3 DE SETEMBRO DE 1955 599

A vistoria é, por outro lado, inteiramente dispensável quando o prédio for construído propositadamente para ser objecto de propriedade horizontal. Bastará que o respectivo projecto revele esse destino do prédio s o assunto seja considerado ao conceber-se a respectiva aprovação.
Observe-se, finalmente, que o artigo 6.º, tal como se encontra no contexto do projecto, pode ter inconvenientes muito graves. E frequente recorrer-se a empréstimos para custear a construção, garantindo-os por hipoteca sobre o próprio prédio edificando; exigindo-se, para a celebração de qualquer acto relativo às fracções de prédios em propriedade horizontal, o prévio registo do título constitutivo, e não podendo ele fazer-se sem autorização da câmara municipal, seria de temer que aquela prática se tornasse impossível. Perante a redacção dos artigos 2.º a 9.º, proposta por esta Câmara, não pode, porém, subsistir qualquer dúvida: na hipótese de prédios construídos para propriedade horizontal, o título constitutivo é a decisão que aprova o projecto, a qual pode ser registada antes de concluída a construção.
De acordo com o exposto propõe-se nova redacção para os artigos 3.º a 6.º
A regulamentação dos aspectos respeitantes ao registo predial e à matriz predial - matérias também reguladas pelos citados artigos 3.º a 9.º - sugere a esta Câmara as seguintes observações:
Antes de mais cumpre notar que o disposto nos artigos 3.º, segunda parte, e 6.º é aparentemente contraditório. No primeiro consagra-se o sistema tradicional de o registo predial ser exigido apenas como requisito de oponibilidade de um facto jurídico a terceiros.
O artigo 6.º, pelo contrário, parece pressupor a obrigação de registar a constituição da propriedade horizontal. Contudo, porque num caso se trata do registo da própria constituição e no outro da hipótese de se transmitirem ou onerarem fracções autónomas, e porque este último caso exige cautelas especiais, poderão manter-se as disposições citadas, sem se cometer verdadeira contradição.
Por outro lado, o artigo 9.º determina que, ao rendimento colectável da parte singular, deve acrescer o dos direitos do proprietário na parte comum. Esta disposição pode dar lugar a consequências graves, porque em todos os prédios se atende, no cômputo do rendimento colectável de cada andar, ao complemento que lhe fornecem as coisas de uso comum; por isso, se se mandar acrescentar o valor destas ao rendimento de cada fracção, será inevitável a tendência para fixar este, em globo, numa verba superior à normal.
Por esse motivo se propõe a eliminação daquele passo do artigo 9.º, deixando-se o pormenor da regulamentação aos critérios consignados nas leis fiscais.

12. Os artigos 10.º a 25.º do projecto versam o importante capítulo dos direitos e obrigações dos proprietários de prédios divididos horizontalmente.
Algumas considerações convém fazer acerca destes receites.

Assim:

a) Os artigos 10.º a 12.º ocupam-se doa direitos exclusivos de cada proprietário e dos limites que lhe são impostos; esta última matéria, todavia, acha-se algo dispersa por esses preceitos.
Afigura-se a esta Câmara preferível reservar o artigo 10.º para o enunciado geral dos direitos pertinentes a cada condómino e reservar os artigos 11.º e 12.º para disposições relativas aos direitos exclusivos, o primeiro para o que respeita às faculdades atribuídas a cada proprietário e o segundo para os limites que são impostos ao respectivo exercício.
Na nova redacção destes artigos convém esclarecer que o direito global do proprietário é tratado como propriedade de bens imóveis e resolver expressamente o (problema de saber se os condóminos devem ter preferência nas alienações efectuadas por cada um deles. No que respeita a este último ponto, propôs-se inicialmente que não se admitisse qualquer prelação, em virtude do carácter acessório das coisas comuns e da necessidade de não prejudicar a independência e o valor de cada fracção; a Câmara inclinou-se, todavia, para a solução contrária, em atenção à grande importância que, na propriedade horizontal, podem ter as relações de vizinhança e, consequentemente, a escolha dos adquirentes das várias fracções.
b) O artigo 13.º indica as coisas que se presumem comuns. Pela própria redacção do preceito vê-se que o projecto admite que qualquer das coisas aí mencionadas possa ser objecto de propriedade exclusiva.
Não se afigura, contudo, ser esta a melhor doutrina, quando considerada em geral.
Como se disse no n.º 6 deste parecer, a natureza jurídica e interesse social do instituto da propriedade por andares impõem a comunhão em todas aquelas fracções do prédio que são indispensáveis à existência e segurança deste, bem como à existência de direitos privativos sobre as fracções autónomas.
Certo é que alguns bens contemplados no artigo 13.º podem não ter a natureza de comuns. Só a esses, porém, é compreensível aplicar-se a mera presunção ilidível de serem objecto de comunhão.
Parece conveniente, por conseguinte, distinguirem-se coisas obrigatoriamente comuns e coisas que se presumem comuns até prova em contrário. Foi esse o sistema usado pela lei italiana de 1935 e por outras leis estrangeiras e é aquele que se apresenta como mais correcto.
Com o sistema proposto afastar-se-ão as dúvidas e litígios que poderiam surgir quando alguém adquirisse propriedade horizontal em certo prédio sem se especificar o destino do terreno e doutras fracções essenciais.
A orientação sugerida deve ter repercussões sobre o disposto na parte final do artigo 25.º do projecto. Por isso se propõe a transferência da matéria aí considerada para o artigo 13.º, devidamente adaptada às novas directrizes.
c) Os artigos 14.º e 15.º do projecto regulam o uso das coisas comuns.