26 DE FEVEREIRO DE 2013

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A liberdade de negociar a duração do contrato de arrendamento, suprimindo o carácter obrigatório da

prorrogação consecutiva dos contratos.

Essa alteração conduziu à coexistência de duas situações distintas no mercado de arrendamento espanhol:

Contratos celebrados após o Real Decreto-Lei de 1985, caracterizados por rendas altas e elevada

rotação dos arrendatários, em virtude da duração anual dos mesmos, e que representava, em 1994, 20% do

mercado de arrendamento;

Contratos celebrados antes da entrada em vigor do referido Real Decreto-lei de 1985, caracterizados

por rendas baixas – nalguns casos mesmo prejudiciais para os senhorios – e que representavam

aproximadamente 50% do mercado de arrendamento.

Para fazer face a essa distorção do mercado, que conduzia a prejuízos para os proprietários e

arrendatários, foi aprovada a Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, com as

seguintes alterações fundamentais:

Estabelecimento de um prazo mínimo de duração do contrato para 5 anos, por forma a contribuir para

uma estabilidade das famílias, possibilitando-lhes uma alternativa real á aquisição de casa própria. Este prazo

mínimo de duração resulta da livre negociação entre as partes, acrescido de um sistema de prorrogações

obrigatórias até alcançar um mínimo de 5 anos, caso o plano inicial preveja um prazo inferior (artigo 9.º);

Introdução de um mecanismo de prorrogação tácita, decorridos os 5 anos iniciais, que dá lugar a um

novo prazo renovado anualmente de três anos (artigo 10.º);

Reconhecimento da existência de situações que exigem prazos inferiores de duração, circunscrita à

necessidade – conhecida á data da elaboração do contrato – de recuperar a habitação para o próprio

proprietário (artigo 9.º);

O contrato não é renovado caso o proprietário prove necessitar da propriedade para sua habitação

própria, para familiares seus em primeiro grau, adoção, ou para o seu cônjuge em caso de divórcio ou

anulação do casamento;

A transmissão dos contratos a familiares em caso de morte do arrendatário (artigo 16.º) é aplicável nos

seguintes casos:

a) Cônjuge, que ao tempo da morte resida na habitação;

b) Pessoa com igual relação de afetividade da do cônjuge, independentemente da orientação sexual, que

resida habitação há pelo menos 2 anos;

c) Descendentes do arrendatário que à data da morte sejam menores ou sujeitos à sua tutela, desde que

tenham residido na habitação nos 2 anos precedentes;

d) Ascendentes ou irmãos do arrendatário, desde que tenham residido na habitação nos 2 anos

precedentes à sua morte;

e) Pessoas que sofram de invalidez igual ou superior a 65%, sempre que tenham uma relação de

parentesco até ao terceiro grau colateral com o arrendatário, que tenham residido na habitação nos 2 anos

precedentes à sua morte.

A notificação da morte tem de ser feita no prazo de três meses, findos os quais o arrendamento é extinto.

Essa notificação tem obrigatoriamente que ser feita por escrito, com apresentação do correspondente registo

de óbito, identificação do grau de parentesco e prova de que reúne os requisitos legais. O prazo de renovação

fica limitado ao termo do prazo contactual existente.

A renda é estabelecida mediante livre negociação entre as partes (artigo 17.º). Este regime é aplicável

tanto aos novos contratos como aos já estabelecidos. A sua atualização (artigo 18.º) durante os primeiros 5

anos do contrato, só pode ser feita anualmente aplicando a variação percentual do Índice Geral Nacional de

Preços de Consumo, disponibilizando o Instituto Nacional de Estatística Espanhol um programa de cálculo da

mesma no seu site. A partir do 6.º ano de contrato, a atualização faz-se novamente por acordo entre as partes.