12 DE MAIO DE 2021

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exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício», sendo que, «o conjunto

dos dois direitos é incindível; nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte

comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição».

Segundo os Prof. Doutores Pires de Lima e Antunes Varela, «o que verdadeiramente caracteriza a

propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou frações independentes, mediante a

utilização de partes ou elementos afetados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo

edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos

elementos, forçadamente comuns». (…) E, o condomínio é, assim, a figura definidora da situação em que uma

coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles

direitos privativos ou exclusivos de natureza dominia! – daí a expressão condomínio – sobre frações

determinadas»9.

Conforme já referido supra, a presente iniciativa visa alterar os artigos 1419.º, 1424.º, 1436.º e 1437.º do

Código Civil e, os artigos 1.º, 3.º, 4.º e 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro10, considerando que são

«evidentes as crescentes exigências que se apresentam a quem vive, trabalha ou simplesmente é proprietário

de frações autónomas em prédios em regime de propriedade horizontal, bem como as idênticas exigências que

se colocam a quem, pessoa singular ou coletiva, tem a seu cargo a administração dos respetivos condomínios».

O artigo 1419.º do CC tem atualmente três números, tendo os n.os 1 e 2 sido alterados pelo Decreto-Lei n.º

267/94, de 25 de outubro, e pelo Decreto-Lei n.º 116/2008, de 21 de julho11. Nos termos dos n.os 1 e 2 do

mencionado artigo, e sem prejuízo do disposto no n.º 3 do artigo 1422.º-A do CC e do disposto no artigo 22.º do

Decreto-Lei n.º 116/2008, de 4 de julho12, «o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado

por escritura pública ou por documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos», e «o

administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou elaborar e subscrever o

documento particular a que se refere o número anterior, desde que o acordo conste de ata assinada por todos

os condóminos». A presente iniciativa vem agora propor o aditamento de um novo número que prevê o seguinte:

«a recusa do consentimento de condóminos que representem percentagem inferior a 10% do valor do prédio,

para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns, poderá ser suprida judicialmente se a recusa for

injustificada e se, numa apreciação objetiva, a alteração não prejudicar em especial nenhum dos condóminos».

Também o artigo 1424.º do CC relativo aos encargos de conservação e fruição foi alterado pelo Decreto-Lei

n.º 267/94, de 25 de outubro, tendo ainda sofrido as modificações introduzidas pela Lei n.º 32/2012, de 13 de

setembro13. O primeiro diploma alterou a redação dos n.os 2 e 3 e, o segundo, a alteração do n.º 5. Os atuais

n.os 1 e 2 do artigo 1424.º do CC determinam, que «salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à

conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas

pelos condóminos em proporção do valor das suas frações», embora as despesas relativas ao pagamento de

serviços de interesse comum possam, «mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem

oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em

partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os

critérios que determinam a sua imputação». As «despesas relativas aos diversos lanços de escadas ou às partes

comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem»

(artigo 1424.º do CC).

Ou seja, o Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, veio permitir que, «mediante disposição do regulamento

de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, as

despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, em vez de serem pagas pelos condóminos

em proporção do valor das suas frações (como previsto no n.º 1 do artigo 1924.º), fiquem a cargo dos

condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição – desde que devidamente especificadas e

justificados os critérios que determinam a sua imputação». (…) Trata-se de norma que procura abrir espaço

para a correção das possíveis injustiças decorrentes da distribuição das despesas com serviços de interesse

comum em função dos valores relativos das frações, mas de escasso alcance prático, por exigir que a medida

9 LIMA, Pires de; VARELA, João de Matos Antunes – Código Civil Anotado. Vol. III. Coimbra: Coimbra Editora, 2010. P. 397, 398. ISBN 978-972-320-039-3. Cota: 255/2012 (1-6). 10 Diploma consolidado retirado do site da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa. 11 Diploma consolidado retirado do site da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa. 12 Diploma consolidado retirado do site da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa. 13 Diploma consolidado retirado do site da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa.