa a ser de cinco anos, se o senhorio for uma pessoa singular e, de sete anos, se for uma pessoa coletiva (artigo 9.º);

• Prorrogação do contrato: desde a reforma de 2013 a extensão admitida era de um ano. A partir de agora os contratos de arrendamento passam a poder ser estendidos por mais três anos (artigo 10.º);

• Em caso de alienação do imóvel arrendado, o novo proprietário sub-roga os direitos e obrigações do vendedor (artigo 14.º);

• O aumento das rendas passa a denominar-se «atualização» ao invés de «revisão» e não pode exceder o resultado da aplicação da variação percentual experimentada pelo Índice de Preços ao Consumidor (artigos 18.º e 19.º).

Relativamente às ações de despejo (jucio de desahucio) vêm reguladas na lei do processo civil (Ley de