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3 DE SETEMBRO DE 1955 597

De um modo geral, como logo de começo se acentuou, o projecto dá em substância plena realização aos seus objectivos. Cumpre fazer-lhe, porém, algumas observações, que não atingem o mérito do projecto, antes se destinam sòmente a sugerir alguns aperfeiçoamentos de pormenor, na própria doutrina que ele encerra.

10. No artigo 1.º fornece o projecto a noção de propriedade horizontal.
Esta disposição parece perfeitamente satisfatória.
Não convém precisar demasiadamente qual a fracção do prédio correspondente a cada propriedade exclusiva, pois esta tanto pode recair num andar, como num mero apartamento, em parte de andar, ou, até, em mais de um andar ou em parte de vários andares sobrepostos; a propriedade horizontal é aplicável também a estabelecimentos comerciais, que normalmente não ocupam integralmente um piso do prédio.
Por outro lado, pode ser necessário, particularmente na hipótese de divisão de prédio comum ou de partilha, atribuir a cada proprietário vários andares, inclusivamente em proporção diversa, conforme os respectivos direitos durante o estado de indivisa». É natural ainda que as circunstâncias imponham por vezes a reunião de várias parcelas do prédio na titularidade do mesmo proprietário, bem como a divisão, de um alojamento em fracções autónomas.
O que parece vantajoso - e assim o considera o projecto - é que se exija sempre que as parcelas autonomizáveis apresentem unidade económica ou habitacional e sejam suficientemente isoladas entre si. As realidades «habitação» e a estabelecimento» têm unidade essencialmente jurídica, fundada na adequação do conjunto dos seus elementos a um fim social, e devem reputar-se indivisíveis quando as parcelas em que poderiam materialmente fragmentar-se sejam insusceptíveis de garantirem a realização desse fim; nomeadamente importa evitar que a divisão dos prédios dá lugar à criação de situações de promiscuidade, que são precisamente um dos maiores flagelos com que se debate hoje grande número de famílias.
A fórmula do projecto satisfaz a estas várias solicitações, porquanto se limita a afirmar que «as fracções» de que se compõe um edifício que constituem unidades habitacionais ou económicas independentes podem pertencer a proprietários diversos, sem especificar a extensão ou valor relativo dessas fracções, nem o número delas ou dos proprietários, sem designadamente impor que elas representem parte alíquota do imóvel. A única limitação contemplada no projecto é a de aquelas fracções constituírem unidades habitacionais ou económicas independentes, o que corresponde ao preceituado no artigo 5.º do projecto, onde se condiciona a divisão do prédio ao facto de as unidades distintas serem suficientemente isoladas entre si.
A designação de «propriedade horizontal», adoptada no projecto, também parece aceitável.
Aquela locução - tal como a congénere «propriedade por andares», algumas vezes usada neste parecer- presta-se, é certo, a alguns equívocos: pode, nomeadamente, inculcar a ideia de que o direito de cada proprietário não deve incidir em mais de um andar ou plano horizontal.
Conhecida, porém, a origem de tais expressões, toda a mácula de ambiguidade se desvanece.
O regime normal da propriedade sujeita ao direito do seu titular não só o terreno, mas também o subsolo que lhe corresponde - salvas as prescrições legais relativas a minas - e a camada aérea sobrejacente, até ao limite em que um e outro sejam susceptíveis de ocupação (Código Civil, artigo 2288.º).
A esfera de domínio do proprietário delimita-se, pois, por um prisma, resultante da intersecção dos planos verticais que passam pelos lados do terreno. E, para dividir um prédio, haveria que cindir esse prisma por novo plano vertical, atribuindo-se a cada fracção extensão ilimitada em altura, como a do prédio repartido; é isto o que sucede nas chamadas casas geminadas.
Este sistema limita necessariamente as possibilidades de divisão de prédios, e por isso se imaginou fraccionarem-se estes não por planos verticais, mas por secção horizontal do prédio, distribuindo-o por proprietários diversos, cuja esfera particular é definida por planos horizontais. Em conjunto, os condóminos dum prédio, assim dividido, têm direito a espaço delimitado pelo prisma acima aludido. Enquanto à propriedade exclusiva, porém, os limites do seu direito são definidos por camadas horizontais; ainda que compreenda mais de uma dessas camadas, ainda que abranja mais de um andar, sempre o direito em questão é confinado entre planos horizontais ou entre andares, particularidade que o distingue do direito normal do proprietário, definido só por planos verticais.
Embora de facto as funções autónomas do prédio assim dividido se distribuam no plano vertical, e não obstante serem em parte limitadas por planos verticais - os das paredes-mestras, por exemplo -, nada disto é, juridicamente, peculiar à propriedade por andares. O que há nela de característico é o desvio do direito geral, consistente em fraccionar por secção horizontal o espaço correspondente ao prédio; por ser isso o traço mau saliente do instituto, e o aspecto que mais distingue do regime geral é que, por antonomásia, se chama a esta espécie de domínio «propriedade horizontal» ou «propriedade por andares».
Como nos restantes aspectos, também neste é correcta, portanto, a redacção do artigo 1.º do projecto.

or tudo o exposto, não há qualquer alteração substancial para sugerir, no tocante a este preceito do projecto.
É aconselhável, no entanto, modificar-lhe um pouco a redacção, já para evitar o neologismo «habitacional», já para não cingir a aplicação dos Apartamentos aos fins de habitação e de exploração de actividades económicas: neles se podem instalar, com efeito, organismos religiosos, culturais ou de assistência, e importa adoptar-se, por isso, redacção mais maleável.

11. Os artigos 2.º e 9.º do projecto ocupam-se da constituição da propriedade horizontal e de algumas formalidades complementares.
Diversas observações cumpre fazer neste capítulo.

a) No artigo 2.º refere-se o projecto à forma de constituição da propriedade horizontal, a qual poderá verificar-se por efeito de negócio jurídico ou por decisão judicial.
A referência a negócio jurídico, não obstante pouco usual na terminologia das nossas leis, é correcta e tem a vantagem de ser sintética e compreensiva.
A alusão a decisões judiciais já não nos parece tão satisfatória.
A fórmula do projecto é, por um lado, muito vaga, porquanto não parece aconselhável admitir-se a constituição judicial da propriedade horizontal fora das hipóteses da divisão de coisa comum ou de partilhas judiciais.
Não seriam de considerar aqui, por exemplo, as acções destinadas a obter a entrega dum andar adquirido ou a condenar o pró-