II SÉRIE-A — NÚMERO 131

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corretiva conste de «disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria

representativa de dois terços do valor total do prédio»14. Também importa referir que, nas despesas necessárias

à conservação e fruição das partes comuns devem «incluir-se todas as que sejam indispensáveis para manter

essas partes em condições de poderem servir para o uso a que se destinam, independentemente do montante

a que, em cada caso, ascendam. Tanto pode tratar-se de pequenas despesas de manutenção ordinária, como

de despesas impostas por qualquer evento que tenha provocado danos extensos nas coisas a reparar. (…) A

responsabilidade dos condóminos pelas despesas de conservação e fruição é uma responsabilidade ex lege e

subsiste mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um deles

ou a terceiro. É evidente, no entanto, que, nestes casos, aos condóminos será lícito agir contra o autor do dano,

de acordo com os princípios da responsabilidade civil»15.

A iniciativa agora apresentada altera de forma transversal o artigo 1424.º do CC, aclarando a matéria relativa

à responsabilidade pelo pagamento das despesas e encargos devidos pelos condóminos alienantes e

adquirentes de frações autónomas.

Já o artigo 1436.º do CC consagra algumas das funções do administrador, tendo sido alterado pelo Decreto-

Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, que aditou as alíneas j) a m) e alterou a redação da alínea c), sendo que a

presente iniciativa apresenta uma proposta de alteração deste artigo, aditando novas alíneas e números. Sobre

o mencionado artigo 1436.º cumpre ainda referir, que a lei não regula a questão «da responsabilidade do

administrador perante os condóminos pelo incumprimento dos seus deveres. Julgamos que tal responsabilidade

tem, pelo menos na generalidade dos casos, natureza obrigacional, por respeitar ao incumprimento de

obrigações no «sentido técnico», mas o TRL, em acórdão de 20-2-11, já a tratou como se tivesse natureza

extraobrigacional (CJ ano XXVI, tomo I, pp. 123 e ss)»16.

Por último, o 1437.º do CC relativo à legitimidade do administrador, nunca sofreu alterações, tendo mantido,

até à data, a sua redação originária. De acordo com este artigo, o administrador «tem legitimidade para agir em

juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem

ou quando autorizado pela assembleia». O administrador pode também ser demandado nas ações respeitantes

às partes comuns do edifício, sendo que se excetuam as «ações relativas a questões de propriedade ou posse

dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador. O projeto de

lei em análise propõe, no caso deste artigo, uma alteração dos seus três números e o aditamento de um novo.

Cumpre agora destacar o supramencionado Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro17, diploma que foi

modificado pelo Decreto-Lei n.º 81/2020, de 2 de outubro, que alterou o artigo 11.º e aditou o artigo 10.º-A.

O artigo 1.º estabelece que são obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas

e assinadas por quem nelas tenha servido de presidente e subscritas por todos os condóminos que nelas hajam

participado, incumbindo ao administrador, ainda que provisório, guardar as atas e facultar a respetiva consulta,

quer aos condóminos, quer aos terceiros titulares de direitos relativos às frações. As deliberações devidamente

consignadas em ata são vinculativas tanto para os condóminos como para os já referidos terceiros titulares de

direitos relativos às frações.

Determina o artigo 3.º que na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum

aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório,

desempenhe as funções deste.

Relativamente ao fundo comum de reserva prevê o artigo 4.º que é obrigatória a constituição, em cada

condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto

de edifícios, que deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a

respetiva administração. Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo

menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

O artigo 6.º consagra a matéria relativa às dívidas por encargos do condomínio estipulando que a ata da

reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio

ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de

interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário

14 PRATA, Ana – Código Civil Anotado. Vol. II. Coimbra: Almedina, 2019. P. 258. ISBN 978-972-408-143-4. Cota: 423/2019 (2-2). 15 LIMA, Pires de; VARELA, João de Matos Antunes – Código Civil Anotado. Vol. III. Coimbra: Coimbra Editora, 2010. P. 431. ISBN 978-972-320-039-3. Cota: 255/2012 (1-6). 16 PRATA, Ana – Código Civil Anotado. Vol. II. Coimbra: Almedina, 2019. P. 293. ISBN 978-972-408-143-4. Cota: 423/2019 (2-2). 17 Diploma consolidado retirado do site da Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa.