Debates Parlamentares - Diário 083S1, p. 3 (1947-02-05)

O texto apresentado é obtido de forma automática, não levando em conta elementos gráficos e podendo conter erros. Se encontrar algum erro, por favor informe os serviços através da página de contactos.

Não foi possivel carregar a página pretendida. Reportar Erro

5 DE FEVEREIRO DE 1947 470-(3)

Há um elemento de excepcional relevo a atender: a facilidade de prova do contrato de arrendamento. Quem habita um prédio alheio e paga uma renda não pode ocupar em relação ao proprietário senão uma posição jurídica - a de arrendatário do prédio.
Não pode essa situação confundir-se com qualquer das propriedades imperfeitas admitidas em direito, porque essas são facilmente identificáveis. E não pode confundir-se com a cedência gratuita do uso do prédio (comodato), desde que é efectivamente paga uma renda. Por outro lado, a autenticidade e seriedade da vontade por parte do proprietário está também assegurada por uma série de manifestações representadas pelo recebimento das rendas.
Ainda o acto jurídico que na realidade mais se confunde com o arrendamento é o contrato de albergaria ou pousada, quando não haja, ao lado da prestação de albergue, a prestação de alimento. Essa confusão só é, porém, possível nos arrendamentos de partes de casa feitos por pessoa que habita o prédio (proprietário ou arrendatário), e, normalmente, as dúvidas são fáceis de esclarecer entre os sujeitos da respectiva relação. Difícil é fazê-lo muitas vezes ao proprietário, quando arrendatários e sublocatários se concertam para evitar a sanção imposta à sublocação não autorizada (problema que adiante será versado), mas não é esse o aspecto que interessa neste momento. E de notar que para uma das consequências mais importantes desta distinção entre arrendamento e albergaria já hoje a lei dispensa a forma escrita em relação àquele contrato. Lê-se, na verdade, no artigo 109.º, n.º 4.º, do Código Administrativo que compete aos administradores dos bairros «o julgamento, com recurso para o auditor administrativo, dos despejos sumários...dos que abusivamente estejam a morar em casa alheia sem contrato de arrendamento, ainda que verbal».
A solução que geralmente os países estrangeiros dão a este problema é o da oralidade. É de notar até que em muitos deles se adopta um sistema precisamente orientado no sentido inverso ao do nosso direito. Enquanto os arrendamentos de prédios urbanos podem ser feitos verbalmente, salvo quando contraídos a longo prazo, os arrendamentos de prédios rústicos têm de ser sempre reduzidos a escrito, dada a confusão possível com os contratos de parceria ou de simples prestação de serviços (Código Civil Alemão, § 506.º; Código Civil Espanhol, artigo 1280.º).
Pensa, nestas condições, a Câmara Corporativa que não há inconvenientes, e antes há vantagem, em se regressar abertamente ao sistema da oralidade prescrito no artigo 1.º do projecto. Mas entende que devem estabelecer-se duas limitações:
Uma delas resulta um pouco do que está já dito. Se o proprietário não recebe rendas nem assina recibos, o contrato pode confundir-se com o de comodato, e não é conveniente que a cedência gratuita de uma casa possa transformar-se num contrato de arrendamento pelo simples depoimento de duas testemunhas. É preciso evitar essa possibilidade de fraude, que até pode prejudicar aquelas cedências, pelos perigos a que os proprietários naturalmente se não quererão sujeitar.
No projecto elaborado pela Comissão de Legislação do Senado acerca do projecto de lei n.º 328, de que veio a sair a lei n.º 1:662, foi certamente ponderado este facto, pois, em face das dificuldades criadas pelo decreto n.º 5:411, propôs-se, em relação aos arrendamentos anteriores à publicação da lei que não satisfaziam às formalidades exigidas, que se admitisse a sua prova, desde que existisse escrito assinado pelo senhorio de onde constasse que o arrendatário ocupava a casa a título de arrendatário. Na última redacção do projecto veio a
admitir-se todo o meio de prova. Como vimos, no artigo 4.º da lei não se aceitou nenhuma destas sugestões, solucionando-se o problema por uma forma que se mostrou inconveniente.
A outra limitação diz respeito às cláusulas que estabelecem elementos acidentais e àquelas que alteram o regime supletivo da lei. Como se disse, é fácil em regra a prova do contrato, porque há factos que inequivocamente (revelam a sua existência. Já não pode, porém, dizer-se o mesmo em relação às cláusulas acima referidas. Não há nada de exterior que as revele e há algumas de importância decisiva para a vida jurídica do contrato, como as que autorizam a sublocação, as que fixam uma duração ao arrendamento superior à dos usos locais, as que fixam domicílio especial para o pagamento das rendas, etc.
A Câmara Corporativa é de parecer que, nestas condições, deve impor-se sempre o regime supletivo legal aos contratos verbais, com o que não só se evitam as contingências da prova testemunhal, como se obrigam os interessados a reduzir a escrito o contrato sempre que pretendam modificar aquele regime. As mesmas considerações levam à doutrina de que, para os próprios contratos escritos, deve exigir-se a forma escrita para quaisquer alterações ou aditamentos ao regime supletivo legalmente estabelecido.
Também parece a esta Câmara que por outra razão deve ser modificada a redacção do corpo do artigo 1.º A simples afirmação de que o contrato verbal de arrendamento produz efeitos não exprime correctamente a doutrina que se pretende sancionar. Já hoje o contrato sem forma escrita produz efeitos ou pode produzi-los. O que é preciso é que do texto da lei resulte inequivocamente que produz todos os que são próprios e específicos do arrendamento.
Adiante se redige a disposição em harmonia com o parecer desta Câmara.

3. Casos em que deve exigir-se escritura pública. - A semelhança do que se encontra legislado, o projecto refere no § 1.º do artigo 1.º (artigo 2.º do projecto segundo a redacção desta Câmara) dois casos em que o contrato de arrendamento tem de constar obrigatoriamente de escritura pública - arrendamentos sujeitos a registo e arrendamentos de prédios onde há menos de um ano tenha existido estabelecimento comercial ou industrial.
O primeiro caso encontra-se previsto no n.º 6.º do artigo 163.º do Código do Notariado (decreto n.º 26:118, de 24 de Novembro de 1935). Nada se altera e, portanto, nada há que dizer a seu respeito.
Com o segundo já se não passa o mesmo. Pelo n.º 7.º do artigo citado do Código do Notariado também esta» sujeitos a escritura pública cos traspasses de estabelecimentos comerciais ou industriais, bem como os arrendamentos e sublocações dos locais aos mesmos destinados, e esta disposição, embora um pouco equívoca, tem sido geralmente interpretada no sentido de que todos os arrendamentos comerciais ou industriais devem constar de escritura pública.
No entanto, não é doutrina que se possa considerar indiscutível. O Código do Notariado não fala em arrendamentos para comércio ou indústria, mas em arrendamentos dos locais ao mesmo destinados. Ora, sabendo-se que esta disposição, como a do anterior Código do Notariado de 1931, é reflexo da doutrina do artigo 3.º do decreto n.º 17:331, de 13 de Setembro de 1929, que exigiu a escritura pública para os novos arrendamentos t isto é, para os arrendamentos de locais onde já existia comércio ou indústria, não fica inteiramente excluída a possibilidade de sustentar que em face do Código só os novos arrendamentos (comerciais ou não) estão sujeitos a es-

