II SÉRIE-A — NÚMERO 131

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coerciva das quantias devidas pelos encargos decorrentes da fruição das partes comuns dos prédios.

Para efeitos de comparação entre o regime vigente e as alterações propostas pela iniciativa legislativa em

análise, disponibiliza-se, em anexo à presente nota técnica, um quadro comparativo.

• Enquadramento jurídico nacional

Os artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 47344, de 25 de novembro de

1967, regulam o instituto da propriedade horizontal. Embora dando continuidade ao teor das soluções mais

importantes consignadas, no até então vigente, Código Civil de 1867, o legislador de 1967 optou por abandonar

a regulamentação de muitos dos aspetos anteriormente contemplados. «Esta omissão, logo criticada por uma

parte da doutrina, suscitou, desde cedo, questões e problemas de interpretação, objeto de abundante

jurisprudência. E, simultaneamente, fizeram avultar algumas dificuldades de aplicação desfavoráveis ao

progresso do instituto»3.

Assim sendo, foram publicados, no ano de 1994, três diplomas complementares nesta matéria que cumpre

agora mencionar. Em primeiro lugar destaca-se o Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, diploma que veio,

designadamente, alterar o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil «considerando que

chegou «a altura de aperfeiçoar regras e adaptar outras à evolução entretanto verificada»4. Este decreto-lei

estendeu o âmbito de incidência do instituto, «por forma a ser possível submeter ao respetivo regime conjuntos

de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das frações ou edifícios e a dependência funcional

das partes comuns como características essenciais do condomínio. Visou-se ainda superar as questões

suscitadas acerca do conteúdo do título constitutivo, distinguindo as menções obrigatórias das facultativas e

diversificando, positivamente, o regime da propriedade horizontal. Finalmente, modificaram-se algumas normas

com o objetivo de favorecer a conservação e o melhoramento dos edifícios e explicitaram-se outras, em matéria

da organização do condomínio, com a finalidade de alcançar soluções mais eficientes, ajustadas a uma

administração que, por via de regra, é levada a cabo por condóminos em preparação profissional específica e

destituídos de experiência de gestão. (…) Por outro lado, verifica-se que o crescente desenvolvimento da

construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vêm determinando, ao longo dos

últimos anos, um aumento acentuado de transações de imóveis. Assim, se, por um lado, se deve continuar a

incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos

imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto

consumidor»5. Em segundo lugar importa referir o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, que veio estabelecer

normas regulamentares no âmbito do regime da propriedade horizontal, desenvolvendo alguns dos seus

aspetos, e preservando a integração da disciplina daquele instituto no Código Civil. Este diploma teve como

objetivo final procurar soluções que tornassem mais eficaz o regime da propriedade horizontal, facilitando

simultaneamente as relações entre os condóminos e terceiros. Por fim, destaca-se o Decreto-Lei n.º 269/94, de

25 de outubro6,7, que criou as contas-condomínio, e que procurou «estimular os condóminos na mobilização dos

recursos necessários à conservação ou reparação extraordinária de imóveis em regime de propriedade

horizontal», criando «mecanismos financeiros que pudessem prevenir a degradação do tecido urbano, através

da constituição de um fundo de reserva para fazer face a obras nas partes comuns dos prédios»8.

Os artigos 1414.º, 1415.º e 1420.º do Código Civil consagram o princípio geral, o objeto e a abrangência da

propriedade horizontal. Prevê-se, assim, que «as frações de que um edifício se compõe, em condições de

constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade

horizontal», só podendo «ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem

unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio

ou para a via pública». Relativamente à abrangência, determina-se, que «cada condómino é proprietário

3 Vd. exposição de motivos do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro. 4 Vd. exposição de motivos do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro. 5 Vd. exposição de motivos do Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro. 6 Diploma consolidado retirado do site da Datajuris. 7 O Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de outubro, foi alterado pelas Leis n.os 10-B/96, de 23 de março, 52-C/96, de 27 de dezembro, 87-B/98, de 31 de dezembro, 3-B/2000, de 4 de abril, Lei n.º 30-C/2000, de 29 de dezembro, Lei n. º 30-G/2000, de 29 de dezembro, e Decreto-Lei n.º 323/2001, de 17 de dezembro. 8 Vd. exposição de motivos do Decreto-Lei n.º 269/94, de 25 de outubro.