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1054 ACTAS DA CÂMARA CORPORATIVA N.º 95

Convém fixar medidas específicas destinadas a evitá-lo, já que os meios processuais comuns se revelam insatisfatórios, e a impedir simultaneamente que através de trocas, embora verdadeiras, de terrenos se prossiga na realização de transacções imobiliárias que, quando nau agravam, pelo menos contribuem para manter ou abe consolidar situações de pulverização agrária a que urge pôr cobro.

59. A simulação do negócio jurídico de compra e venda opera-se, normalmente, mediante o recurso ao contrato de troca, pelo que se impõe determinar que u permuta de terrenos só é admissível, fora das hipóteses em que as parcelas a permutar tenham ambas área superior à unidade de cultura, quando, tendo um ou ambos os prédios superfície inferior à mínima, a menor parcela não seja inferior a metade da área da maior e através da troca um dos permutantes adquira terreno confinante com prédio seu, do que resulte uma nova parcela com área igual ou superior à unidade de cultura; ou quando, seja qual for a superfície das parcelas a permutar, ambos os outorgantes adquiram terreno contíguo a prédio seu.
Mas a observância destes preceitos não pode ficar dependente, dada a complexidade que se introduziria no comércio jurídico imobiliário, de outra fiscalização que não seja a dos próprios particulares interessados na nulidade da troca realizada. Nesta conformidade, deve atribuir-se legitimidade aos proprietários preferentes para promoverem a anulação de permuta ilegal realizada e adquirirem a parcela a que respeita o seu direito de preferência pelo preço judicialmente fixado.

60. A simulação do preço é na prática muito difícil de demonstrar, razão por que dela frequentemente se socorrem os interessados na compra o venda de terrenos sujeitos a um direito de preferência.
Hoje, que a sisa é paga em função do preço declarado (se superior ao valor matricial do prédio), a simulação do valor determinado pelo intuito de frustrar o direito de preferência representa normalmente um encargo para os interessados. Em prédios de reduzido valor, porém, um pequeno agravamento do preço mal se repercute no montante do imposto e basta, no entanto, para afugentar o preferente; e, de qualquer modo, o comprador pode estar disposto a suportar um encargo fiscal mais pesado para realizar a operação que lixe interessa sem o risco de ser afectado pelo exercício da opção.
Não deve em tal hipótese o preferente ficar desarmado, nem ver-se forçado à demonstração da simulação do preço pelos meios comuns. Isto na prática equivaleria a denegar-lhe o exercício do seu direito.
A solução pode residir na concessão ao preferente da faculdade de, sem prejuízo da acção de simulação, demonstrar que o preço declarado excede em 25 por cento o valor venal do imóvel, a apurar em avaliação judicial, e de optar pelo valor assim determinado, salvo se for demonstrada a seriedade do preço declarado no contra tu de compra e venda.
Tal solução pode, além do mais, contribuir para a repressão de tentativas de especulação que afectam o justo preço da terra

C) Concessão de benefícios de ordem fiscal

61. À luz do que precedentemente foi referido, impõe-se reconhecer que o Estado não só pode como tem toda a conveniência em fomentar o reagrupamento predial espontâneo e em obstar à indesejável fragmentação da propriedade, mediante a concessão de benefícios fiscais que, no fim de contas, se traduzem num encargo menos pesado para a colectividade do que o resultante do financiamento de onerosas operações de recomposição fundiária.
Em que hipóteses se justificam os benefícios fiscais?
Antes de mais, em todas as transacções imobiliárias susceptíveis de favorecer o reagrupamento predial e de que resultem novas parcelas de superfície igual ou não muito superior à unidade de cultura (1); depois, em todos os casos em que a aquisição de bens seja condição de manutenção de uma unidade predial ou mesmo de uma exploração agrícola familiar de dimensões satisfatórias, o que acontecerá, por exemplo, na divisão de prédios e na partilha de uma herança quando um dos interessados adquirir a totalidade da coisa comum ou a massa dos prédios rústicos que constituem a herança. Naturalmente que esta isenção só deverá ser concedida quando se entenda, que a exploração agrícola transmitida por herança é economicamente viável, pois não interessa favorecer a manutenção de empresas insuficientes, que num regime de tributação normal se fragmentariam e, porventura, acabariam por contribuir para melhorar u dimensão de outras explorações deficitárias. Igualmente não deverá ter lugar a isenção quando a exploração familiar possa fraccionar-se sem prejuízo dia viabilidade técnico-económica da exploração agrícola de cada uma das parcelas.
Em qualquer dos casos, a isenção deverá ficar dependente de um parecer favorável a emitir pelo organismo com competência legal para executar as tarefa» de emparcelamento.

62. Não há dúvida de que o regime jurídico vigente tem fomentado a pulverização da propriedade rústica ao determinar que .na partilha, da herança os quinhões dos co-herdeiros devem ser, quanto possível, compostos com bens da mesma espécie e ao impor o pagamento de sisa pela aquisição de imobiliários que excedam o quinhão de cada co-herdeiro.
E este um regime que importa corrigir, pelo menos no que respeita à mencionada tributação fiscal, já que o princípio jurídico-processual da repartição da herança em substância pode ser afastado pelos próprios interessados através de licitação.

63. No que respeita ao emparcelamento, entendido e executado quer como operação de recomposição agrária global no interior de uma zona, quer como simples reagrupamento predial, não é sequer admissível que as operações de troca ou venda em que a concentração parcelaria assenta possam ser objecto de qualquer tributação. Com efeito, a sujeição ao imposto de sisa de actos que de um modo geral deixam sem modificação n situação patrimonial de um indivíduo, determinando apenas uma alteração na localização dos seus bens (modificação horizontal), representaria um intolerável aspecto de sofreguidão fiscal.

64. Inclina-se a. Câmara Corporativa no sentido de considerar aconselhável outra isenção: a da contribuição predial durante um certo período ulterior à execução do emparcelamento ou simples reagrupamento predial. Esta medida vale sobretudo como meio de propaganda do sistema, muito contribuindo para facilitar a iniciativa ou a mera aprovação e aceitação dos projectos dê recomposição agrária, que, como se referiu, exigem uni ambiente de compreensão e colaboração da parte dos respectivos destinatários que muito concorre, segundo é geralmente reconhecido, para o êxito de um plano de reconstituição fundiária em larga escala.

(1) O Código da Sisa em vigor não se alheou da de favorecer tais formas de emparcelamento. Cf. o artigo 37.º do referido código.