5 DE FEVEREIRO DE 1947 470-(3)Há um elemento de excepcional relevo a atender: a facilidade de prova do contrato de arrendamento. Quem habita um prédio alheio e paga uma renda não pode ocupar em relação ao proprietário senão uma posição jurídica - a de arrendatário do prédio.
Não pode essa situação confundir-se com qualquer das propriedades imperfeitas admitidas em direito, porque essas são facilmente identificáveis. E não pode confundir-se com a cedência gratuita do uso do prédio (comodato), desde que é efectivamente paga uma renda. Por outro lado, a autenticidade e seriedade da vontade por parte do proprietário está também assegurada por uma série de manifestações representadas pelo recebimento das rendas.
Ainda o acto jurídico que na realidade mais se confunde com o arrendamento é o contrato de albergaria ou pousada, quando não haja, ao lado da prestação de albergue, a prestação de alimento. Essa confusão só é, porém, possível nos arrendamentos de partes de casa feitos por pessoa que habita o prédio (proprietário ou arrendatário), e, normalmente, as dúvidas são fáceis de esclarecer entre os sujeitos da respectiva relação. Difícil é fazê-lo muitas vezes ao proprietário, quando arrendatários e sublocatários se concertam para evitar a sanção imposta à sublocação não autorizada (problema que adiante será versado), mas não é esse o aspecto que interessa neste momento. E de notar que para uma das consequências mais importantes desta distinção entre arrendamento e albergaria já hoje a lei dispensa a forma escrita em relação àquele contrato. Lê-se, na verdade, no artigo 109.º, n.º 4.º, do Código Administrativo que compete aos administradores dos bairros «o julgamento, com recurso para o auditor administrativo, dos despejos sumários...dos que abusivamente estejam a morar em casa alheia sem contrato de arrendamento, ainda que verbal».
A solução que geralmente os países estrangeiros dão a este problema é o da oralidade. É de notar até que em muitos deles se adopta um sistema precisamente orientado no sentido inverso ao do nosso direito. Enquanto os arrendamentos de prédios urbanos podem ser feitos verbalmente, salvo quando contraídos a longo prazo, os arrendamentos de prédios rústicos têm de ser sempre reduzidos a escrito, dada a confusão possível com os contratos de parceria ou de simples prestação de serviços (Código Civil Alemão, § 506.º; Código Civil Espanhol, artigo 1280.º).
Pensa, nestas condições, a Câmara Corporativa que não há inconvenientes, e antes há vantagem, em se regressar abertamente ao sistema da oralidade prescrito no artigo 1.º do projecto. Mas entende que devem estabelecer-se duas limitações:
Uma delas resulta um pouco do que está já dito. Se o proprietário não recebe rendas nem assina recibos, o contrato pode confundir-se com o de comodato, e não é conveniente que a cedência gratuita de uma casa possa transformar-se num contrato de arrendamento pelo simples depoimento de duas testemunhas. É preciso evitar essa possibilidade de fraude, que até pode prejudicar aquelas cedências, pelos perigos a que os proprietários naturalmente se não quererão sujeitar.
No projecto elaborado pela Comissão de Legislação do Senado acerca do projecto de lei n.º 328, de que veio a sair a lei n.º 1:662, foi certamente ponderado este facto, pois, em face das dificuldades criadas pelo decreto n.º 5:411, propôs-se, em relação aos arrendamentos anteriores à publicação da lei que não satisfaziam às formalidades exigidas, que se admitisse a sua prova, desde que existisse escrito assinado pelo senhorio de onde constasse que o arrendatário ocupava a casa a título de arrendatário. Na última redacção do projecto veio a
admitir-se todo o meio de prova. Como vimos, no artigo 4.º da lei não se aceitou nenhuma destas sugestões, solucionando-se o problema por uma forma que se mostrou inconveniente.
A outra limitação diz respeito às cláusulas que estabelecem elementos acidentais e àquelas que alteram o regime supletivo da lei. Como se disse, é fácil em regra a prova do contrato, porque há factos que inequivocamente (revelam a sua existência. Já não pode, porém, dizer-se o mesmo em relação às cláusulas acima referidas. Não há nada de exterior que as revele e há algumas de importância decisiva para a vida jurídica do contrato, como as que autorizam a sublocação, as que fixam uma duração ao arrendamento superior à dos usos locais, as que fixam domicílio especial para o pagamento das rendas, etc.
A Câmara Corporativa é de parecer que, nestas condições, deve impor-se sempre o regime supletivo legal aos contratos verbais, com o que não só se evitam as contingências da prova testemunhal, como se obrigam os interessados a reduzir a escrito o contrato sempre que pretendam modificar aquele regime. As mesmas considerações levam à doutrina de que, para os próprios contratos escritos, deve exigir-se a forma escrita para quaisquer alterações ou aditamentos ao regime supletivo legalmente estabelecido.
Também parece a esta Câmara que por outra razão deve ser modificada a redacção do corpo do artigo 1.º A simples afirmação de que o contrato verbal de arrendamento produz efeitos não exprime correctamente a doutrina que se pretende sancionar. Já hoje o contrato sem forma escrita produz efeitos ou pode produzi-los. O que é preciso é que do texto da lei resulte inequivocamente que produz todos os que são próprios e específicos do arrendamento.
Adiante se redige a disposição em harmonia com o parecer desta Câmara.3. Casos em que deve exigir-se escritura pública. - A semelhança do que se encontra legislado, o projecto refere no § 1.º do artigo 1.º (artigo 2.º do projecto segundo a redacção desta Câmara) dois casos em que o contrato de arrendamento tem de constar obrigatoriamente de escritura pública - arrendamentos sujeitos a registo e arrendamentos de prédios onde há menos de um ano tenha existido estabelecimento comercial ou industrial.
O primeiro caso encontra-se previsto no n.º 6.º do artigo 163.º do Código do Notariado (decreto n.º 26:118, de 24 de Novembro de 1935). Nada se altera e, portanto, nada há que dizer a seu respeito.
Com o segundo já se não passa o mesmo. Pelo n.º 7.º do artigo citado do Código do Notariado também esta» sujeitos a escritura pública cos traspasses de estabelecimentos comerciais ou industriais, bem como os arrendamentos e sublocações dos locais aos mesmos destinados, e esta disposição, embora um pouco equívoca, tem sido geralmente interpretada no sentido de que todos os arrendamentos comerciais ou industriais devem constar de escritura pública.
No entanto, não é doutrina que se possa considerar indiscutível. O Código do Notariado não fala em arrendamentos para comércio ou indústria, mas em arrendamentos dos locais ao mesmo destinados. Ora, sabendo-se que esta disposição, como a do anterior Código do Notariado de 1931, é reflexo da doutrina do artigo 3.º do decreto n.º 17:331, de 13 de Setembro de 1929, que exigiu a escritura pública para os novos arrendamentos t isto é, para os arrendamentos de locais onde já existia comércio ou indústria, não fica inteiramente excluída a possibilidade de sustentar que em face do Código só os novos arrendamentos (comerciais ou não) estão sujeitos a es-

Descarregar páginas